Технологии рынка: Не хотят, но берут

За истекшие три квартала тем не менее число ипотечных покупок на первичном рынке Московского региона составило около трети (или более) от общего числа сделок, свидетельствуют опрошенные «Ведомостями» эксперты. Впрочем, в большинстве случаев речь идет о покупках квартир в Подмосковье в рамках партнерских программ банков и застройщиков.

Кому дороже

Даже «раздевающий ипотеку» «Нордеа банк» (именно такой слоган он выбрал для уличной рекламы) был вынужден констатировать снижение на 10–15% в сентябре спроса на эти кредиты. Основной причиной зампредседателя правления Андрей Мальцев назвал «значительное укрепление доллара и нестабильную ситуацию на мировых финансовых рынках». Однако начиная со второй декады октября ситуация, по его словам, изменилась: «Доллар начал ослабевать, некоторые крупные игроки ипотечного рынка сообщили о повышении процентных ставок по кредитам. Наши условия по ипотеке оставались неизменными, в результате чего спрос на нее снова начал расти».

Ситуация на рынке ипотеки сейчас не до конца прозрачна, считает гендиректор «НДВ-недвижимости» Александр Хрусталев. «Банкиры активных действий по улучшению программ уже не предпринимают», – говорит он. Более того, нагнетание кризисных настроений из-за дестабилизации общеэкономической ситуации в мире (обострения долговых проблем в Европе и стагнации экономики в США) привело к тому, что банки постепенно стали ужесточать условия кредитования, в том числе повышать кредитные ставки, а будущие заемщики – откладывать покупку. По данным недавнего опроса IRN.ru, более 92% москвичей ответили отрицательно на вопрос, хотели ли бы они купить квартиру с помощью ипотечного кредита. «Кризис многих опустил с неба на землю. Люди на собственном горьком опыте поняли, что значит оказаться неплатежеспособным. Известны случаи, когда заемщики вынуждены были продавать квартиру, купленную по ипотеке, и вырученных денег не хватало на погашение задолженности», – рассказывает Вера Удачина, гендиректор компании «Адресъ-недвижимость».

По словам генерального директора единого кредитного центра «Фосборн хоум» Александра Сельдемирова, «с начала октября 2011 г. наблюдается тенденция роста процентных ставок на ипотечные кредиты, что может вести к снижению выдаваемых кредитных средств населению на покупку недвижимости». По данным «Ведомостей», в октябре ставки по ипотеке уже повысили «Юникредит банк», Райффайзенбанк, Альфа-банк, «Интеза», «Возрождение», «Зенит». «Это заставляет потенциального покупателя занимать выжидающую позицию», – добавляет Сельдемиров.

Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие», говорит, что у многих участников рынка были завышенные ожидания по спросу на ипотеку, но «осеннего скачка не произошло». Для этого, по его словам, есть две вполне очевидные причины. С одной стороны, заемщики снова ждут, что цены на жилье упадут и на рынке появятся более экономичные варианты. С другой – ряд девелоперов, подстраховываясь, временно сняли с продаж часть новых объектов, что отразилось на динамике спроса. Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «Релайт-недвижимости», добавляет, что реклама ипотеки часто бывает некорректной: «Банки рекламируют самые низкие ставки и самый низкий размер первоначального взноса. Но на практике эти две величины никогда не встречаются – либо маленький первоначальный взнос, либо низкая процентная ставка». Поэтому риэлторам, говорит она, часто приходится убеждать клиентов, что при 10% собственных средств и намерении взять кредит на 25–30 лет получить ставку в 10–11% в рублях невозможно.

Кому дешевле

Кроме «Нордеа банка» еще ряд участников рынка ипотеки по-прежнему выражают готовность кредитовать заемщиков по сниженным ставкам. Например, банк «Уралсиб» в III квартале 2011 г. дважды снижал ставки для покупателей квартир ГК «Мортон», рассказала Алена Анцышкина, руководитель отдела ипотеки и субсидий «Мортон-инвеста». К середине сентября, по ее словам, ставки для клиентов компании были меньше на 1–1,5% годовых по сравнению со стандартными. По соглашению между ГК «Пионер» и Татфондбанком, процентная ставка при покупке квартиры в ЖК «Life-Волжская» снижается по мере погашения кредита и составляет от 9 до 13% в рублях в зависимости от размера первоначального взноса. Максимальная сумма кредита не ограничена, срок – до 15 лет, комиссии за рассмотрение заявки или выдачу кредита нет, предусмотрено досрочное погашение без штрафных санкций.

Клиенты «Миэль-новостроек» также могут рассчитывать на отмену комиссий и «минус» 1% от стандартных ставок у «ВТБ 24» и «Возрождения», обещает Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании. Хотя число покупок в кредит у «Миэль-новостроек» в III квартале снизилось по сравнению со II на 11%, но все равно составило внушительную цифру – 33%. «НДВ-недвижимость» за январь – сентябрь продала по ипотеке 1200 квартир. У компании Хрусталева наибольшее число банков-партнеров – 56.

Об активизации «партнерских отношений» с банками говорят все опрошенные «Ведомостями» застройщики. «Чем больше игроков на рынке ипотеки, тем выше конкуренция. Банки в этой ситуации должны активнее искать клиентов, в том числе и по партнерскому каналу. Именно так сейчас все и происходит», – объясняет Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК МИЦ. Например, ГК ПИК в текущем году сумела аккредитоваться у 15 банков (в 2010 г. – у пяти), банковский пул ГК «Мортон» в октябре пополнился Номос-банком и составил 16 кредитных организаций. «Сити – XXI век» за июль – октябрь подписала партнерские соглашения с четырьмя новыми банками, рассказал Виталий Разуваев, коммерческий директор компании.

«В стремлении привлечь клиента банки стали активно взаимодействовать со всеми фигурантами рынка недвижимости: обращаются к риэлторам, предлагая за вознаграждение направлять к ним клиентов, приглашают на бесплатные семинары – презентации ипотечных продуктов, предлагают консультационную поддержку заемщикам», – добавляет Удачина.

Однако «ипотека для своих», отмечает она, сужает возможность выбора на первичном рынке для покупателей: «Клиенты «Адресъ-недвижимости» получить кредит на покупку жилья до оформления его в собственность могут лишь у аккредитованного при банке застройщика или под дополнительный залог уже имеющегося жилья. В результате часть из них идет на вторичный рынок».

Акции в ходу

В нынешней ситуации только банки, которые несколько месяцев назад предусмотрительно запаслись дешевыми ресурсами, еще предлагают заемщикам невысокие ставки и проводят акции по льготному кредитованию.

Например, в Сбербанке до 31 декабря 2011 г. (включительно) проходит акция «В десятку!», действующая при ипотечном кредитовании физических лиц, приобретающих жилье в объектах, строящихся или уже построенных с участием кредитных средств банка. Ставка для всех категорий заемщиков на период до и после регистрации ипотеки составит 10% в рублях, первоначальный взнос – не менее 10%, срок кредитования – до 10 лет.

Газпромбанк с 3 октября по 30 ноября предлагает программу «Ипотека – осеннее новоселье», по которой можно приобрести квартиры и таунхаусы с земельными участками. Кредит выдается в рублях под 8,8% годовых на срок до пяти лет, от 300 000 до 45 млн руб., но не менее 15% и не более 50% от стоимости приобретаемой недвижимости.

«Нордеа банк» до 31 декабря подлил действие летней акции «Лето! Раздеваем ипотеку!», в рамках которой первоначальный взнос снижен до 10%, а ставки составляют 8,5–14,5% в рублях и 6–12% в валюте вне зависимости от срока кредита и формы подтверждения доходов.

«Уралсиб» с октября возобновил действие акции «Ипотека для родителей, настоящих и будущих». При оформлении ипотечного кредита на приобретение готового или строящегося жилья он снижает ставку на 0,5% годовых за каждого несовершеннолетнего ребенка в семье заемщика. Ставка уменьшается и с появлением каждого ребенка в течение всего срока кредитования – надо только предоставить в банк свидетельство о рождении либо об усыновлении. Для участия в акции кредит необходимо оформить до 31 декабря 2011 г.

Цены выше, чем хочется

Впрочем, отмечают аналитики IRN.ru, отнюдь не высокие ставки сдерживают рост спроса на ипотеку. «Жилье у нас слишком дорогое» – таков рефрен проводимых ими опросов. Даже в 2009 г., отмечает IRN.ru, когда на рынке действовали зашкаливающие ставки по ипотеке (в среднем 18%), покупать квартиру в кредит было выгоднее, чем до кризиса.

По подсчетам аналитиков Gdeetotdom.ru, основанных на данных ЦБ РФ, год назад средний размер кредита в России составлял 1,03 млн руб. В августе 2011 г. он равнялся уже 1,26 млн руб. В Подмосковье эта величина составляет 1,8 млн руб. (по данным «Миэля») или 2,4 млн руб. (по данным «Мортона»), а в Москве превышает 3,5 млн руб., с чем согласны почти все опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Прогноз на будущее

Дальнейшее развитие ситуации на рынке ипотеки будет зависеть от развития общемировой финансово-экономической ситуации, считает гендиректор компании «Кредитмарт» Юлия Купко. По ее словам, только если мировые рынки и экономика стабилизируются, кредитные ставки, включая ипотечные, перестанут расти и банки не станут ужесточать условия выдачи ипотеки.

Учитывая прогноз развития ситуации в мировых финансах, президент Ассоциации региональных банков «Россия» Анатолий Аксаков оценивает увеличение процентных ставок по ипотечному кредитованию для физических лиц на российском рынке с IV квартала 2011 г. по I квартал 2012 г. в 1–1,5% годовых и ждет в этот период сокращения темпов развития ипотечного кредитования российскими банками (цитата из интервью «РИА Новости»). Примерно такую же картину рисуют все опрошенные «Ведомостями» эксперты. «Сезон снижения ставок прошел, – заявляет Кажикина. – Тенденция такова, что ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время могут подняться на 0,5–1%». «Снижение ставок остановилось», – подтверждает Шибецкий.

Впрочем, по данным АИЖК, ставки в III квартале 2011 г. и так достигли «исторического минимума» (отсчитываемого с момента наблюдений за ними агентства с 2005 г.) – 11,9% годовых в рублях. АИЖК предпочитает объяснять этот факт существенным снижением ставок агентством в первом полугодии и последовавшим за ним ужесточением конкурентной борьбы среди крупнейших игроков ипотечного рынка. По оценке экспертов «Русипотеки», лидерами на рынке ипотеки по-прежнему являются Сбербанк, «ВТБ 24» и Газпромбанк. Доля АИЖК на рынке, по данным его участников, занимает не более 10%.

Что влияет на ставки

Андрей Семенюк, заместитель генерального директора АИЖК:

– Нестабильная ситуация на международных финансовых рынках влияет на возможность привлечения фондирования для банков и уровень рисков, которые на себя принимает кредитор. Но если даже для каких-то банков стоимость фондирования сейчас увеличилась, то есть еще такой фактор, как конкуренция. Уровень ставок на рынке ипотечного кредитования колеблется около определенных ориентиров. В кризис их задавало АИЖК, в первом полугодии 2010 г. агентство также удерживало самую низкую на рынке ставку, поставив своеобразную планку для ведущих игроков рынка. В июле 2011 г. АИЖК снова снизило процентные ставки – и это не прошло незамеченным. Агентство продолжает развивать специальные ипотечные программы, в том числе учитывающие господдержку, которые позволяют опустить ставку по ипотеке ниже 7% годовых в рублях. Существенным источником фондирования ипотеки остается депозитная база, а ставки по депозитам почти не выросли. Сильное влияние на уровень ипотечных ставок оказывает и программа Внешэкономбанка по инвестированию в ипотечные активы – по ней ставки фиксированы. Поэтому мы считаем, что до конца года ставки останутся прежними.