Точка зрения: В пересчете на перспективы
Резкое расширение Москвы и увеличение практически в 2 раза площади города вызывают активное обсуждение участников рынка. Текущая ситуация, когда границы «новой Москвы» уже определены, но план градостроительного развития еще не разработан и не принят, таит в себе как опасности, так и возможности для владельцев земель на новых территориях и для тех, кто намерен заработать на росте цен земельных участков.
Чтобы получить максимальную выгоду, участники рынка пытаются уже сейчас оценить перспективы роста цен на те или иные участки и принять решение о покупке или перепродаже имеющихся в их распоряжении активов. Мы в «Велес девелопменте» пристально наблюдаем за развитием «новой Москвы», поскольку сами являемся землевладельцами на присоединяемых территориях.
Предвидеть план развития новых территорий мы не можем. Чтобы определить наиболее оптимально расположенные участки в границах «новой Москвы», предлагаем рассмотреть их в связи с существующей и перспективной транспортной инфраструктурой. Выявив векторы инфраструктурного развития, можно сделать прогноз о росте цены земель, транспортная доступность к которым улучшится благодаря новому дорожному строительству, устройству новых развязок и расширению или улучшению существующих трасс. Это можно делать, используя геоинформационные системы (например, ArcGIS). В России на базе GIS работает портал услуг «Публичная кадастровая карта» (maps.rosreestr.ru/Portal), где указаны назначение участков и т. п.
Как рассчитать потенциал роста? Рассмотрим несколько примеров. В марте 2005 г. было объявлено о строительстве новой развязки Ярославского шоссе в районе Мытищ. Строительные работы начались вскоре после официального заявления (II квартал 2005 г.), а в эксплуатацию новая развязка на 9-м км шоссе была введена в 2008 г. Временной анализ цен на земельные участки по Ярославскому шоссе за МКАД с 2004 по 2006 г. позволяет выявить прирост цены за год на 35% на участке 0–10 км от кольцевой автодороги, но уже на 18-м км весь эффект прироста уходит в ноль (см. график).
До введения в действие развязок Ярославское шоссе долгое время оставалось аутсайдером среди загородных направлений, темпы роста цен на участки и, как следствие, на жилье на этом направлении заметно отставали от других подмосковных территорий. Начало улучшения транспортной инфраструктуры привело к ускоренному росту цен.
Таким образом, наблюдается четкая зависимость роста цен от развития транспортной инфраструктуры (что само по себе общеизвестное положение), но исключительно на близлежащих территориях. В данном случае – на участке между границей города и новой развязкой. Основываясь на данном примере, можно предположить, что в случае строительства транспортных развязок рост цен на близлежащие земельные участки может составить до 35% в год.
Для сравнения посмотрим на влияние развития общественного транспорта на цену земли в близлежащих районах. В 2005 г. было открыто несколько новых станций метро («Аннино», «Бульвар Дмитрия Донского») и запущена Бутовская линия легкого метро, связавшая с городом район Южное Бутово. Анализ цен предложения на земельные участки по Симферопольскому шоссе до и после запуска новых станций (2004–2006 гг.) отчетливо показывает, что на участке 7–15 км от МКАД (в зоне функционирования ветки метро) прирост цены дошел до 50% за год, тогда как в более отдаленных районах, на транспортную доступность которых новая инфраструктура не повлияла, цены сохранились на прежнем уровне (см. график). Соответственно, при развитии метрополитена на новых территориях можно прогнозировать рост цены близлежащих земель до 50%.
Помимо динамики роста приведенные выше примеры в целом помогают оценить влияние транспортной инфраструктуры на ценовые колебания. Инфраструктурные улучшения являются критически важными для развития проектов комплексного освоения территорий. Развитие транспорта и улучшение доступности земель приводят к резкому росту их цены, но этот рост наблюдается только для строящихся или завершенных проектов, заявления и планы, не подкрепленные действиями, в данной ситуации не являются катализаторами.
Анализ подтверждает гипотезу о транспортной усталости, которая наступает через 40–60 минут пути. Опрос экспертов загородного рынка (52 человека) также показал: покупатели готовы тратить не более 60 минут на дорогу от работы до дома. Спрос на объекты, расположенные за этим порогом доступности, значительно ниже, что напрямую влияет на ценообразование.
Вернемся к «новой Москве». Пока планы развития территорий не определены, колебаний цен практически не наблюдается. Небольшой спекулятивный рост заметен на ряде участков, но это скорее связано с желанием ряда владельцев земель и девелоперов создать искусственный ажиотаж. Сейчас справедливое определение цены на земли «новой Москвы» должно учитывать риски девелоперов, основной из которых – это расположение участка относительно будущих трасс и развязок.
Имея представление о будущей транспортной инфраструктуре, можно прогнозировать рост цены того или иного участка и уже на текущем этапе определить эффективность покупки или развития недвижимости на той или иной территории. Логично предположить, что заявленные планы Москвы в определенной степени будут учитывать существующие планы развития территорий, уже разрабатываемые администрациями районов.
Уже сейчас из открытых источников можно ознакомиться с местным зонированием территорий, существующими высотными ограничениями и некоторыми планами. На основании этих данных аналитики могут прогнозировать ликвидность земель и динамику ценообразования. В целом можно предположить, что после разработки концепции застройки новых земель локальный (в районе 15 км от них) прирост цен в районе новых транспортных развязок и метро может составить 30–50% в год на земли ИЖС.