Интервью: Жизнь без панели

В Москве работает все больше петербургских компаний. Но стратегию развития они выбирают разную: кто-то заявляет массовые проекты экономкласса, кто-то, как ГК «Эталон», стремится занять нишу монолитного жилья и научить «москвичей» правильной бизнес-модели девелоперского бизнеса. О том, как сочетать ее с требованиями иностранных акционеров, рассказал в интервью «Ведомостям» Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ГК «Эталон».

– Почему компания отказывается строить панельные дома? Сейчас многие вокруг Москвы возводят серобетонные джунгли, они хорошо продаются.

– Мы панельные дома никогда не строили и не планируем строить. Это не наша технология. Я недавно ехал из Красногорска и видел новый район, состоящий из панельных небоскребов. Похоже на дремучий лес: там совсем нет никакой инфраструктуры.

Наша компания четыре года назад в Красногорске начала реализацию проекта квартальной застройки. К концу этого года мы планируем построить около 97 000 кв. м. Мы купили 80 га земли – вроде за городом, и я все боялся, как бы не получилось подобных бетонных джунглей. В проект мы включили солидное благоустройство территории, и по мере строительства микрорайона мы его сразу будем облагораживать: разбиваем газоны, клумбы, обустраиваем детские площадки. И то я не совсем еще доволен результатом. Мне бы хотелось, например, чтобы деревьев на территории застройки было посажено больше. Но по нормативам нам нужно строить гараж. Поэтому места для деревьев мало. Но мы все равно планируем осенью на всех объектах провести мероприятие по озеленению: каждый сотрудник нашего московского и петербургского офисов должен будет посадить хотя бы одно дерево в районе застроек. В компании примерно 4000 сотрудников, значит, они посадят 4000 деревьев.

– Надо девелоперам взять это на вооружение. А то все сажают по нормативам. А если ваш сотрудник не посадит дерево – штраф платит?

– Штраф не платит, но мы ему говорим: как ты строить будешь, если даже дерево не посадил? Люди сами заинтересованы. Те, кому сейчас по 30–35 лет, даже не знают, как это делать, а их дети, которым по 7–8 лет, вообще не знают, как дерево растет. И вот они выходят всей семьей, копают, сажают, потом ребенок ходит его поливать. Дерево же мало посадить – за ним надо проследить лет пять, чтобы оно росло нормально.

Мы ездили в Израиль, в паломничество. Там есть легендарный дуб, которому 1000 лет, его охраняет арабская семья. Набрали на земле желуди, и моя жена и внуки сажали в декабре в горшки дубки. Сейчас спорят, у кого быстрее растет.

– Вы прошли путь от семейного предприятия до публичной компании, акции которой торгуются на бирже, в капитал которой вошли многочисленные частные инвесторы. Насколько труднее стало принимать решения?

– Когда я создавал компанию почти 25 лет назад, у меня уже была мысль, что она должна стать международной. Я считал, что только открытая публичная компания имеет правильную корпоративную цивилизованную культуру управления.

Публичность обязывает быть абсолютно открытым. С ясным четким управлением, отчетностью. Это нормальная ситуация. Корпоративная культура, корпоративное управление компанией дает результат. Человек, который управляет компанией, не всегда может какие-то вопросы правильно решить. Собрать коллег – это одно, а собрать совет директоров, в котором люди представляют интересы разных инвесторов, – другое, мы обязаны прислушиваться к их мнению. Например, приехал к нам из Португалии аудитор и задал неожиданный вопрос по поводу экономической безопасности.

– То есть вам Португалия советует, как бизнес вести?

– Не как бизнес вести, а по каким-то отдельным вопросам. Сначала думали: а зачем [португальцу] это надо? Но потом поняли его резон. Как делать бизнес, мы знаем сами. А как правильно это делать...

– Не знаете?

– Знаем. Но несколько мнений лучше, чем одно. Если в совете директоров заседает девять человек и каждый высказывает мнение, то выбираешь лучшее.

– Чего иностранцы больше всего боятся в России?

– Они боятся изменения политической ситуации. Остальное их устраивает.

– Какую доходность вы им предлагаете?

– Рентабельность по EBITDA мы предлагаем 30–35%.

– Еще бы их не устраивало.

– Я не думаю, чтобы в Англии она была выше. Интересно смотреть на разные девелоперские компании. Есть интересные примеры: так, одна американская компания в кризис упала, а после кризиса растет и растет. Английская, наоборот, [до кризиса] росла-росла, в кризис – бах! – упала» и теперь на дне топчется. На русскую компанию смотришь: в кризис упала, потом опять начала подниматься, потом вдруг опять какой-то непонятный кризис, и снова упала. Мы активнее развиваемся.

– Стабильности нет.

– Стабильность есть. Нет четкого представления о поведении российского рынка в отличие от американского, например.

– Недавно разговаривала с одним девелопером, тот рассказал, что аналитикам сейчас не верит, а опирается на бизнес-чутье. Вы на что опираетесь?

– Мы опираемся на четкий расчет, смотрим поведение общего рынка – для этого не обязательно слушать аналитиков. Рынок виден, если мы умеем анализировать его поведение.

– В вашей компании есть не только аналитики, но и проектировщики, подрядчики. Зачем? Было много разговоров, что это устаревшая модель.

– Мы вертикально-интегрированная компания. Мне довелось много потрудиться, доказывая, что эта модель самая надежная. Мы сначала теоретически построили модель компании – я лично описал, как она должна выглядеть, кандидатскую защитил, докторскую. А потом построил так, как описывал. Мне говорили: весь мир по-другому работает, девелоперы должны развивать проект, строители – строить. Но два кризиса доказали, что я был прав.

– Многие московские компании, построенные по этой же модели, далеко не успешны. Их ДСК, которые надо загружать, испытывают проблемы.

– Я не знаю московских компаний с такой же моделью. У них была неполная модель. Мы работаем не на загрузку домостроительных комбинатов. У нас четкая линия – мы домостроители, строим дома определенного формата. Это основная наша бизнес-модель. Все остальное – это вспомогательное производство, помогающее успешно строить дома. Как девелоперы московские делают? Они покупают завод. И основная цель их – загрузить этот завод. А нам завод помогает выполнять основную задачу. Если он избыток выпускает – пусть реализует свой продукт на рынке, мы ему запрещать не будем. Наша главная задача – привлекать дольщиков и строить для них качественное жилье. Не знаю ни одной такой компании с такой четкой задачей в Москве.

– Так ведь не дома строили, а квадратные метры.

– И в Питере такие [застройщики] есть – не буду называть компании. Я разговариваю с [директором] крупного ДСК, он мне говорит: «Моя задача – миллион квадратных метров выдавать». Я спрашиваю: «Зачем?» Он: «У меня же там людей сколько, их надо загрузить работой, зарплату выдавать». Если ты домостроитель – строй дома. Если ты ДСК – выпускай железобетонные изделия и продавай их.

Я перед тем, как строить дом, всегда задаю себе вопрос, буду ли сам жить в этом доме. Если в этом месте, в этом доме я жить ни при каких условиях не стал бы, то я этот дом не строю. Я был года два назад на одном заводе, который выпускает профнастил. Они тогда придумали из него делать быстросборные дома. Рекламировал их кто-то из правительства, не помню кто: за $300 дом готовый! Я директора этого завода спрашиваю: «Скажи, пожалуйста, ты будешь в этом доме жить?» Он говорит: «В жизни никогда!» Как можно тогда предлагать такой продукт людям?

– Населению надо обеспечить базовую потребность. Вот и обеспечивают. А качественное жилье – это уже другая потребность.

– Конечный потребитель должен сам определять, какое жилье ему нужно. Если он хочет жить в отдельных домах, надо строить отдельные дома. В квартирах – надо строить квартиры. Но ни один конечный потребитель не скажет: дайте мне коробку картонную или дом из профнастила.

– Продавцы говорят, что потребитель смотрит на цену. Люди покупают квартиры по 25 кв. м, потому что денег ни на что другое не хватает.

– И мы будем делать малометражные квартиры. Раз спрос есть на 25–27-метровые квартиры, надо их делать.

– Продавать будете по 70 000 руб. за 1 кв. м?

– Я думаю, да.

– Вы считаете, это справедливая цена?

– Для того чтобы говорить о справедливой цене квадратного метра, необходимо понимать, что в структуре этих 70 000 руб. затраты на строительство составляют примерно 37 000 руб. Кроме того, примерно столько же тратится на оплату земли, подключение различных сетей, на другие поборы. Под этот дом, который я буду строить с 25-метровыми однушечками, землю продали за $8 млн.

– Смена губернатора в Петербурге поменяла правила игры на строительном рынке?

– В течение 15 лет система строительства в городе выстраивалась. И выстраивалась правильно: регламенты, правила поведения, правила игры, согласований, сроки. Мы, как домостроители, знали, куда нужно идти: дорожка была четко протоптана. И новому губернатору не нужно ломать существующую систему. Нужно лишь обратить внимание на развитие социальной инфраструктуры: в настоящее время темпы строительства дорог и социальных объектов в нашем городе значительно отстают от темпов возведения жилья. Немного подрихтовать, подправить в сторону социального уклона – и она будет работать. В Москве, когда был [Юрий] Лужков, четкой системы не было.

– Были правила игры.

– Работало одно правило – пирамиды: кто наверху и кто ближе к телу. Можно было маленький проектик делать 10 лет и не получить распоряжения, а можно было делать огромный проект со всякими нарушениями и получить разрешение в течение месяца-двух. Поэтому, когда [в Москве] мэр сменился, все сменилось. Систему надо отлаживать, если правильно это сделать, то в течение трех лет все наладится. Плохо быть руководителем при неотлаженной системе.

– Сейчас новые участки в Москве смотрите?

– На московском рынке мы работаем уже седьмой год. На протяжении этого времени внимательно изучали различные участки. В настоящее время работаем над тремя проектами, и примерно семь участков в разных договорных отношениях.

В следующем году, скорее всего в первом полугодии, начнем строительство жилого комплекса в районе Южное Бутово, около 270 000 кв. м. На Дмитровском шоссе у нас проект сопоставимых размеров. Про остальные проекты я пока говорить не могу.

– Хотя бы где они находятся?

– География – и север, и юг, и запад, нас интересуют участки не в центре города, а по периметру.

– Это будем комплексная застройка? И точно не панель?

– Панель мы никогда строить не будем. Будет использована монолитно-кирпичная технология.

– Где сейчас лучше продажи жилья идут, в каком городе?

– Помимо офисов в Санкт-Петербурге и Москве у нас девять представительств по всей России, от Калининграда до Петропавловска-Камчатского. Лучше всего продажи сейчас идут в Норильске, но общий план по продажам мы перевыполняем.

– Участки Фонда РЖС смотрите?

– Те участки, которые они нам предлагали на торгах, были с недоработанной, неподготовленной информацией. Мы не покупаем участки, на которых не сможем гарантированно развивать проект. Например, из последнего: участок в 8 га, на нем семь зданий, собственники которых не известны. То есть компании, которая купит такой участок, придется самостоятельно работать с собственниками, куда-то их переселять. А если кто-то из них не захочет переезжать или потребует 100 млн за переезд? И что тогда?

Для нас важно знать, какие подводные камни могут быть у участка, что на нем можно построить. Последний участок на торгах мы купили в Петербурге в 2010 г. у Министерства обороны.

– Вы считаете это приобретение удачным?

– Да. Считаю этот участок удачной покупкой.

– Можете сравнить земельные рынки Москвы и Питера?

– Одинаковые. Но в Питере правила игры и правила приобретения [участков] значительно более цивилизованные, чем в Москве. В Москве, даже с нашим [тщательным] подходом, можно купить чистое пятно, а когда начинаются отношения с городом, то город может все что угодно сделать.

– Цены на участки сейчас скорректировались?

– После кризиса они сильно вниз пошли, сейчас чуть-чуть поднимаются, но не на докризисную [высоту]. Возврата к докризисным ценам ни при какой ситуации не будет. До кризиса нагрузка на 1 кв. м даже не в центральных районах доходила до $1000, и все равно был ажиотаж.

В августе 2008 г. мы купили участок у города на аукционе. Там была нагрузка $680 на 1 кв. м. Когда начали осваивать, выяснили, что там свалка была и нужно дезактивацию делать, а город не сказал об этом. А дезактивация земли – это еще $150 за 1 кв. м. Отдали участок городу, вернули деньги.

– В регионы какие-то еще будете выходить?

– Нам хватает Москвы и Петербурга. Сегодня в портфеле у нас 3,1 млн кв. м. В ближайшие годы планируем вернуться к докризисным показателям сдачи жилья в Петербурге – это около 400 000 кв. м в год – и столько же строить в Москве. В 2014 г. мы хотим сдать 800 000 кв. м и в дальнейшем поддерживать объемы ввода не меньше этого уровня.