Кризисные приемы

Кризис заставляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) готовить изменения. «Мы хотим запустить на рынок новый ипотечный продукт с комбинированной ставкой, который будет включать фиксированную и плавающую ставки», – сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка на конференции «Ведомостей». Предполагается, что для заемщика на первые пять лет будет фиксированная ставка на уровне 11%, а далее – плавающая, в зависимости от рыночного индикатора. «На рынке есть три основных индикатора: инфляция и ставки – LIBOR на Западе и в России Mosprime», – говорит Семеняка. При определении индикатора надо ориентироваться на предпочтения инвесторов. «Проблемы с госдолгом в Европе, а также нерешенные до конца вопросы, вызвавшие кризис на рынке в США», могут привести к ухудшению экономической ситуации, в том числе подстегнуть инфляцию, пояснил Семеняка. Чтобы не сокращать объема выдачи ипотечных кредитов в России и не допустить снижения уровня доступности жилья, «нужно предложить рынку и другие продукты к уже существующим в портфеле АИЖК», говорит он. На рынке программы с двойной ставкой появились еще в ноябре 2008 г. «Продукт очень популярен, особенно в столицах, – говорит финдиректор «Дельтакредита» Елена Кудлик. – Сейчас эту ставку выбирают около 50% заемщиков в Московском регионе, около 40% – в других регионах».

АИЖК также собирается организовать для банков промежуточное фондирование при подготовке сделки секьюритизации ипотечных кредитов, сказал Семеняка. Агентство будет выдавать поручительство за специализированное ипотечное агентство, «т. е. то, что в Америке называют кондуит», уточнил Семеняка. Под это поручительство, по его словам, банк сможет привлечь промежуточное финансирование в Банке России либо во Внешэкономбанке. «Эта мера сняла бы процентный риск с банка при накоплении им пула ипотечных кредитов до выпуска ипотечных бондов», – пояснил Семеняка. Исполнительный директор АИЖК Наталья Кольцова сказала, что схема с накоплением кредитов должна стать удобной для реализации многочисленных социальных ипотечных программ. При этом АИЖК будет поручаться не за банк, поскольку агентство не хочет принимать на себя его риск, а за техническую компанию – эмитента ипотечных облигаций.

Пенсионеры, имеющие в собственности недвижимость, смогут увеличить свои доходы за счет «обратной ипотеки». Со следующего года будет запущен пилотный проект, рассказал гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК, «дочка» АИЖК) Андрей Языков. Предварительные расчеты АРИЖК показали, что сумма кредита под залог двухкомнатной квартиры в Москве позволяет пенсионеру в течение 10 лет получать дополнительно к своей пенсии доход в размере 1,5 средней российской пенсии (на сегодня это 12 750 руб.). Ориентировочная ставка по такому кредиту – 9,5–9,75% годовых в рублях.

Так называемая обратная ипотека – это кредит под залог имеющегося жилья, который перечисляется не весь сразу, а определенными порциями каждый месяц как дополнительная пенсия. Пока человек получает кредитные выплаты, его долг растет, на него начисляются проценты, а погашается это все один раз – после смерти заемщика: банк продает заложенное жилье.