Интервью: Девелопмент на стыке

Е. Разумный

Биография. Михаил Курнев

родился 27 сентября 1969 г.

1992

Окончил МФТИ.

1998–2003

Работал в Coral Realty (девелоперская и управляющая компания, на 50% принадлежащая Coalco, США).

2003–2009

Возглавлял Coalco New York (США).

2009–2010

Управляющий партнер Zimco Capital LLC (США).

2011

Генеральный директор Storm Properties. Не женат, двое детей

«Архитектура, на мой взгляд, 

– это нечто такое, что находится между наукой и искусством. И великие архитекторы – большие философы. Их задача – сделать что-то инновационное, сделать нашу жизнь более интересной, но в то же время соблюсти правильный баланс. Sustainable сейчас модное слово», – говорит Михаил Курнев.

Storm Properties 

Девелоперская компания, создана в 2005 г. Владельцы: Кирилл Писарев, Майкл Белтон. Текущие финансовые показатели не раскрываются, оборот за 2009 г. составил около $17 млн. Штат – 30 специалистов.

Посткризисный этап ознаменовался сменой руководства у многих девелоперских компаний. Не стала исключением и Storm Properties. В начале 2011 г. ее возглавил Михаил Курнев, специально для этого вернувшийся из США. Компания, занимавшаяся офисной недвижимостью, теперь сосредоточивается на жилых проектах. По мнению Курнева, эту тенденцию подхватят и другие.

– Почему вы уехали в США?

– Чисто случайно. Меня пригласил частный российский инвестор, который вложил деньги в некоторые проекты в Нью-Йорке и хотел разобраться, что там происходит. Это был конец 1990-х гг., железный занавес падал, но бизнес не был еще ни юридически, ни коммерчески подкован. Плюс большие расстояния. А недвижимость – это сложная индустрия, там много направлений: и строительство, и дизайн, и финансы, и маркетинг.

– Частный инвестор – это Coalcо?

– Да. Я работал в Coalco 13 лет.

– Мало кто столько верен одной компании. Почему изменили ей?

– Был ряд причин. Владелец Coalcо (Василий Анисимов. – «Ведомости») – яркая личность, большой человек. Я ему бескрайне благодарен за все, чему он меня научил. Но я вырос профессионально и, возможно, по каким-то причинам стал не совсем вписываться в его видение того, что я должен был делать. Плюс кризисная ситуация, которая в Америке была гораздо более болезненной. Она изменила стратегию Coalcо в плане присутствия на американском рынке.

– Чем вы занимались? Дистресс-активами?

– Любой привлекательный актив можно назвать в некотором смысле дистресс-активом. Когда частный инвестор покупает объект недвижимости, он видит в нем скрытый или явный экономический потенциал, который можно каким-то образом реализовать. Мы работали открыто и прямолинейно: скупали на открытом рынке активы, занимались либо реконструкцией, либо строительством новых зданий. В основном специализировались на эксклюзивном жилье, т. е. продукте, который продавался за большие деньги, упаковывался и перепродавался. Я любил говорить, что этот продукт – как флакон парфюмерии, который в красивой упаковке стоит намного дороже. В этом и состоит искусство девелопера.

– Потом вы познакомились с Кириллом Писаревым?

– Сначала у нас состоялось знакомство по телефону с другим с совладельцем Storm Properties – Майклом Белтоном. Потом в Нью-Йорке, где я тогда жил, оказался г-н Писарев, и мы с ним пересеклись за чашкой чаю.

– И он пригласил вас обратно в Россию?

– Он сразу сказал, что ищет директора для компании, и мы быстро нашли общий язык. Мы с ним одного возраста – это, наверное, тоже помогло. Кирилл из тех активных бизнесменов, кто имеет открытый взгляд на вещи: он успешно работает и на российском рынке, и на западных. Поэтому он сразу понял, чем я занимался в Америке, и счел мое присутствие в России уместным для его компании.

– Не страшно было возвращаться?

– Честно говоря, адаптационный период у меня еще не закончился. Но большую часть жизни я все же прожил в России и не являюсь американцем, которому сложно здесь находиться. Когда спустя 12 лет я вернулся из США в Россию, то столкнулся с множеством знакомых мне вещей. Но я также увидел, как сильно все изменилось.

Как я уже сказал, недвижимость интересна тем, что комбинирует в себе сразу несколько дисциплин. Девелопер должен и в грязь уметь залезть, понимать, что происходит на стройке, должен разбираться в архитектуре, в конъюнктуре рынка, и в тоже время быть финансистом. Но в России усилия девелопера в этих направлениях перераспределены немного не так, как на Западе.

– Как вам удалось перераспределить эти усилия? Насколько я понимаю, вы в архитектуре и финансовых потоках разбираетесь, а в строительстве – нет. Или я ошибаюсь?

– До какой-то степени я разбираюсь во всей индустрии. До какой – не знаю, продолжаю учиться. Когда я работал в Нью-Йорке первые годы, мне пришлось пройти курс молодого бойца. Благодаря математическому образованию я достаточно уверенно ориентировался в финансах, а «по строительству» мне пришлось учиться у специалистов, которые были рядом. Так получилось, что я утром учился работать на стройке, а вечером занимался бумажной работой. Нужно было отчитываться перед банками и инвесторами.

– Вы работали с известным архитектором Кристианом де Порзампарком. Он делает большие проекты, один «Большой Париж» чего стоит. У нас подобные тоже заявляют, но для их реализации всегда чего-то не хватает.

– Кристиан – один из немногих обладателей премии Pritzker Architectural Prize. В архитектуре это аналог «Оскара», но более эксклюзивный, так как в год выдается всего одна премия. Мне повезло работать не только с ним, но и с Жаном Нувелем, Дэвидом Чипперфильдом. Это выдающиеся архитекторы и выдающиеся личности, они организовывают нашу жизнь, пространство, где мы живем, мыслим, функционируем.

С Кристианом я общался по поводу одного коммерческого проекта в исторической зоне Нью-Йорка, в которой уже давно ничего нельзя строить. Я должен констатировать, что этот город в некотором смысле сохранен более историческим, чем Москва. Произошло это не потому, что никому ничего не разрешают делать, а за счет того, что были введены гибкие законы, которые позволяют реставрировать и перестраивать ветхие здания.

Наш проект как раз и был реконструкцией ветхого здания в историческом районе West Village. Требовалось увеличить объем здания, но визуально оно должно было остаться прежнего размера. Мы сразу вошли в контакт с местной оппозицией, сказали, что готовы сотрудничать и вместе сделать что-то интересное.

Нам повезло, что мы смогли привлечь Кристиана. Он всех удивил: по проекту увеличил здание в 2 раза и вывел дискуссию на такой уровень, что все чувствовали себя на острие какого-то исторического процесса, чувствовали, что создается что-то новое в такой исторически закостенелой части города. Мы получили все разрешения, но, как только начали строить, появился другой девелопер, который был тоже впечатлен работой Кристиана де Порзампарка и сделал нам очень интересное предложение по покупке этого проекта – и мы его продали.

Можно ли сделать в Москве то, что Кристиан де Порзампарк делает в Париже? Наверное, можно, но сложно. Скорее нет. В России работает много западных архитекторов, у которых нет российских корней. Поэтому то, что они делают у нас, – это копии того, что они делают на Западе.

– Я называю такую архитектуру архитектурой копипейста.

– Да. Но они хорошо организованы и могут достигать неплохих результатов. Я не хочу зацикливаться на примерах, они все будут не идеальны, но американизм сейчас начал доминировать в архитектуре в России. Американские компании не имеют привязки к какой-то старой культуре, поэтому они гибкие и необыкновенно эффективно работают – как американские машины.

С другой стороны, в России много талантливых архитекторов, но научная составляющая в их работе еще слаба. Это приходит с опытом. В Африке тоже может появиться конструкторское бюро, аналогичное КБ Сухого, но, пока оно начнет нормально работать, пройдут годы, если не столетия. По-моему, в российской архитектуре произошел какой-то обвал. Восстановление займет время. Я верю, что придут времена, когда российские архитекторы сделают свои шедевры.

А девелоперу сейчас нужно выбирать, с кем работать: либо с российскими развивающимися компаниями, либо с устоявшимися западными. Везде есть свои преимущества и недостатки.

– Вы заявили на пресс-конференции, что не взялись бы за проекты Storm Properties. Почему?

– Эти слова нельзя вырывать из контекста. Например, в проект «К2 бизнес-парк» мы внесли значительные изменения, адаптировали к посткризисному рынку: сократили площади, удешевили строительство, не потеряв, надеюсь, в качестве. В этом плане наша компания сработала необыкновенно эффективно, потому что многие девелоперы до сих пор еще думают, что делать с уже согласованными проектами. Мы поступили по-американски, гибко среагировав на изменившиеся условия. Быстро оценили проблемы, приняли важные решения и пошли на дополнительные расходы по переделке полностью согласованного и одобренного проекта.

– Все говорят, что офисы – это сейчас не слишком привлекательный сегмент рынка. Даже построенные в Москве не заполняются, а уж бизнес-парки за МКАД...

– Сейчас на рынке присутствует негатив в отношении офисного продукта. Но мы не оперируем стереотипами и комфортно себя чувствуем. Россия – стремительно развивающаяся страна с огромными природными богатствами, поэтому национальный продукт будет расти. А он всегда ассоциирован с ростом деловых потребностей людей. То, что сейчас на рынке переизбыток офисов, – это временная ситуация. Мы учли в бизнес-модели, что это повлияет на скорость абсорбции наших офисных площадей, но у нас нет сомнения, что они будут востребованы.

– То, что компания стала делать малоэтажный проект, – это она вошла в тренд или как?

– Мы не утверждаем, что нужно немедленно следовать за этим трендом. Мы занялись проектом в Глухове (строительство 250 000 кв. м жилья на участке в 38 га), так как владельцы участка попросили нас его переделать, адаптировав к существующим рыночным условиям. В этом проекте мы являемся партнерами двух банков – собственников участка и девелоперами. Никакой конкретики я сейчас не могу вам дать – это не секрет, просто мы в стадии формирования того, что хотим там сделать. Скажу только, что там будет среднеэтажная застройка и проект будет кардинально отличаться от того, что есть на рынке.

Ни ритейлом, ни складами мы заниматься скорее всего не будем, а жильем и офисами будем, по крайней мере в ближайшие несколько лет. Мы еще не до конца сформировали стратегию компании. Но в ближайшие несколько лет хотим набрать несколько жилых проектов. По сегментам делить не будем, попытаемся работать в каждой нише – и в экономклассе, и в элитном. По сути, они не так сильно различаются.

– Я правильно поняла, что, кроме участка в Глухове, у вас еще ничего не куплено и не оформлено?

– Нет, у нас есть проекты, но пока в сыром виде. Это два жилых проекта в Красногорском районе. То, что мы вышли на подмосковный рынок, связано с сегодняшней конъюнктурой рынка. Безусловно, Москву мы также считаем очень интересной.

– Вы можете назвать объем инвестиций, который планируете направить на новые проекты?

– Речь идет о сотнях миллионов долларов. Все будет зависеть от проектов. Но мы не планируем вкладывать в них полностью собственный капитал. Сейчас одно из самых живых направлений в компании – работа с иностранными инвесторами. Тема неблагодарная. С точки зрения привлекательности инвестиций Россия сейчас не на самом верху: все инвесторы в первую очередь говорят про коррупцию. Но даже при таком негативном мнении по отношению к России мы считаем, что сможем решить задачу по привлечению иностранных институциональных инвесторов.

– Это ваша личная задача?

– Это одно из направлений, которое акционеры компании хотят, чтобы я развивал. Здесь как раз будет уместен мой опыт. Для западных инвесторов нужны стабильность, управление рисками и качественный менеджмент. И мы очень тщательно прорабатываем эти вопросы.

Например, в проект «К2 бизнес-парк» значительная часть капитала была привлечена от иностранного инвестора (Marbleton Property Fund). Девелоперу нужно иметь четкие и грамотные ответы на ряд вопросов от инвесторов. Необходимо точно знать, какая у нас маркетинговая стратегия, кто будет архитектором, иметь все необходимые инструменты для контроля за качеством и сроками исполнения работ.

– Правда ли, что сейчас на рынке больше американских инвесторов, а не европейских?

– Мне кажется, что наоборот. Мы ищем инвесторов, работая из Лондона. Туда американский капитал доходит хуже, чем западноевропейский. Мы ни в коем случае не откажемся работать с американцами, но фокусируемся на Западной Европе, она все-таки ближе к России.

В США сейчас большой негатив по отношению к России, много американских инвесторов вышло из нашей страны.

– Не только американских, но и немецких и других.

– Согласен, но мне кажется, что больше из Америки. Они более критичны по отношению к тому, как Россия развивается экономически, и, возможно, к нынешней администрации. Но надеюсь, что эта ситуация изменится и снова появится приток американского капитала, что для нас будет очень важно.

– Насколько хорошо они знают Россию? Мне кажется, что, кроме Москвы и Питера, они не знают вообще ничего.

– Да, и я тоже не знаю. Российский рынок весьма необычный. У всех моих друзей в Америке, несмотря на то что холодная война уже пройдена, осталась настоящая боязнь непредсказуемости русских. Мне часто приходилось слышать, что внешне русские вроде выглядят приемлемо, но никто не знает, какой реакции можно от них ожидать.

– А друзья из российских девелоперов у вас есть?

– Знакомых много, друзей меньше. Наша индустрия интересна тем, что все девелоперы должны обладать высокой степенью оптимизма, граничащего с сумасшествием. И чем ближе они к этой границе могут подойти, тем более они успешны. Важно достичь этой границы, но ни в коем случае не пересекать. В этом смысле поведение у всех девелоперов – что американских, что российских – одинаково. Они все необычные и рискованные люди. Я себя к таким не отношу. Стараюсь все делать поступательно. Но вижу много примеров, когда люди взлетают, как кометы, яркие и привлекающие внимание. Хотя никакими общепризнанными талантами и не обладают.