Технологии рынка: В погоне за трендами

Девелоперы пересматривают стратегии, готовясь к новой кризисной волне: уходят в экономкласс, уменьшают метражи квартир и участков.
А. Гуров

Экономисты и финансисты заговорили о второй волне кризиса, когда еще не закончилась первая. События осени этого года подтверждают их опасения. «Ситуация напоминает больного под капельницей. [Сейчас] я даю больший процент вероятности повторения кризиса, чем летом», – предрек Алексей Кудрин, экс-министр финансов РФ.

Девятый вал второй волны

Американский экономист Нуриэль Рубини считает: мировой кризис растет из долговых проблем Европы, финансовых неурядиц США и замедления экономического роста Китая. У США появилась перспектива технического дефолта, госдолг страны достиг в 2010 г. $14,1 трлн, к 2014 г. ожидается уже в размере $23,5 трлн. В случае дефолта Греции финансовый сектор ЕС может понести убытки в $543 млрд, подсчитало агентство Fitch. Опрошенные «Ведомостями» эксперты, работающие в России, признают: мировые проблемы повлияют и на российский рынок недвижимости.

«Паническое бегство капитала с рынков будет означать, что люди перестанут покупать недвижимость не только с целью инвестирования, но и для себя, ожидая изменения цен на нее», – считает Вячеслав Ширяев, гендиректор Vesco Group. Ремко Герритсен, директор Azimut Hotels Operational Company, пока не видит для России поводов для беспокойства: «Если ЕС сможет стабилизировать финансовую ситуацию в течение 3–4 месяцев, то российский рынок не пострадает». «Закончилась лишь первая острая фаза, основные причины мирового кризиса не были устранены, – возражает Александр Крапин, гендиректор аналитического агентства Rway. – Продолжается бесконтрольная эмиссия основных валют». «А что остается делать? – спрашивает Владимир Авдеев, управляющий партнер S.A. Ricci. – В США уровень госдолга – 100% от ВВП, в Японии – 200%. Дефицит бюджета не позволяет его обслуживать. Выход один – продолжить печатать деньги».

Именно увеличение денежной массы и станет главной причиной следующего витка кризиса – мы столкнемся с ростом инфляции, полагает Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер».

Хотя официальный прогноз по инфляции на 2012 г. не превышает 7% (данные Минэкономразвития), граждан ожидает гораздо больший рост цен. С 1 января 2012 г. РЖД поднимает тарифы на 6% на грузовые перевозки и на 10% – на пассажирские; с 1 июля запланирован рост тарифов: на природный газ – на 15%, на электроэнергию и отопление – на 6%, на услуги сетевых организаций – на 11%. Впрочем, правительство РФ установило ограничение для региональных властей: рост тарифов на коммунальные услуги не должен превышать 12,4% в год.

Сократить и урезать

Рынок недвижимости Москвы тоже готовится к инфляции. «Стратегия KR Properties сформировалась в кризисный период 2009 г.: мы сократили расходы и сконцентрировали усилия на создании пула постоянных арендаторов с долгосрочными контрактами на объектах», – рассказывает Сергей Матюхин, гендиректор компании. Эта стратегия актуальна и по сей день. Сократить расходы, а потом сократить то, что осталось, – если перефразировать правила управления Кавалькатти, звучит современный девиз застройщиков.

Пресс-служба ГК ПИК отметила, что, хотя в первом полугодии 2011 г. административные и коммерческие расходы выросли на 10,6% до 2,2 млрд руб. по сравнению с первым полугодием 2010 г., «они увеличились меньше роста выручки» благодаря программе «контроля и оптимизации внутренних расходов». «У нас в компании в бюджетах на следующий год урезают проценты награждения брокерам, ликвидируют вакансии», – поделилась сотрудница одной из консалтинговых компаний.

«Мы не сворачиваем и не прекращаем делать то, что делаем, просто осторожнее относимся к вещам, которые можно не делать. Пока продажи окончательно не прекратились, ничего менять не будем», – формулирует стратегию Vesco Group Ширяев.

В Azimut Hotels не исключают, что им придется конкурировать с отелями верхней ценовой категории (сеть работает в категории «3–4 звезды»), если вторая волна кризиса накроет гостиничный сегмент. Компания уже начала масштабную программу по реновации отелей сети, «чтобы не потерять свою долю рынка», отмечает Герритсен.

Группа Accor, напротив, хочет усилить позиции в сегменте отелей экономкласса. Три сети бюджетных отелей – Ibis, All Seasons и Etap Hotel – объединяются под общим брендом Ibis. Всего у группы более 1570 бюджетных гостиниц (более 169 000 номеров), это 36% портфеля Accor. Расходы на модернизацию гостиниц составят 150 млн евро, процесс объединения завершится к 2013 г.

Искать другой сегмент

В кризисные времена и посткризисную стагнацию застройщики нашли новые ниши для развития бизнеса. Девелоперы, занимавшиеся дорогим жильем, переориентировались на экономкласс, землевладельцы вместо коттеджных поселков стали предлагать участки без подряда, офисные застройщики возводят апартаменты. Даже на Рублево-Успенском шоссе теперь появится «доступное жилье»: ВТБ на землях ОПК обещал построить «демократичные» малоэтажные комплексы.

Размер квартир, коттеджей и участков урезается. Наше будущее – это квартиры по 18–20 кв. м, считает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. В проекте Urban Group «Город набережных» на Клязьме почти половина квартир – 1-комнатные площадью от 30 кв. м по цене чуть более 2 млн руб.

Уменьшается площадь – уменьшается бюджет покупки, объясняет Владислав Луцков, гендиректор аналитического консалтингового центра «Миэль». «Сегодняшний клиент покупает цену», – заявил Владимир Яхонтов, управляющий директор «Миэль – загородная недвижимость». И в стремлении снизить цены девелоперы все дальше уходят от Москвы.

«Новое Ступино» (1,7 млн кв. м жилья на 1195 га, в том числе 116 многоквартирных домов, 859 коттеджей, 408 дуплексов, 1720 таунхаусов) на 55 000 жителей строится примерно в 80 км от МКАД. Девелопер проекта – MR Group завлекает клиентов как раз ценой: 1-комнатные квартиры продаются от 38 000 руб. за 1 кв. м.

Девелоперы коммерческой недвижимости осваивают новые сегменты. ГК «Эспро», традиционный игрок на складском рынке, приступает к возведению торгового комплекса около Внукова и рассматривает возможность реализации крупного развлекательного семейного комплекса «Город мастеров». Компания Storm Properties, известная как офисный девелопер, объявила о выходе на рынок жилья. Первым ее проектом станет жилой комплекс «Глухово» в 7 км от Москвы по Ильинскому шоссе. На 38 га будут возведены дома разного типа и этажности.

Вниз или вверх

Больше всего интересует покупателей и застройщиков, что будет с ценами на квадратные метры. Банкиры из Goldman Sachs на основе проведенного ими стресс-теста российских публичных девелоперов предрекли снижение на 5% цены 1 кв. м на первичном рынке в 2012 г. Но это при условии, что баррель нефти будет стоить $80, а доллар – 33 руб. Предложение новостроек в РФ, по их подсчетам, в этом случае сократится на 48%. Больше всего пострадает сегмент жилья экономкласса.

Опрошенные «Ведомостями» застройщики смотрят на рынок оптимистичнее. Нестабильность международных фондовых рынков пока не отразилась на активности арендаторов и покупателей офисной недвижимости, отмечает Сергей Матюхин.

Вячеслав Ширяев считает, что для России лучше колебания мировых рынков и цены на нефть, чем застой: «Нам, как компании, которая строит и продает недвижимость, главное – чтобы была динамика». Если стагнации не будет, то, по мнению Ширяева, «ожидаемый кризис будет несравним по масштабам и последствиям с предыдущим».

По мнению Луцкова, при умеренно пессимистическом сценарии (если сохранится существующая внешнеэкономическая ситуация) стоимость недвижимости будет расти на 3–5% в год. При негативном (если продолжится дестабилизация мировой экономики, что приведет к резкому снижению спроса) – упадет на 15–20%.

Доходная столица

Станислав Бибик, старший директор отдела рынков капитала Cushman & Wakefield, считает: «Рынок капитала активен в Москве, российские компании конкурируют с иностранными за возможность вложиться в активы». В этом году, напоминает он, были проданы площади в БЦ «Берлинский» и «Женевский дом», «Пушкинский дом», «Конкорд», здание БЦ «Метрополис», «Западные врата», БЦ на Арбате, 1, доля в БЦ «Белая площадь» и т. д.

Для иностранных инвесторов разница в доходности между лучшими западноевропейскими и московскими объектами составляет около 4,5–5%, отмечает Бибик: ставки капитализации в Москве на качественные здания составляют около 9–9,5%, в то время как в Европе – 4–4,5%. «В настоящее время готовится еще несколько крупных инвестсделок с участием как российского, так и международного капитала», – обещает Бибик.

Пока девелоперы и консультанты продолжают гипнотизировать рынок позитивными утверждениями, люди активно покупают недвижимость за рубежом, говорит Авдеев. Отток капитала из России до конца 2011 г., по прогнозам ЦБ РФ, может превысить $73 млрд.

Не строить – дороже

Марина Великорецкая, гендиректор Colliers International FM:

– Независимо от выборов недостроенные объекты, которые сейчас существуют в бетоне, с незакрытыми контурами, без инженерных систем и т. д., все равно будут достраиваться, пусть постепенно. Хотя бы потому, что держать здания в незавершенном состоянии в течение нескольких лет нерационально, уже вложенные деньги будут бесцельно потеряны – устранение последствий недостроя, как показывает практика, часто стоит гораздо дороже, нежели само строительство.