На воздухе: Массированное предложение

Но застройщики не намерены поступаться доходностью, объясняя это высокими рисками и нестабильной ситуацией. «Невозможно предугадать, каким будет спрос через полгода, год, поэтому закладывают 40% прибыли в проект, меньше – рискованно, – объяснял гендиректор компании «Гуд вуд» Александр Дубовенко. – Но если 50–100% заложить, то не продашь». Большинство застройщиков не учитывают текущий спрос и предложение и хотят работать с докризисными прибылями на пороге новой волны, считает Валерий Лукинов, руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов.

Больше чем спрос

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком», отмечает, что число организованных коттеджных поселков в Подмосковье выросло на 24%: с 514 проектов в декабре 2010 г. до 636 в сентябре 2011 г. По данным ОПИН, продажи ведутся в 750 организованных поселках. Но если в первом полугодии на рынок вышло около 60 поселков разных форматов, то в III квартале – «всего 18».

Среди «новинок» в компании отмечают Rubin Estate (Новорижское шоссе, 15-й км), «Александровы пруды» между Калужским и Варшавским шоссе в 30 км от МКАД, «Иволги» на Новорижском шоссе, «Артек» (Волоколамское шоссе, 20 км от МКАД), появившийся в результате реконцепции элитного проекта «Нахабино-парк». После кризиса 2008 г. довольно много загородных жилых комплексов пережило ренейминг и ребрендинг, напоминает Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба».

Треть нового предложения – это мультиформатные проекты с различной комбинацией участков без подряда, домов на разной стадии строительства, малоэтажной недвижимости. 74% от общего числа адресов по состоянию на конец III квартала 2011 г. – дачи экономкласса, 19% – поселки бизнес-класса, элитных проектов на рынке около 7%, по оценке ОПИН. Почти половина (47%) коттеджных и дачных поселков сконцентрирована в пределах 55 км от МКАД. В то же время, по мнению Татьяны Алексеевой, заместителя гендиректора Vesco Consulting, удаленность даже в 70 км не отпугивает покупателей, недвижимость там существенно дешевле, чем в 40 км от МКАД.

Что касается именно коттеджей, то по итогам III квартала на рынке первичной загородной недвижимости насчитывалось 11 390 домовладений. Во II квартале в продаже находилось 10 800 объектов, в первом – 10 200, уточняет Алексеева.

Все к лучшему

Переоцененные объекты не продаются, клиенты стали медленнее принимать решения, описывает ситуацию Наталья Кац: «Взгляд покупателя обратился в сторону городских квартир». «Подавляющее большинство не готово платить за домовладение более 12 млн руб., – делится результатами опросов потребителей Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость». – Более того, в последнее время эта цифра не меняется, что говорит о некоторой стагнации и совершенно точно – что доходы населения не растут». «По сравнению с прошлым годом в октябре покупательская активность не такая интенсивная, – признает Лариса Никитина, руководитель отдела продаж загородной недвижимости компании «Мирум». – Хотя на качественные объекты спрос есть всегда». Но качественных на рынке не более 10%, уточняют в Penny Lane Realty.

В ГК «Масштаб» винят сложную макроэкономическую ситуацию – из-за нее часть клиентов уже отложила решение о покупке недвижимости – и прогнозируют, что неблагоприятное влияние продолжится в IV квартале 2011 г. В случае с проектами «Масштаба» сказывается и изменение границ Москвы – земли компании теперь стали территорией мегаполиса. «В состав столицы вошли традиционно интересные и престижные участки, и что там теперь будет, пока не ясно. Также непонятно, что будет с землей в районе «Горок-10» и Звенигорода», – комментирует Наталья Кац.

Динамика цен предложения в «новой Москве» определяется сейчас не объективными причинами, а cпекулятивными ожиданиями потенциальных продавцов и покупателей, утверждают риэлторы. «Часть жителей решительно хотят оттуда переехать, опасаясь, что расположение в черте города может негативно повлиять на цену их собственности. Другие спешат инвестировать в недвижимость, имеющую, с их точки зрения, все основания для активного роста», – описывает директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. Но в целом, по мнению риэлторов, объявление о присоединении к столице 160 000 га подмосковной земли пришлось кстати – освежило интерес к направлениям, не затронутым пересмотром границ. И стимулировало рост цен на таунхаусы и малоэтажное жилье в «новой Москве».

И даже финансовая нестабильность, по прогнозам Penny Lane Realty, может привести к активизации спроса. По данным Екатерины Лобановой, руководителя аналитического центра ОПИН, до 13% выросла доля сделок на инвестиционной стадии, в начале года данный показатель составлял 2%. Некоторые эксперты отмечают возвращение инвесторов на рынок элитной загородной недвижимости. «В сентябре к нам обратился ряд финансовых структур с просьбой помочь сформировать спекулятивный портфель из двух-трех десятков домовладений», – рассказал Цветков.

Но массовый покупатель так и не пришел на рынок загородной недвижимости, констатирует Юрий Кочетков, аналитик «Инвесткафе». У потребителей экономкласса мало денег, у элитных – много запросов. Таганов оценивает долю спроса на экономкласс в 86%. Жилье бизнес-класса, по его словам, приобретает 8% покупателей, premium – 4%, de luxe – 2%.

Подавляющая доля сделок в III квартале – 74% – пришлась на участки без подряда, по оценке ОПИН и Penny Lane Realty (58%, по данным «Инкома»). Сделки с готовыми коттеджами занимали 10–11% от общего числа на первичном рынке (17%, по данным «Инкома»). Остальной спрос распределился между участками с подрядом, таунхаусами и многоквартирными домами. За пределами экономичного сегмента все более востребованы готовые объекты, тем более что многие поселки подошли к завершающей стадии строительства.

«Многие стали пристальнее присматриваться к объектам недвижимости, тщательнее выбирать, взвешивать ликвидность приобретения», – описывает поведение клиентов в дорогом сегменте Никитина. В дешевом, по мнению Яхонтова, которое разделяет большинство экспертов, определяющий фактор – цена. Чем дешевле и проще продукт, тем лучше. Успешные застройщики соревнуются по значению минимальной стоимости новых поселков, отмечает Лукинов: «Рост наблюдается только в ликвидных проектах с высокой степенью готовности и динамикой строительства на площадках». Неликвидные – результат отсутствия профессиональной маркетинговой проработки и амбиций застройщика, добавляет он.

Продавцы уступили

В III квартале конъюнктура рынка вынудила ряд компаний снизить цены на предложения классов «элит» и «бизнес», говорит Лобанова. «Многие поселки в борьбе за покупателя вступили в жесткую ценовую конкуренцию друг с другом», – подтверждает Цветков. Вклад в ценовую коррекцию внесла и нестабильность валютного курса, говорится также в отчете ОПИН. В итоге к концу сентября 1 кв. м в элитных поселках в среднем подешевел на 4% до $4800, включая стоимость земли (-4% за квартал), в поселках бизнес-класса – до $3650 (-1%). Напротив, предложения экономкласса выросли в цене в среднем на 5% до $1500 за 1 кв. м, добавляет Екатерина Лобанова. В «Масштабе» стоимость недвижимости бизнес-класса оценивают в $3000 за 1 кв. м, элитной – в $4500 за 1 кв. м. «Дальнейшего снижения не будет: дисконта в 5% в ряде поселков стало достаточно, для того чтобы объем продаж вырос в 1,5–2 раза», – уверена Лобанова.

По словам Алексеевой, в среднем коттеджи сейчас покупают за $988 100, участки – за $94 520 ($4850 за сотку). Наибольший спрос сосредоточен в диапазоне $0,5–0,95 млн за домовладение ($2200–2600 за 1 кв. м). Наименьший спрос приходится на объекты дороже $2 млн за коттедж ($4000–6000 за 1 кв. м). Например, в поселке «Крекшино» ($2200–2600 за 1 кв. м) за 2011 г. продано 24 дома, тогда как в «Лесных просторах» или «Риверсайде» ($4000–6000 за 1 кв. м) – два и три дома соответственно.

Сотка земли в III квартале 2011 г. в среднем стоила $6000, по данным Penny Lane Realty (в III квартале 2010 г. – $7300, 2009 г. – $7650). 1 кв. м коттеджа, по оценке Vesco Consulting, – $2950, или $1,02 млн за домовладение в среднем. У «Инкома» оценки скромнее: к началу октября средняя цена сделки составила $320 000 (9,6 млн руб.), на 12% меньше, чем в августе, и на 23% – чем в январе этого года (12,5 млн руб.). Средняя цена сделки на рынке продолжит снижаться, уверен Таганов, из-за выхода все большего числа дешевых проектов с концепцией «участки без подряда».

Живее всех

Про участки без подряда (УБП) аналитики давно постановили, что их доля на рынке уменьшается, что они больше не интересны ни покупателям, ни девелоперам (не позволяют получить премию за более высокое качество продукта), а УБП по-прежнему лидируют и в предложении, и в спросе. И даже кое-где растут в цене (в основном в зоне до 30 км от МКАД, по словам Яхонтова).

Один из главных торговцев УБП – компания «Красивая земля» заявляет о росте цен на 10% с начала года: «Больше всего продавцы поднимали цены в мае – июне, а также августе – сентябре». По данным гендиректора «Красивой земли» Ильи Сапунова, сотка в пределах 30 км от МКАД стоит от 220 000 руб., на расстоянии 30–70 км от МКАД – от 50 000 до 250 000 руб., за пределами 70 км – 30 000–90 000 руб.

Сапунов говорит о «всплеске интереса» к проектам, где не предусмотрено не только строительство домов, но и подведение коммуникаций: «Участки в них дешевле минимум на 20–30%, что делает такие проекты весьма привлекательными для отдельных покупателей». Он приводит в пример поселок без подряда и коммуникаций «Ромашкино» (60 км от МКАД по Симферопольскому шоссе), который был выведен на продажу в марте 2011 г. и где к началу октября были проданы все 670 участков. «Обычно в течение 1–1,5 года продается 70% проекта, в данном случае за полгода было реализовано 100%», – радуется Сапунов. Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент», согласна, что самый высокий интерес покупатели проявляют к дешевым предложениям: участкам без подряда, а порой и без коммуникаций.

Данные других аналитиков указывают на снижение цены голой земли. В целом с апреля по сентябрь этого года она подешевела на 23%, по данным «Инкома» (с 213 000 руб. в апреле до 164 300 руб. за сотку к началу октября), правда, в октябре зафиксировали рост, который аналитики объясняют вымыванием самого дешевого предложения. «На рынке появляются проекты, предлагающие качественный подряд по конкурентной цене», – добавляет Таганов. Схожие данные у «Земер.ру»: минус 21% с начала года. Продавцы стараются оживить спрос и преодолеть затоваривание рынка. Объем предложения УБП руководитель аналитического центра «Земер» Олег Городецкий оценивает в 24 500 объектов в 295 поселках. В следующем году их может стать на 19% меньше (19 000 участков), считает он.

По данным «Красивой земли», 10% участков покупается для последующей перепродажи (2,5 года назад – 20%). В проекте «Инкома» на Ярославском шоссе «Лосиный парк» (643 участка по цене от 1,5 млн руб.) за год продали более 500 участков, приводит пример Таганов. «Однако все чаще инвестиционные покупки совершаются ради сохранения средств на случай кризиса, а не получения прибыли», – добавляет он. Инвесторы покупают по 1–2 участка. «Оптовых инвесторов мы не наблюдаем еще с начала кризиса», – признает Таганов.

Оптовый спрос

В консалтинговой компании Land Management отмечают возросший с начала года спрос на участки площадью от 1 га со стороны инвесторов из регионов, на их долю сейчас приходится 30% заявок. «Многие потенциальные покупатели – это застройщики, которые уже имеют опыт реализации девелоперских проектов в родном регионе и хотят выходить на подмосковный рынок. Вторая группа – финансовые инвесторы», – говорит гендиректор Land Management Юрий Лакеев. Например, две компании из Санкт-Петербурга сейчас активно ищут крупные – от 30 га – участки под жилищное строительство (одна из них уже ведет активное строительство на западе Подмосковья). Еще две маленькие компании из Тюмени и Ижевска объединились и сейчас рассматривают несколько небольших участков (в пределах 3 га) под точечную застройку в районе Подольска и Щербинки, приводят примеры в компании. Минимальный порог входа на этот рынок Land Management оценивает в сумму от $5 млн. Стоимость оптовой земли для жилищного строительства в Подмосковье составляет, по ее данным, от $7000 до $30 000 за сотку.

Около 60% спроса со стороны как подмосковных, так и региональных инвесторов приходится на участки площадью от 1 до 10 га. Но несмотря на то что у землевладельцев есть большие участки, которые они хотели бы сбыть, адекватное предложение крайне ограниченно. «Всего, по оценкам специалистов, в Московской области на продажу выставлено около 3000 участков. Из них проработка документации для дальнейшего девелопмента идет менее чем по 100 участкам. Остальное – земли сельхозназначения с далекими перспективами смены категории или их полным отсутствием», – комментируют в компании. По данным Анны Шишкиной, неликвида в оптовом совокупном предложении около 10%.

Она подтверждает увеличение спроса на оптовые земли под жилую застройку этой осенью по сравнению с прошлым годом. Но изменилась его структура: год назад девелоперы покупали земли в основном под поселки без подряда, сейчас – под малоэтажные и многоэтажные проекты. Запрашивают от 10 до 30 га под среднеэтажное строительство, до 50 га – под малоэтажное. По ее данным, цена на оптовые земли с начала года выросла на 15%.

Или дешево, или качественно

Дмитрий Бадаев, гендиректор «Вектор инвестментса»:

– На примере «Истринской долины» могу сказать, что спросом пользуются участки по 150 000–180 000 руб. за сотку (2,5–3,5 млн руб. за надел), при условии что есть все подведенные коммуникации, дороги, единый стиль поселка (заборы, благоустройство). До 500 сделок в год – такими темпами в этом году у нас все продается. Как только мы предлагаем законченное жилье – а мы пробовали строить дома в разных технологиях, чтобы пощупать, где этот спрос находится, пробовали дома за 15 млн руб. на 15 сотках, – срок экспонирования составляет 4–6 месяцев. Дешево и качественно здесь не получается. Все знают стоимость арматуры, цемента. Когда хочешь построить за 7 млн руб. участок с домом и говоришь, что это качественно и дешево, здесь какое-то лукавство все-таки присутствует.