Технологии рынка: Земля и дети

Летом по инициативе президента РФ Совет Федерации внес в Госдуму изменения в федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельный кодекс РФ о выделении многодетным семьям, имеющим трех и более детей, бесплатных земельных участков.

Валерий Парфенов, председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, объяснил: для этих целей участки, находящиеся в федеральной собственности, будут безвозмездно передаваться в собственность субъектов РФ и муниципалитетов. Процедура раздачи земли собственно многодетным семьям должна быть максимально простой и не связанной с торгами и длительными согласованиями, размеры участков определят субъекты РФ.

Москва думать будет

В Москве к делу подошли традиционно. Департамент жилищной политики и жилищного фонда разработал проект городского закона «О бесплатном предоставлении многодетным семьям г. Москвы в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства». Сейчас его рассматривает Мосгордума. По всей видимости, утверждение законопроекта не будет быстрым: на обсуждении с участием экспертов и представителей общественных организаций к нему было высказано множество претензий. Вплоть до того, что в предлагаемом виде документ «противоречит и заявлению президента РФ, и федеральному законодательству, а главное – интересам многодетных семей».

Представители исполнительной власти – начальник отдела управления семейной политики департамента семейной и молодежной политики города Валентина Кудряшова и начальник отдела департамента социальной защиты населения Светлана Щукина – считают, что название документа не соответствует его содержанию, отсутствуют порядок и условия предоставления участков. Кроме того, проектом устанавливается крайний срок реализации права многодетных семей на получение бесплатной земли – 31 декабря 2015 г. Оба департамента подготовили свои замечания и предложили убрать норму, согласно которой многодетная семья, получившая бесплатно земельный участок, выбывает из очереди на бесплатное жилье. По данным руководителя фракции КПРФ в Мосгордуме Андрея Клычкова, в настоящее время в столице на учете состоит 6184 многодетные семьи.

В планах столичных депутатов – создание рабочей группы по подготовке проекта закона Москвы о бесплатном предоставлении многодетным семьям города земли, а также обращение в правительство с предложением переработать программы «Имущественно-земельная политика г. Москвы на 2012–2016 гг.» и «Жилище» для обеспечения многодетных семей бесплатными участками.

Могут, когда захотят

Закон № 73/2011-ОЗ «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области» вступил в силу 1 июня 2011 г. По данным замминистра социальной защиты населения Московской области Юрия Хаброва, в области 5721 семья может претендовать на бесплатные сотки.

Старт социальному начинанию дал Дмитровский район. Пять из 85 многодетных семей района получили по 15 соток категории ИЖС в деревне Подмошье, в 7 км от Дмитрова. Требования к претендентам были таковы: семья должна иметь не менее трех детей и проживать в Дмитрове не менее пяти лет. Справок потребовали немного: из местного ЖЭКа о составе семьи и из регистрационной палаты о том, что нет других земельных наделов в собственности.

У семьи Кравцовых на сбор справок ушло две недели. Потом выбирали участок (предлагалась также земля в Икше, Яхроме, Горшкове). В Подмошье участки оказались правильной прямоугольной формы, и располагаются они по краю существующей жилой застройки. В самой деревне есть школа и детский сад. В общем, все пять дмитровских семей выбрали наделы именно там и получили постановления главы Дмитровского муниципального района о выделении участка категории ИЖС с определенным номером. Через месяц семьи получат свидетельства о праве собственности. По закону земельные участки предоставляются членам многодетных семей в общую долевую собственность в равных долях.

Закон предполагает, что участки будут выделяться «для целей индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения садоводства». Все новоявленные землевладельцы из Дмитровского района собираются строить дома. Только Кравцовы имеют отдельную 3-комнатную квартиру в Дмитрове, остальные живут в довольно стесненных условиях.

На церемонии вручения документов в Дмитровской торгово-промышленной палате глава района Валерий Гаврилов отметил, что таким образом Дмитров попал в поле зрения всей России и «прогремел первой ласточкой» в этом замечательном начинании. По заверению Гаврилова, до конца текущего года все 80 многодетных семей получат в собственность участки. Есть семьи, которые получат землю в тех же поселках, где проживают сейчас.

Алексей Бутовский, начальник отдела земельных отношений при комитете по управлению муниципальным имуществом Дмитровского муниципального района МО, добавил, что выделенные земли взяты из неразграниченных территорий. То есть пока они не относятся ни к федеральной, ни к муниципальной собственности.

По словам сотрудника пресс-службы зампредседателя правительства Московской области, в целом по Подмосковью процесс идет, хотя и неровно. Норма, установленная областным законодателем, предусматривает выдачу 15 соток на семью. Но разные районы области располагают разными возможностями. Не исключено, что при нехватке участков в одном районе недостаток будет восполнен в другом. В этой связи часто упоминается Клинский район, за счет территорий которого могут быть удовлетворены интересы семей других районов.

По информации на сайте Воскресенского района, «по состоянию на 14 ноября в комиссию по вопросу бесплатного предоставления земельных участков многодетным семьям уже подано более 200 заявлений, а всего на территории района зарегистрировано около 500 многодетных семей». Администрация района совместно с главами поселений проводит мониторинг земельных участков, пригодных для таких целей: «Необходимо будет провести кадастровые работы по формированию земельных участков, а там, где это будет необходимо, подготовить проекты планировки территорий, что потребует финансовых затрат. В связи с тем, что законом порядок финансирования этих работ не установлен, администрация района планирует данные средства заложить в проект бюджета Воскресенского муниципального района на 2012 г.».

Свет и газ – за деньги

Стоимость подарка каждой многодетной семье дмитровские риэлторы оценивают примерно в 1 млн руб. Рынок земли сейчас не слишком активен, хотя цены не снижаются, рассказывают в городском агентстве «Звезда Подмосковья». Земля неплохо раскупается в тех районах, где есть хорошие подъездные пути и магистральный газ. По приблизительным оценкам, территорий, к которым подведен газ, и тех, которые живут без газа, в районе примерно поровну.

В комитете по управлению муниципальным имуществом уточняют: закон о наделении землей не предусматривает еще и обеспечения инженерными коммуникациями. Алексей Бутовский предполагает, что первым семьям, которым есть из чего выбирать, повезет больше – они могут взять участки, прилегающие к обеспеченным газом, электричеством и подъездными путями территориям.

Подвести газ непосредственно к дому – удовольствие дорогое. Если труба подведена к участку, то потребуется примерно 100 000–120 000 руб., чтобы разработать проект, согласовать его и сделать разводку по дому, говорят местные риэлторы. Услуга посредников обойдется втрое дороже. Если газопровод проходит в двух кварталах от участка, то за присоединение и монтаж отвода к дому придется заплатить 700 000 руб. Как правило, подведение всех необходимых коммуникаций занимает от полутора до трех лет и требует от 1,5 млн руб.

Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства, в комментариях «Ведомостям» также подчеркивала: «Остро встает вопрос об обеспечении участков и необходимой социальной инфраструктурой, ведь многодетным семьям в первую очередь нужны детские сады, школы, больницы». Необходимо также обозначить четкие критерии для подобных земель, такие как близость к городам – людям помимо всего прочего нужны рабочие места, торговые центры и возможность обеспечить досуг, добавляет Николаева.

Дары волхвов

Раздача земли многодетным семьям вызвала одобрение у опрошенных «Ведомостями» участников рынка, хотя не обошлось и без скепсиса. В Московском регионе у этого начинания есть перспективы и банальная нехватка земли не грозит, считают риэлторы. По мнению Дмитрия Цветкова, директора департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, вокруг столицы много свободных земель сельхозназначения, особенно за чертой Малого бетонного кольца. Если будут целевая программа и политическая воля, возможно не только перевести сельхозземли в нужную категорию, но и ускоренными темпами провести туда все коммуникации и включить данные участки в границы населенных пунктов.

В том, что земли хватит на всех, уверен и Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость». Особенно если давать ее не в непосредственной близости от крупных городов (Москва, Петербург, Самара). Сейчас за 100 км от Москвы можно купить сельхозземлю по $3–5 за сотку. В идеале же, считает он, участки должны выдаваться на землях населенных пунктов. Тогда были бы сняты затраты на коммуникации, была бы возможна прописка.

Что вызывает вопросы у экспертов, так это перспектива дальнейшего использование даров. Если все семьи нацелены «строиться», то надо понимать, что расходы даже для самого бюджетного строительства потребуются немалые. По расчетам Цветкова, возведение дома из сэндвич-панелей обойдется примерно в $300 за 1 кв. м. Дома из пеноблоков стоят чуть дороже – примерно $350 за 1 кв. м. Дешевле каркасно-щитовые дома, но для круглогодичного проживания они не подойдут.

Стоимость земли меньше стоимости готовой дачи с учетом земли и коммуникаций примерно в 4 раза, оценивает Максим Лещев, гендиректор «Гео девелопмента». «Например, в Сергиево-Посадском районе дом с участком площадью 10 соток и коммуникациями будет стоить 1,5–4 млн руб. Сам участок – 0,4–1 млн руб. Получается, что доля помощи государства – не более 25%», – подсчитывал эксперт. «Но это лучше, чем вообще ничего», – говорит Лещев.

По оценкам Виктора Сюкова, заместителя гендиректора «Аллтек девелопмента», по стоимости полученная земля – это всего 30–40% от того, что необходимо вложить в дом. Кто и на каких условиях обеспечит семьям оставшиеся 70–60% требуемой суммы, остается под вопросом. Ипотека под 12–13% – неподъемная ноша для 90% многодетных семей в России. Яхонтов предполагает, что выделенный участок станет скорее нагрузкой – еще и потому, что придется платить налог на землю, а бюджеты у таких семей и без того ограниченны.

«Не менее 50% таких участков будет выставляться на продажу», – полагает Лещев. Николаева не думает, что продажа будет массовой, «но, даже если обладатели земли решать ее перепродать на открытом рынке, это будет существенная материальная поддержка многодетным семьям». «Правительство помогает в том или ином виде, а далее семья решает, как распорядиться этой помощью», – соглашается Наталья Чепрукова, гендиректор Delta Estate. Но в Подмосковье продажа «бесплатных» участков может быть возможна только по согласованию с органами соцзащиты, сообщало «РИА Новости» со ссылкой на зампредседателя Мособлдумы Михаила Воронцова.