Доходное место: Стадион в нагрузку
В Москве всего 39 ледовых площадок, недоумевал заместитель мэра Марат Хуснуллин на финансовом форуме «Ведомостей». Столице «надо добавить ряд спортивных объектов», уверенно заявил чиновник.
Наш ответ Нагано
Компания «НББ-девелопмент» проанализировала мировой опыт создания спортивных объектов, в том числе олимпийских, и их постолимпийского использования. Выяснилось, что окупается всего два их вида: лыжные стадионы, которые функционируют в дальнейшем как горнолыжные курорты, и ледовые дворцы с возможностью трансформации в многофункциональные комплексы. Самыми убыточными считаются санно-бобслейные трассы и комплексы трамплинов. Хороший результат по окупаемости олимпийских спортивных объектов был достигнут в постолимпийский период в Калгари. Противоположная ситуация наблюдается в Нагано, где до сих пор некоторые объекты обслуживаются за счет государственных субсидий. Зачастую в мировой практике спортивные объекты строятся на базе существующей развитой курортной или городской инфраструктуры. Российская практика, по словам «НББ-девелопмента», уникальна тем, что к Олимпиаде-2014 построение курортной инфраструктуры происходит фактически с нуля. Девелопер обещает сделать в Красной Поляне новый современный всесезонный курорт мирового уровня, создав два «города», объединенных зоной катания и регулярным автобусным сообщением, – «Горки-город» и «Трамплин».
По словам Хуснуллина, власти готовы «приветствовать инвесторов с проектами МФК со спортивной составляющей» и даже не брать с них плату за изменение вида разрешенного использования [участка], если те планируют строить что-то для развития здорового духа в здоровом теле.
Обременения ради
Девелоперы и инвесторы энтузиазма властей не разделяют. «Сити – XXI век», построившая в Строгине спортивный комплекс «Янтарь», первоначально намеревалась сделать в районе лишь один ледовый каток. Но «после работы с властями – префектурой, управой и администрацией города (тогда во главе ее стоял Юрий Лужков) – был создан более масштабный продукт», рассказал представитель компании. А именно первоначальные намерения девелопера были увеличены втрое: рядом с катком в 2011 г. вырос многофункциональный спортивный центр с двумя ледовыми аренами, бассейнами, разнообразными спортзалами.
По завершении строительства (оно длилось пять лет и обошлось примерно в 3 млрд руб.) новый гендиректор «Сити – XXI век» Владимир Киреенко в интервью «Ведомостям» на вопрос о том, не планирует ли компания и дальше заниматься подобными сооружениями, заявил, что в утвержденной стратегии ее развития, по крайней мере на ближайшие пять лет, «другой перечень объектов». Хотя заявки на стадионы, признал он, к ним поступают, но девелопер ограничится еще одним небольшим спортивно-оздоровительным комплексом в Люберцах, который займет четыре этажа возводимой там новостройки.
Летом 2010 г. компания ADG Group (в партнерстве с PPF Real Estate Russia) заявила о том, что приступила к реализации проекта строительства многофункционального комплекса в Митине, частью которого должен был стать Дворец спорта Владислава Третьяка. По телефону, указанному на сайте ADG Group, но принадлежащему PPF Real Estate Russia, ответил некий не пожелавший назвать себя человек, который заявил, что вопросы, касающиеся текущего состояния проекта, являются коммерческой тайной и компания их не комментирует и вообще «строительство спортивных объектов – это не бизнес, а благотворительность».
«Спортивные сооружения, к примеру стадионы, как правило, являются для девелоперов обременением и зачастую реализуются при поддержке государства», – объясняет позицию застройщиков Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle. Получить значительный доход от самого объекта собственник не сможет, и потому, к примеру, физкультурно-оздоровительные комплексы (ФОК) обычно являются частью какого-то коммерческого строительства. «Проект окупается за счет продажи офисов или жилья, тогда как спортивная часть является шагом навстречу желаниям властей. Зачастую компенсировать затраты на строительство спортивной составляющей региональные власти обещают за счет другой площадки под строительство, которая предоставляется этому девелоперу», – рассказывает Никуличева. «Сити – XXI век», например, построила ФОК в соответствии с инвестконтрактом, по которому компании предоставлялся земельный участок под строительство жилья в Строгине.
Площадь многофункционального «Янтаря» (вместе с подземной парковкой и боулингом) заняла 34 000 кв. м. Площадь планируемых к реконструкции (читай – новому строительству) стадионов, на которых Москва будет проводить матчи грядущего в 2018 г. чемпионата мира по футболу (ЧМ), в разы больше.
Плата за престиж
По данным пресс-секретаря департамента градостроительной политики Екатерины Пахомовой, сейчас в Москве реконструируется три крупные спортивные арены: «Динамо», «Спартак» и «Лужники». Именно они, по словам руководителя департамента градостроительной политики города Сергея Левкина, претендуют на то, чтобы принять матчи ЧМ. «По предварительной оценке, инвестиционная емкость этих мероприятий может составить около 48 млрд руб. плюс нагрузка на бюджет города по инфраструктуре», – передал слова Левкина «Интерфакс». Чиновник не уточнил, сколько из этих миллиардов возьмут у частных инвесторов.
Как ранее писали «Ведомости», строительство «Спартака» финансирует «Лукойл». В заявке России на проведение ЧМ говорилось, что проект обойдется в $290 млн, но в конце октября владелец «Спартака» Леонид Федун заявил, что вместе с сопутствующей инфраструктурой строительство нового стадиона потребует около $620 млн, сообщил «чемпионат.ру». Стоимость реконструкции «Динамо» для инвесторов (ВТБ) оценивается в $280 млн.
Правда, заявленные и даже вывезенные (частично) на международные выставки проекты пока существуют только на бумаге и не перестают усовершенствоваться. Разработка их окончательной версии и тем более реализация упираются в то обстоятельство, что в России пока не получается примирить соображения международного престижа (и требования ФИФА) с коммерческой обоснованностью проектов для инвесторов.
Первоначальный проект реконструкции стадиона «Динамо» (который, кстати, является памятником архитектуры) делал голландский архитектор Эрик ван Эгераат, известный в России своим принципиальным отношением к девелоперам. На прошедшей в марте 2011 г. выставке недвижимости в Каннах «ВТБ арена» представила концепцию, уже обновленную Дэвидом Маником. Проект получил название «ВТБ арена парк», а сам стадион оброс коммерческими помещениями: отелем, бизнес-центром, жилым комплексом (подробнее об этом см. «Ведомости от 18 марта 2011 г.). Комментируя «Ведомостям» исправленную Маником версию, ван Эгераат сравнил проект стадиона, «обогащенного» множеством дополнительной недвижимости, с тучным человеком. «А лишний вес всем мешает», – изрек архитектор. По его мнению, если проект «похудеет» и основным в нем останется стадион, это пойдет только на пользу имиджу инвесторов: «Все скажут, что у них есть деньги, чтобы быть в форме, так как это всегда дороже, чем растолстеть». Основная проблема этого проекта, по словам ван Эгераата, – «его нелегко «перевести» в девелопмент».
Colliers International (компания была выбрана эксклюзивным консультантом по разработке концепции и сдаче в аренду досугово-развлекательной составляющей «ВТБ арена парка») сообщила, что на сегодняшний момент концепция такова: три уровня, в общей сложности 119 000 кв. м (GLA – 49 000 кв. м), будут располагаться под спортивной ареной стадиона. На этой площади разместятся большой развлекательный центр (7000 кв. м), киноплекс (6000 кв. м), музей спорта, большая зона кафе и ресторанов, зона концептуальных магазинов спортивных товаров, товаров для активного отдыха, а также детских магазинов. Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International, заявила, что «любой проект должен быть коммерчески привлекательным для тех, кто его реализует, будь то частный застройщик или государство», и воздержалась от дальнейших комментариев.
Рабочую документацию стадиона «Спартак» делает компания Aecom. Пока что в компании готовы озвучить только предполагаемую площадь новой арены – 120 000 кв. м (его вместимость – 42 000 мест) – и сообщить, что помимо стадиона, отвечающего мировым стандартам, проект будет включать жилой и торговый комплексы. По словам Раймонда Фаделя, управляющего по России компании Aecom, примерные инвестиции в качественный стадион составят не менее 4000 евро (без НДС) на одно посадочное место. Фадель говорит, что окупаемыми спортивные объекты делает использование их в коммерческих целях: сдача площадей в аренду, эксплуатация не только во время спортивных мероприятий, но и по возможности круглый год.
Константин Лебедев, руководитель отдела оценки и партнер Cushman & Wakefield, считает, что строить стадионы нужно с умом, учитывая лучший мировой опыт. Например, делать многофункциональные развлекательные центры, на которых могут проводиться любые культурно-массовые мероприятия. Лучший пример на постсоветском пространстве, по его словам, – стадион «Донбасс арена», на открытии которого выступала Beyonce. Одним из источников дохода может стать продажа названия стадиона (branding). Подобные контракты, по данным Лебедева, могут доходить до $180 млн. Например, в Лондоне домашний стадион «Арсенала» называется Emirates Stadium: Emirates Airlines купила это название на 15 лет за 100 млн фунтов (более $156 млн).
Программа реконцепции олимпийского комплекса «Лужники», разработкой которой занимался консорциум международных консультантов под руководством Colliers International, достоянием общественности пока не стала. По предварительным расчетам экспертов, реконструкция Большой спортивной арены к ЧМ потребует около 23 млрд руб. После реконструкции вместимость стадиона должна увеличиться с 74 000 до 85 000 мест.