Доходное место: Выход в город

В мае 2011 г. компания AFI Development сдала в эксплуатацию торговый центр «Афимолл сити». С момента начала проектирования комплекса в 2007 г. девелопер вел переговоры с властями города об интеграции ТЦ в вестибюль выхода из ст. м. «Выставочная». «Это был сложный и долгий процесс, архитекторы, застройщик и городские власти работали за одним столом», – говорит Рубен Разилов, директор по маркетингу «Афимолл сити».

По его словам, от сотрудничества города и девелопера выиграли в первую очередь пассажиры подземки. «Из метро люди попадают в абсолютно другую среду: это качественное помещение с хорошим дизайном, а не какой-то ужасный переход», – подчеркивает он.

Вестибюль выхода из ст. м. «Выставочная» в настоящее время представляет собой широкий хорошо освещенный подземный переход с встроенными помещениями для торговли. Уровень магазинов, арендующих здесь площади, соответствует аудитории пассажиров метро: это, к примеру, одежда New-Yorker и парфюмерно-косметическая сеть «Л’этуаль».

Проходимость вестибюля на 10–20% больше, чем в самом ТЦ, отмечает Разилов. Всего метро обеспечивает до 130 000 посетителей в день. Именно на такой поток рассчитывал девелопер при проектировании комплекса. Львиная доля пассажиров едет в расположенный рядом «Экспоцентр». По данным выставочного центра, ежегодно на проходящие здесь мероприятия приезжает около 3 млн человек. «Кроме того, мы ждем, когда в полную силу заработают все офисы в ММДЦ «Москва-сити». Это значительно увеличит трафик станции», – добавляет Разилов.

Ради трафика

В настоящее время выходы в метро имеют торговые комплексы «Европейский», «Охотный Ряд», а также магазины сети «Метромаркет», которые в июле этого года сменили собственников. Владевшая «Метромаркетами» компания Capital Group продала торговые центры двум инвестиционным фондам: ТЦ у ст. м. «Шаболовская» приобрела UFG Asset Management, а ТЦ у ст. м. «Пролетарская», «Тимирязевская» и «Сокол» перешли во владение «РМБ-инвеста».

«Наличие в этих ТЦ выходов из метро стало одним из основных аргументов при приобретении портфеля «Метромаркетов». Эти активы способны выдерживать кризисные снижения арендных ставок и обеспечивать высокую загрузку площадей с листом ожидания», – отмечает вице-президент «РМБ-инвеста» Александр Артемов.

Средняя проходимость «Метромаркета» на Соколе – 70 000 человек в день. «Выходы из метро обеспечивают постоянный стабильный поток покупателей. Один из выходов направляет пассажиров по всему торговому залу цокольного этажа, поднимая его на 1-й этаж ТЦ», – описывает Артемов. По его словам, стоимость аренды торговых площадей в наземной части комплекса – $3000 за 1 кв. м в год, в подземной части дешевле – $2500 за 1 кв. м в год.

Однако девелоперам не всегда удается приблизиться к станциям подземки. К примеру, проект AFI Development по строительству торгового центра под пл. Тверской Заставы не нашел поддержки у новой администрации города. В марте 2011 г. мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что никакой торговли под площадью не будет, так как это только ухудшит транспортную ситуацию. Согласно новым планам властей под площадью у Белорусского вокзала появятся только парковочные места и подземные переходы.

«Согласование строительства торгового центра у метро – это всегда сложный процесс, из-за того что новый объект несет нагрузку на городскую инфраструктуру, а также увеличивает пробки на дорогах из-за дополнительных автомобилей», – указывает Татьяна Ключинская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.

Рядом постоять

Не имея возможности получать прямой трафик клиентов на выходе из метро, торговые центры с удовольствием ютятся поблизости от станций. «Около всех станций так или иначе присутствуют торговые комплексы. Это, к примеру, «Речной» или «Золотые Вавилоны». Но большинство ТЦ у метро небольшого размера, поскольку девелоперам развернутся негде», – отмечает Ключинская.

По оценкам эксперта, ставки аренды на площади в ТЦ у станций метро на 40% выше, чем в помещениях тех же комплексов, расположенных вдали от метро.

Crocus Group предложила свой вариант решения проблемы плохой транспортной доступности ТЦ, вложив около 600 млн руб. в строительство ст. м. «Мякинино». В декабре 2009 г. два выхода из станции соединили ее с выставочным центром «Крокус экспо», зданием концертного зала «Крокус сити холл» и торговым комплексом «Крокус сити молл».

В первые месяцы после открытия проходимость станции составила 25 000 человек в сутки. За год трафик объектов «Крокус сити» увеличился на 800 000 человек. «В 2009 г., до открытия ст. м. «Мякинино», наш комплекс посетило 2,9 млн человек, в 2010 г., после открытия, – 3,7 млн человек», – комментируют в пресс-службе Crocus Group. Торговые площади на территории самой станции не предусмотрены, в фойе расположена только касса концертного зала «Крокус сити холл».

Но пока это единственный пример. До недавнего времени в подавляющем большинстве случаев торговые центры строились у метро, а не наоборот. Это серьезно осложняет дорожную ситуацию в городе.

Подземный бизнес

Опыт AFI Development, Capital Group и Crocus Group – немногочисленные примеры создания качественных торговых площадей у станций метрополитена. Практически вся торговля у подземки в настоящее время представлена ларьками, арендуемыми частными предпринимателями.

Снос палаток в наземной части города, инициированный мэром в ноябре прошлого года (демонтировали более 3000 киосков), не коснулся подземной торговли. Палатки в переходах метрополитена оставили в покое до тех пор, пока не будет разработан генеральный план размещения объектов мелкорозничной торговли в Москве.

В настоящее время выходы из метро пользуются колоссальным интересом со стороны арендаторов. «Спрос на площади у метро хороший, но измерить его сложно, поскольку предложения нет. Если бы проводился официальный тендер, то можно было бы привлечь большое число арендаторов по интересным ставкам. Это было бы выгодно и ритейлерам, и метрополитену», – говорит Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank.

По разным оценкам, трафик подземных переходов может достигать 150 000 человек в день, что сравнимо с наиболее популярными торговыми центрами города. Самыми проходимыми являются пересадочные станции в центре города («Библиотека имени Ленина», «Тверская» и др.), у вокзалов («Курская», «Комсомольская», «Савеловская», «Павелецкая», «Киевская»), а также конечные станции и точки отъезда транспорта в Подмосковье («ВДНХ», «Юго-Западная», «Щелковская»).

По данным «Апекс-недвижимости», ставки аренды на помещения в переходах варьируются от $1000 до $5000 за 1 кв. м в год. Площадь помещений составляет, как правило, 5–10 кв. м. «Аренда точки площадью 50 кв. м в хорошем месте у метро будет стоить около $2000 за 1 кв. м в год. Но крупное помещение арендовать не удастся – предложение сильно ограничено. Часто у метро есть небольшой ТЦ, иногда используются павильоны, квартиры на первых этажах жилых домов, словом, в ход идет все, что есть вокруг», – указывает Дальнова.

Процесс размещения торговых точек в московском метро отличается от практики, принятой в европейских городах. «В Москве решения о сдаче помещений в аренду принимаются индивидуально, а не по результатам официального тендера. Не регламентированные с юридической точки зрения правила отпугивают нормальных ритейлеров», – объясняет Дальнова. По ее словам, присутствующие в некоторых переходах сувенирные сети и офисы сотовых операторов скорее исключение из правила.

Товары в дорогу

Коммерцию на платформах станций, как, например, делает петербургское метро, в котором на перронах встречаются газетные киоски, столичная подземка не приемлет. «Осуществление торговой деятельности на платформах недопустимо с точки зрения обеспечения безопасности пассажиров, антитеррористической и противопожарной защищенности сооружений метрополитена», – подчеркивает Светлана Царева, начальник пресс-службы Московского метрополитена.

По ее словам, торговые объекты помимо подуличных переходов могут размещаться только в вестибюлях станций. Расположение точек согласовывается с эксплуатационными службами метро, надзорными и правоохранительными органами, а в последствии утверждается межведомственной комиссией по вопросам потребительского рынка при правительстве Москвы.

Ассортимент продукции внутри станций – печатная продукция, аптечные товары, цветы и театральные билеты. Однако сдача помещений под мелкорозничную торговлю – не единственная статья непрофильных доходов столичной подземки. В настоящее время на ряде станций функционирует 15 «Буфет-метро», принадлежащих «Метро-экспрессу». Здесь продают фастфуд и напитки. Кроме того, в сентябре 2011 г. в переходе ст. м. «Сретенский бульвар» метрополитен открыл полноценный кафетерий, где продаются выпечка, салаты и готовые блюда. До конца года в подземке появится еще два подобных кафе. «Рестораны на территории метрополитена не функционируют, и их открытие не планируется», – говорит Царева.

Ключинская уверена, что крупные сети фастфуда с удовольствием вошли бы в подземку. «Метро туда никого не пускает, иначе «Макдоналдсы» и «Сабвеи» уже давно бы там были. К примеру, на вокзалах и в аэропортах фастфуд намного стремительнее развивается, хотя лет пять назад там были только столовые под названием «Товары в дорогу», торговавшие вареными яйцами и курицей», – вспоминает она.

Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, уверена, что метрополитен может в разы увеличить эффективность использования коммерческих площадей, если заключит договоры с сетевыми ритейлерами. «В Казани, к примеру, продуктовая сеть «Бахетле» организует ларьки в метро», – отмечает она. Кроме того, по мнению эксперта, метрополитену следует пересмотреть договоры с частными предпринимателями, которые за счет высокого трафика генерируют большой доход и могут платить немалые суммы за аренду.