Доходное место: За потенциал денег не дают

«Западные гостиничные операторы берут отели в России исключительно в управление, не вкладывая средств, инвестирование идет в основном со стороны российских банков», – говорит Людмила Митяева, гендиректор CHC International. Так, в марте 2011 г. «Галс-девелопмент» (принадлежит ВТБ) приобрел у «Интуриста» гостиницу «Пекин» для ее реставрации и строительства на соседнем участке МФК с апартаментами, заявила пресс-служба. Это будет второй гостиничный проект компании. Первый реализуется в Сочи, им будет управлять Swissotel Hotels & Resorts («5 звезд», 200 номеров). Еще одна гостиница была приобретена «Галс-девелопментом» в составе МФК, который строится на 11-м участке «Москва-сити». Объемы инвестиций в проекты не раскрываются. По оценке опрошенных консультантов, затраты девелопера на номер класса люкс могут варьироваться от 300 000 до 1 млн евро. Что касается сочинского проекта, то Марина Усенко считает, что без апартаментов, включенных в состав отеля, окупить его будет невероятно сложно.

Более всего обеспечен качественными отелями в России Ярославль, уверяют аналитики GVA Sawyer: почти 6 номеров на 1000 жителей. Этот показатель, по их подсчетам, примерно втрое выше, чем в Москве (около 2 на 1000), и вдвое, чем в Петербурге (где-то 3 на 1000). В Европе, говорит аналитик компании Анастасия Цыганова, эти цифры в несколько раз больше. «Во всей Москве номеров меньше, чем вокруг одного аэропорта Шарль де Голль в Париже», – добавляет Ольга Архангельская, партнер Ernst & Young.

Потенциал без инвестиций

Эксперты Ernst & Young подсчитали, что только в Москве на ближайшие несколько лет заявлено более 250 проектов с гостиничной составляющей. Если вдруг все они будут реализованы, то номерной фонд столицы увеличится более чем в 2 раза – примерно до 91 000 номеров. Сейчас, по подсчетам Knight Frank, в Златоглавой 158 гостиниц категорий «3–5 звезд» на 30 800 номеров, по данным Мосгорстата, 215 коллективных средств размещения на 38 200 номеров. В то время как Москва, по словам заммэра Марата Хуснуллина, нуждается в 170 000 номеров.

Городское правительство недавно утвердило новую программу «Развитие индустрии отдыха и туризма на 2012–2016 гг.» с бюджетом более 125 млрд руб. Но отношение инвесторов к гостиничному сегменту как было традиционно прохладным, так им и осталось.

«Мы всегда верили в широкие возможности на гостиничном рынке России, потенциал этой прекрасной и богатой природными ресурсами страны огромен», – не скупится на комплименты Арилд Ховланд, первый вице-президент Rezidor. Компания уже является оператором 18 отелей в России и до 2015 г. совместно с Региональной гостиничной сетью (РГС) планирует открыть еще примерно 20 гостиниц в крупнейших региональных центрах, соглашение об этом было подписано в 2009 г. Однако, отмечает Ховланд, в новых проектах «будут доминировать отечественные инвесторы». Общий объем инвестиций, по оценке РГС, составит $457,8 млн, на начало августа 2011 г. инвестировано уже $102 млн (данные с сайта компании). Алексис Деларофф, гендиректор Accor, скептически относится к подобным проектам. Ряд сетей, по его словам, заявлял об амбициозных планах: «Все грозятся, а где результаты?» Он также вел переговоры с РГС, еще до кризиса, но тогда сеть, по его словам, не устроил бренд Ibis.

Иностранные деньги если и придут в проекты, то только когда «успех операционной деятельности будет очевиден», отмечает Ховланд. Деларофф смог вспомнить лишь двух иностранных инвесторов, которые пришли в Россию вместе с гостиничными операторами, – это турецкая Akfen и норвежская Venaas: «Об инвестиционном потенциале рынка России говорят операторы, у инвесторов другой подход – им важна надежность инвестиций». Accor, по его словам, планирует взять в управление до 2015 г. более 40 отелей. Как рассказал представитель «Рашэн мэнэджмэнт хотел кампани», Accor может выступать соинвестором до 5% в проекте, но в исключительных случаях и только для категории Ibis: «Мы хотели бы инвестировать больше, особенно в Москве, но, когда видим сложности, которые испытывают наши партнеры [в реализации проектов], нам трудно объяснить акционерам, почему так происходит, и убедить их вкладывать деньги». Стратегия компании, по его словам, изменилась: «Мы теперь работаем как операторы и практически не действуем как девелоперы».

Проекты для местных

«На этапе реализации проекта главная роль остается и останется за российскими инвесторами, после завершения строительства объекта участие западных инвесторов может усилиться», – признает Владимир Поддубко, директор по гостиничной недвижимости УК «Уникор» (в группу компаний входит банк «Российский кредит»). Компания реализует два гостиничных проекта: один (InterСontinental) в составе МФК Summit на Тверской улице и второй (Mandarin Oriental) как самостоятельный комплекс «Люксъ отель» там же, на месте бывшей «Центральной». Инвестиции в МФК составили $250 млн, на гостиницу, которая, по словам Поддубко, должна вскоре открыться, пришлось около $120 млн. Вложения в «Люксъ отель» оцениваются им на уровне $180 млн. Отбить первые компания намерена за 5–6 лет, вторые – за 8–10.

«Об иностранцах [как инвесторах] мы можем временно забыть, – советует Марина Усенко, вице-президент Jones Lang LaSalle. – Сделка по покупке в 2011 г. Ritz-Carlton казахской компанией – исключение, а не тенденция». Зато консультанты, по ее словам, наблюдают активность со стороны местных инвесторов, которые интересуются прежде всего готовыми объектами. «Их фокус понятен: зачем рисковать и вкладываться в строящиеся отели, когда на рынке достаточно действующих объектов», – отмечает Усенко.

Окупить в перспективе

Станислав Ивашкевич из CBRE предрекает отелям для делового туризма в столицах срок окупаемости от 7 до 15 лет. Включенные в состав МФК, они, по его словам, смогут окупиться годом ранее. «Хотя поток деловых туристов растет, все чаще бизнесмены в отелях не ночуют, а стараются все вопросы решить в один день и вечером уехать», – говорит он. «Вместо встреч с партнерами из других городов проводят видеоконференции», – добавляет Митяева. По данным Ernst & Young, в 2011 г. загрузка в бизнес-сегменте гостиниц Москвы снизилась с 68 до 67%, зато на 8% вырос средний долларовый тариф – до $204 за ночь. Что касается курортной гостиничной недвижимости, то вложения, например, в сочинские отели, загруженные не более чем на 40% в году, могут окупаться и 20 лет, говорит Ольга Павлик, аналитик Praedium Oncor International.

Усенко скептически относится к включению отелей в состав МФК: «Довольно редко удается удачно вписать их в концепцию, да и продать проблематично – вряд ли вам удастся заинтересовать инвестора несколькими гостиничными этажами в офисной башне». Позитивным для инвестора моментом Ивашкевич называет стабильность отельного бизнеса: «Все, что сейчас откроется, выстоит даже при сильных волнах кризиса, разве что срок окупаемости удлинится».

Грядущие саммит АТЭС-2012, Олимпиада-2014, ЧМ-2018 «не дадут затухнуть рынку», надеется Митяева, однако высказывает пессимизм в отношении «постсобытийной загрузки» возводимых в этих городах, и особенно в Сочи, отелей: «Наши туристы предпочитают отдыхать в других странах, а иностранным надо будет много доказывать, что русские курорты чем-то лучше европейских». Арилд Ховланд считает, что, если новым сочинским отелям удастся выйти (после Олимпиады) на 40%-ную загрузку, это будет неплохим результатом, если на 50–60%-ную – очень хорошим.

Кроме РГС из российских компаний гостиницами в регионах сейчас занимаются Azimut Hotels Property Company и Rusresorts. По словам директора Azimut Александра Гендельсмана, его сеть планирует открыть отели во всех городах-миллионниках, увеличив к 2014 г. номерной фонд в 2 раза до 10 000 номеров. На вопрос, почему компания сосредоточилась на развитии в регионах, в интервью «Ведомостям» он ответил: «Цена входного билета в бизнес в регионах ниже, а процентный доход такой же». Rusresorts сообщила о разработке программы сети 3–4-звездочных гостиниц по маршруту «Золотое кольцо», заявленный общий объем инвестиций до конца 2015 г. – 32 млрд руб., собственные активы компании составляют более 15 млрд руб. Пока строится лишь два объекта: отель «4 звезды» в Ярославле и курортная база под Переславлем-Залесским, сообщила пресс-служба.

Усилия государства по развитию индустрии гостеприимства, по словам опрошенных экспертов, пока сводятся к принятию разнообразных программ. «Исключения составляют редкие руководители областей, которые личным участием помогают созданию гостиничных комплексов», – заявляет Ивашкевич. С 2012 г., пообещал вице-премьер Александр Жуков, заработает федеральная программа развития туризма в России, по которой регионам будут выделяться субсидии из госбюджета на инфраструктуру. Но для получения денег из казны регионы обязаны разработать собственную программу развития туризма и вложить в нее средства.

Поменьше звезд

Марина Усенко, вице-президент Jones Lang LaSalle:

– В регионах практически никто из инвесторов не смотрит на проекты «5 звезд» (даже там, где они есть) – гостиницы такого уровня нужны только Москве и Санкт-Петербургу. Специфика туризма в других городах России позволяет обеспечить загрузку только отелей «3–4 звезды».