Из кабинетов – в апартаменты

В результате ревизии московского правительства много площадок выставлено на продажу, говорит Ольга Побуковская из Colliers Int. «Девелоперы, которые зашли в бизнес до кризиса в погоне за легкими деньгами, сейчас хотят избавиться от [инвест]площадок», – заявил Михаил Kурнев, гендиректор Storm Properties. «Мы активно смотрим площадки и проекты, которые не смогли сделать другие компании», – рассказал Петр Исаев из Capital Group. В центре города, по данным Colliers Int., сейчас экспонируется 14% от общего числа московских площадок.

На руку строителям

Центр столицы, как заявило Москомнаследие, становится охранной зоной и как минимум до 2016 г., пока не будут разработаны новые градрегламенты, застраиваться новыми зданиями не будет. Табу наложено в первую очередь на строительство офисов внутри Садового кольца, в результате цены их продаж за неполный год выросли на 12%, ставки аренды – на 15%, посчитал Денис Колокольников из RRG. Офисы премиум-класса в центре подорожали для арендаторов на 25%, добавляют брокеры S.A. Ricci. Для сравнения: в среднем по городу долларовые ставки увеличились за год на 7–8%.

По данным гендиректора KR Properties Сергея Матюхина, ставки в БЦ «Красная Роза» выросли за год на $160 до $750 за 1 кв. м: «При полном отсутствии вакантных площадей мы были вынуждены сформировать лист ожидания». «Конкурирующих объектов нет, – объясняет Исаев удорожание офисов Capital Group (на 25% в «Городе столиц» и на 45–50% в «Легенде Цветного»). – Те проекты, что были заявлены, по разным причинам на рынок не вышли».

В 2011 г., по данным S.A. Ricci, планировалось строительство почти 1 млн кв. м офисов, построено около 678 000 кв. м (информация GVA Sawyer), в III квартале никто из девелоперов с анонсами о новой офисной стройке не выступил.

План по «Сити»

Зато в этом году активнее начал достраиваться ММДЦ «Москва-сити». Все объекты в этом районе должны быть закончены к 2015 г., заявил первый заммэра Владимир Ресин. Офисная часть делового района была уменьшена на 0,5 млн кв. м в пользу апартаментов, общая площадь застройки сократилась с 4,6 млн до 4,175 млн кв. м. За 2011 г. в «Москва-сити» введена всего одна башня с 70 000 кв. м офисов (Imperia Tower, девелопер – MosСityGroup). По данным Colliers Int., сейчас в ММДЦ пустует 18,6% площадей. Для сравнения: в центральном деловом районе – 6,8%.

Из офисов – в жилье

Надежда Башбынар из Storm Properties говорит, что выжившие после кризиса девелоперы «избавились от непрофильных активов и скорректировали направления развития». Корректировка пошла по двум путям: уменьшение объема строительства офисов и освоение новых форматов. Storm Properties сократила площадь кабинетов в бизнес-парке «К2» со 100 000 до 70 000 кв. и заявила за городом малоэтажный поселок («Глухово», 300 000 кв. м жилья).

MR Group диверсифицировала офисный портфель: вместо 1 млн кв. м он теперь составляет 250 000 кв. м, рассказал Григорий Длуги, директор по продажам. Бывший бизнес-парк «Головинский» (360 000 кв. м) превратился в МФК «Водный». В его первой очереди (130 000 кв. м) офисы занимают 45 000 кв. м, а 55 000 кв. м отданы под торговлю. Комплекс «Береговой» стал в основном жилым – около 100 000 кв. м квартир и апартаментов и примерно 22 000 кв. м офисов. Компания, по словам Длуги, собирается «наращивать объемы новых масштабных проектов жилья экономкласса в основном недалеко от МКАД».

KP Properties, распродавшая в этом году все 72 апартамента в Manhattan House, в 2012 г. выведет на рынок лофт-апартаменты в «Николаевском доме» и «Клеркенвелл хаус», начнет строить «Кадашевские палаты» и планирует еще два аналогичных проекта, поделился Матюхин.

Clover Group, ранее развивавшая в том числе офисные проекты в регионах, в 2011 г. начала строить «Лесной уголок» (9 домов на 45 000 кв. м) в Химках. «Спрос [в регионах] в последние три года сконцентрирован в сегменте доступного жилья», – объясняет гендиректор Александр Попов. УК «Уникор» также планирует сосредоточить усилия на жилых проектах, в первую очередь на «Садовых кварталах», – говорит замгендиректора Екатерина Батынкова.

Деньги дорожают

Волатильность на финансовых рынках и кризис в Европе ухудшили ситуацию с банковским кредитованием в России, расстраивается Курнев: ставки по рублевым кредитам за полгода выросли с 11–12 до 13–14%. Сейчас все сложнее привлечь заемное финансирование, соглашается Алексей Богданов из S.A. Ricci: банки еще осторожнее в выдаче кредитов, ужесточили ее условия и требования к обеспечению. Хотя в этом году офисная недвижимость Москвы получила $2,7 млрд из общего объема инвестиций в $6,68 млрд (Colliers Int.), однако в 2012 г. этот показатель вряд ли будет повторен. Член совета директоров Jones Lang LaSalle Андрей Постников отметил, что «в 2012 г. не ожидается выхода на рынок большого числа интересных инвесторам объектов».