Точка зрения: Стоит ли идти в регионы
После кризиса девелоперская активность резко сместилась в сторону столиц и нескольких уникальных региональных центров (Сочи, Екатеринбург, Калуга).
В регионах, где стройка еще не началась, девелоперы либо приостановили деятельность, либо вообще отложили развитие земельных участков на неопределенное время. Там сейчас работают либо местные игроки, либо российские компании с доступом к иностранному капиталу. Зарубежных инвесторов в сфере девелопмента в России почти нет.
В кризис доходность девелоперского бизнеса в регионах снизилась даже для жилых проектов экономкласса и до сих пор находится на уровне ценных бумаг (но последние более ликвидны). Если в 2008 г. доход девелопера на инвестиции в приобретаемые участки под экономжилье составлял от 25 до 40% (в самых интересных регионах), то сейчас опустился до 10–15%, в лучших случаях – до 20% (для точечных проектов в центре).
Для проектов более 200 000–300 000 кв. м при покупке прав на участок под строительство жилого микрорайона возможная доходность на инвестиции после продажи потенциально построенных квартир по текущим ценам не превысит 5–10% даже в таких крупных городах, как Ростов-на-Дону или Пермь.
Это означает, что в ближайшее время (2–3 года) регионы будут осваиваться либо местными застройщиками, либо крупными федеральными игроками (ПИК, «СУ-155»), кто уже вложил деньги в этот бизнес и может зарабатывать на объемах.
Профессиональные инвесторы обычно приобретают активы тогда, когда текущая маржа (прибыль девелопера) падает до непривлекательного уровня – чтобы потом заработать более 100% дохода во время очередной волны удорожания. Что же останавливает опытных игроков от приобретений в регионах? Региональные риски. Помимо политических есть и экономические: низкий платежеспособный спрос и возможность перенасыщения рынка. Местные рынки недвижимости небольшие по сравнению со столичными, и их потенциал легко переоценить.
Но рост рынков неизбежен. Хотя и зависит от развития экономики города и региона в целом. Средний «цикл» для большинства относительно крупных городов составляет примерно пять лет, период активного роста – 2–3 года.