Ипотека: Наша цель – создать свободный рынок
Рынок ипотечного кредитования в 2011 г. продолжает восстановление – по итогам трех кварталов выдано 339 300 ипотечных кредитов на общую сумму 467,3 млрд руб., что в 1,8 раза превышает показатель аналогичного периода 2010 г. в количественном выражении и почти в 2 раза – в денежном.
Вместе с тем развитие ипотеки за последние три года напоминает американские горки: за 2009 г. объемы выдачи в 4 раза сжались и потом за два года в 4 раза выросли в стоимостном выражении. В 2011 г. ипотекой воспользовалось на 40% больше людей, чем в 2008 г. Изменилось и качество кредитов: средний размер кредита снизился, а ипотечные кредиты теперь берут добросовестные потребители, а не инвесторы. Это означает, что нынешний рост объемов финансово более устойчив, чем тот, который мы наблюдали в 2007–2008 гг.
Год назад АИЖК прогнозировало, что ставки к концу 2011 г. снизятся до уровня 11–12%. Прогноз выполнен – средневзвешенная ставка в течение года не превышала 12,1%. В сентябре, согласно статистике Банка России, был зафиксирован самый низкий уровень ставок – 11,6%. Такое снижение стало результатом развития конкуренции на рынке. С одной стороны, заработала программа Внешэкономбанка, по которой ставка по выдаваемым кредитам не должна быть выше 11%. С другой стороны, существенное снижение ставок АИЖК в конце первого полугодия 2011 г. привело к реальному снижению процентов по кредитам в целом по рынку. В результате этой конкуренции выиграли люди с невысокими доходами. Это подтверждается статистикой сделок с жильем: за три квартала 2011 г. объем сделок больше, чем за весь 2008 г. Выросла и доля ипотеки на жилищном рынке с 14,2 до 17%.
В этот период АИЖК придерживалось контрцикличной политики. Когда рынок развивался самостоятельно, банкам была доступна рыночная ликвидность, доля АИЖК сокращалась. В кризис доля АИЖК выросла почти до 20% в 2009 г. Сейчас она вновь снизилась примерно до 8% в рамках деятельности по рефинансированию закладных. Это без учета выкупа ипотечных облигаций, выдачи поручительств по ипотечным облигациям и ипотечного страхования.
Вместе с тем пока в деятельности АИЖК доминирует выкуп закладных. За прошедший год мы предложили новые целевые продукты разным категориям населения. По стандартной ипотеке мы поддерживаем среднюю ставку на уровне 11%. Минимальная ставка, которая доступна по программе АИЖК «Новостройка», с учетом всех льгот для многодетных семей, для покупателей жилья экономкласса находится на уровне 6,15% годовых.
Важная инновация АИЖК – ипотечное страхование, наши ставки по кредитам с ипотечной страховкой почти совпадают с процентными ставками по незастрахованным кредитам, но с большим первоначальным взносом.
Я считаю, что миссия АИЖК и любого института развития должна заключаться в формировании рынка и в дальнейшем развитии конкуренции на этом рынке. Поэтому так важен показатель доли негосударственных банков на рынке. Доля госбанков на 4% сократилась. При этом до 28% выросла доля банков, которые во время кризиса резко свернули ипотечные программы, а сейчас снова вернулись на рынок. Это в том числе и банки, которые не работают с АИЖК по купле-продаже закладных, но участвуют в программе покупки облигаций с нами или с Внешэкономбанком. Я считаю, что эта инновация достаточно быстро дала уверенность участникам рынка.
Если Внешэкономбанк за счет средств пенсионного фонда выкупает ипотеку, выданную только на покупку вновь построенного жилья, то АИЖК предложило аналогичный инструмент по кредитам, выданным на покупку в том числе и вторичного жилья. И первая, и вторая программа покупки ипотечных облигаций состоялись со значительной переподпиской. Оригинатор сам выбирает приемлемую для себя ставку купона и соревнуется с другими участниками по размеру комиссии в пользу агентства, появилась возможность отказаться от опциона, а также пополнить или продать агентству пул в случае отказа от будущей сделки. И те начальные платы за этот опцион, которые мы устанавливали, по итогам аукциона всегда повышались. То есть это уже чисто рыночный механизм.
Большие надежды мы связываем с ипотечным страхованием, потому что оно должно обеспечивать качество ипотечных кредитов и поможет не повторять ошибок, сделанных в кризис. Однако многое зависит от активного вовлечения независимых страховщиков.
Важной проблемой также является предоставление промежуточной ликвидности в период формирования ипотечного покрытия. Мы слышали об этой проблеме от всех банков, которые начали готовить сделки секьюритизации. В связи с этим мы планируем в 2012 г. внедрить дополнительную инновацию – начать выдавать поручительства, благодаря которому банк мог бы привлечь промежуточное финансирование в Банке России либо во Внешэкономбанке. Эта инновация должна снизить процентные риски банка в период накопления ипотечного пула для секьюритизации.
В принятой нами стратегии на первое место ставится развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Какое место занимал этот рынок в развитии ипотеки в последние три года? Пока эта доля невелика, всего 3% от объема всех выданных ипотек. Президентом были озвучены задачи по формированию специальных ипотечных программ для отдельных категорий, таких как молодые учителя, молодые врачи, молодые ученые. Правительство планирует выделить для этих программ некое льготное фондирование и, возможно, предоставить госгарантии. Безусловно, мы будем участвовать в этих программах. Поэтому те, кто работает с нами по нашим стандартам, будут иметь доступ к этому льготному финансированию.
В ноябре мы заметили, что 13 банков, занимавших достаточно большую долю на рынке, подняли процентные ставки либо прекратили действие своих льготных программ. Я думаю, это связано с тем, что они фондируют ипотеку за счет краткосрочных депозитов.
АИЖК никогда не стремилось максимизировать свою прибыль за счет короткой ресурсной базы, а напротив, финансировалось долгосрочными выпусками облигаций. Поэтому у нас имеется большой запас прочности, и в ближайшее время мы не планируем повышать ставки.
Я ожидаю в 2012 г. обострение конкурентной борьбы: те, кто сможет удержать ставки, смогут сохранить и нарастить долю рынка.
Какие же инструменты дадут этим банкам конкурентные преимущества? На мой взгляд, это участие в различных формах частно-государственного партнерства. Я их уже упоминал – партнерство с Внешэкономбанком, с АИЖК. Сейчас региональные органы власти активно разрабатывают свои жилищные программы.
Отдельного обсуждения требует вопрос, можем ли мы дальше оставлять фиксированную ставку в качестве типового продукта на рынке либо надо перейти на плавающую ставку. Сейчас мы видим проблемы на европейском долговом рынке и то, что процентные ставки в мире начали расти. До какого уровня они вырастут, где будет новый исторический уровень, никто не знает. Поэтому пытаться нащупать эту неопределенность и управлять ею, используя фиксированную ставку, достаточно сложно.
На мой взгляд, инвестор не будет принимать риск фиксированных ставок. Он будет ориентироваться на некие рыночные индикаторы. Поэтому необходимо искать баланс – давать заемщику предсказуемость по платежу и в то же время снижать риск процентных ставок для инвесторов. Решение, на мой взгляд, заключается в поиске какой-то комбинации ставки, зафиксированной на определенный срок, и плавающей ставки позже этого срока. Речь идет о комбинированной ставке.
Если мы на первые пять лет сможем зафиксировать процентную ставку на текущем уровне 11% годовых, то за это время большинство заемщиков с учетом того, что есть досрочное погашение, индексация зарплат, смогут значительно самортизировать свой долг. После этого может быть установлена плавающая ставка.
В случае если прогноз Минэкономразвития по инфляции сбудется, заемщик даже выиграет, потому что через пять лет ставка будет пересчитана и опустится до уровня 7%. Если же инфляция будет высокая, что с учетом проблем в Евросоюзе нельзя исключать, ставка будет расти. И здесь важно установить некий предельный уровень, выше которого она не должна расти, чтобы риск не перекладывался на заемщика.
На мой взгляд, такого рода продукты будут более привлекательны для инвесторов. Необходимо попытаться объяснять заемщикам, в чем их выгода, а не просто поднимать ставку в кризис, как это было в прошлый раз: ставки резко выросли до 15, 20% и выше.
Мы изучили статистику, какие продукты поддерживают различные страны (см. инфографику на стр. 47). Я пришел к выводу, что фиксированная процентная ставка возможна только в странах, которые являются экспортерами капитала на международный финансовый рынок. Плавающая ставка практикуется в странах, которые импортируют долгосрочный капитал.
Мне кажется, оптимальное решение выбора правильного инструмента обеспечит приток долгосрочной ликвидности на рынок и защитит заемщика от шока платежей в случае кризиса.