Ипотека: Нужно разработать понятный инструмент оценки риска

Доступ к долгосрочным ресурсам остается ключевым фактором в определении конкурентной позиции банков на рынке ипотечного кредитования.

До кризиса российский рынок ипотеки развивался стремительно именно благодаря большой конкурентной составляющей. Условия кредитования стали – при всех оговорках – доступными, а доля независимых частных банков в 2007 г. достигла максимума в 46% от объема выдачи. Именно в докризисный период кредиторы, используя все возможные источники фондирования, стали активно осваивать секьюритизацию. В результате кризиса этот источник фондирования, как и многие другие, оказался закрыт, а подавляющая часть банков была вынуждена свернуть свои ипотечные программы. Доля независимых частных кредиторов в 2009 г. упала до 2%, а рынок почти полностью перешел к банкам с государственным участием. Конкуренция возобновилась в 2010 г. То, что небольшие банки не свернули свой ипотечный бизнес в период кризиса, во многом заслуга АИЖК. Обеспечив частным банкам поддержку фондированием в кризисное время, агентство сыграло роль, которую и должно было сыграть, – роль антикризисного стабилизатора для сохранения конкурентной структуры рынка. Рыночная доля АИЖК, небольшая на подъеме, резко выросла в период спада и вновь стала снижаться в период посткризисного восстановления.

Поддержание конкурентного рынка требует создания устойчивой системы доступа его участников к долгосрочным и относительно недорогим финансовым ресурсам. Основой этой системы может стать национальный рынок ипотечных ценных бумаг (ИЦБ). Надо отметить, что в Европе даже в условиях кризиса суверенных долгов рынок бумаг, обеспеченных ипотечными активами, показал высокую жизнеспособность, а инвесторы рассматривали ИЦБ как альтернативу, порой предпочтительную, необеспеченным корпоративным заимствованиям.

В России, несмотря на то что формирование рынка ИЦБ заложено в правительственную стратегию развития жилищного кредитования, а доля ценных бумаг в фондировании ипотечных операций уже к 2015 г. должна вырасти до 50%, достигнутые результаты весьма скромны. В текущем году общий объем сделок по выпуску ИЦБ может составить 43 млрд руб., или около 7% от годовой выдачи.

В первом полугодии в условиях избыточной по системе ликвидности спрос на этот инструмент фондирования был крайне вялым. Осенью, с уменьшением объемов ликвидности в системе, ситуация быстро стала меняться. Вторая программа АИЖК по выпуску ипотечных ценных бумаг была переподписана в 2,5 раза, при том что ее ценовые условия были более жесткими, чем по первой программе.

«ВТБ капитал» является активным игроком этого рынка и участвует в программах АИЖК. К настоящему моменту закрыто пять сделок, разных как по своей структуре, так и по «уровню рыночности». Три из них завершились реальной продажей инвестору – бумаги «ВТБ 24» были реализованы в рамках программы правительства по выкупу ипотечных ценных бумаг; ипотечные бумаги банков «Дельта кредит» и «Юникредит» были практически полностью выкуплены двумя якорными инвесторами на рынке – УК ПФР (ВЭБ) и АИЖК. Роль этих корпораций развития в формировании рынка трудно переоценить, при этом важно, что в своем статусе они выступают и как рыночные инвесторы. На сегодняшний день объем инвестиций пенсионных средств в рыночные ИЦБ превышает инвестиции ВЭБа в «программные» ценные бумаги.

Роль частных инвесторов

А что же частные инвесторы? Ведь только с их приходом можно будет говорить о возникновении полноценного рынка.

Накопленный опыт работает на создание необходимого уровня доверия. Российские выпуски ИЦБ доказали свою надежность в период кризиса.

Однако российские инвесторы по-прежнему не имеют практики работы с подобными инструментами, им не хватает уверенности в кредитном качестве предлагаемых продуктов, их ликвидности. Поэтому помимо задач образования и аналитического обеспечения важным фактором является разработка инструмента, достаточно простого и понятного с точки зрения оценки рисков.

Таким инструментом может выступить ипотечный бонд с плановым графиком погашения, а также банковские ипотечные облигации – российский аналог covered bonds.

Что касается кредитного качества, то, по оценке рейтинговых агентств, в посткризисный период особую значимость помимо качества, лежащего в обеспечении актива, приобрела надежность обслуживания ИЦБ. Это особенно важно для некрупных банков с невысокими рейтингами. В качестве мер повышения надежности обслуживания прежде всего рассматриваются наличие высокорейтингового резервного сервиса; формирование фонда ликвидности для покрытия возможных разрывов в платежах, в том числе в случае передачи обслуживания; наличие высоконадежного независимого кэш-менеджера.

Параметры, связанные с ролью сервисера и кэш-менеджера, были усилены Moody’s в новых критериях операционного риска по сделкам секьюритизации, принятых в этом году.

Следует отметить, что даже самое высокое кредитное качество не решает центрального для инвестора вопроса ликвидности ценных бумаг. Определенные шаги для придания рынку ликвидности были сделаны, важнейший из них – включение ипотечных бумаг в ломбардный список ЦБ РФ и возможность получения финансирования. В то же время рынок не станет ликвидным, если его основные участники не будут эту ликвидность формировать, в том числе предоставляя возможности сделок репо.

Другим важным шагом в улучшении ликвидности ипотечных ценных бумаг может быть учреждение института официальных дилеров с обязанностями по поддержанию двусторонних котировок. Представляется целесообразным, если активную поддержку в учреждении такого института окажет АИЖК.

Разумеется, для развития рынка нужны прежде всего и новые эмиссии ипотечных ценных бумаг – и «ВТБ капитал» готов оказать содействие в их организации с учетом потребностей инвесторов в их структуре, кредитном качестве и ликвидности.