Точка зрения: Формальный вопрос

В последнее время возродились дискуссии на тему, должны ли банки заниматься недвижимостью. На наш взгляд, это вопрос формы.

Активный класс

Недвижимость традиционно является значимым классом активов для инвесторов во всем мире. В свое время журнал The Economist подсчитал, что доля жилой и коммерческой недвижимости в общей стоимости финансовых активов развитых стран составляет около 54%.

Группа ВТБ, являясь вторым крупнейшим финансовым институтом в России, закономерно принимает активное участие в сфере недвижимости, предоставляя клиентам широкий набор продуктов – от розничных ипотечных кредитов до крупного проектного финансирования и инвестиций в капитал компаний.

Управление прямых инвестиций «ВТБ капитала» инвестирует в капитал компаний таких секторов, как розничная торговля, медиабизнес, транспорт, услуги и недвижимость.

Треть денег – на стены

В сектор недвижимости мы склонны размещать до 30% выделенных средств, преследуя вне зависимости от отрасли одну и ту же цель – приобрести, увеличить стоимость и продать актив через 3–5 лет.

В рамках нашей стратегии мы предпочитаем работать с функционирующими нежилыми зданиями в сотрудничестве с профессиональными компаниями. У такого подхода есть ряд преимуществ – это позволяет нам управлять множеством рисков, исключать траты на собственную инфраструктуру и специализированную команду, а также сохранять диверсификацию. В таких проектах мы, в частности, рассчитываем на выигрыш от улучшения операционной деятельности, оптимизации финансовой структуры актива и его модернизации (по необходимости).

Дешевое не берем

Нам интересны проекты от $30 млн. Это позволяет покрыть необходимые транзакционные издержки и временные ресурсы. Верхняя граница стоимости проекта определяется здравым смыслом и актуальной ситуацией на рынках капитала.

При выборе объекта в первую очередь мы анализируем его возможную востребованность у арендаторов, а также потенциальных инвесторов. Интерес со стороны арендаторов должен обеспечить определенный денежный поток и определить основные риски проекта. Рынок капитала определяет инвестиционную стоимость и перспективы продажи. Качество и затраты по проекту, состав партнеров и требуемые навыки, а также сроки в основном являются производными этих показателей.

Универсальный критерий – это возможность получить целевую доходность в равновесии с принимаемыми рисками. Требуемая устойчивая доходность на вложенные средства для прямых инвестиций составляет около 30% годовых. Таким образом, покупая что-то за 1 руб., нужно суметь перепродать это через три года за 2,2 руб. или через пять лет – за 3,8 руб. В реальности эта концепция может претерпевать изменения. Это происходит, например, из-за смещения сроков или, наоборот, получения промежуточных доходов. Кроме того, статистика показывает, что 1–2 проекта из 10, которые реализуют ведущие компании прямых инвестиций, могут принести нулевую доходность и ниже.

Разные роли

Банкиры и девелоперы, в принципе, руководствуются одинаковыми подходами, но работают в разных ролях. Девелопер, как правило, рискуя меньшими и более дорогими деньгами, развивает проект до момента, когда тот приобретает четкую форму и к его финансированию могут присоединиться другие инвесторы. Нужно отметить, что доля неудачных проектов, с которыми работает девелопер, обычно выше, чем у инвестора.

Сегодня на российском рынке присутствует конкуренция со стороны как российских, так и иностранных инвесторов. В некоторых случаях наши интересы пересекаются с участниками рынка заемного финансирования. Опередить конкурентов нам позволяет скорость и точность исполнения сделок, доступ к редко доступным ближневосточным и юго-восточным источникам капитала через офисы группы ВТБ, знание локального рынка, а также ведение бизнеса в соответствии с международными стандартами.