«Сдерживаю себя, чтобы не набрать объемы», - Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости»

Конкурировать за покупателей все сложнее. Убедить их поменять деньги на квартиры пытаются и риэлторы, и девелоперы

– Из первой десятки банков – почти все: Промсвязьбанк, «Сбер», «Абсолют», «Траст», много средних. У банков мало «хороших» клиентов, которым нужны деньги.

«НДВ-недвижимость»

Создана в 1999 г. Владелец – Александр Хрусталев. Объем реализованного жилья за 2011 г. (Москва и Подмосковье) – более 700 000 кв. м. Объем продаж за 2011 г. – 80 млрд руб. Штат – 1200 человек (плюс 250 человек за 2011 г.).

Клиентов надо искать везде, считает Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости». Сейчас он вынашивает идею создать интернет-портал «Сообщество строящейся России».

– Риэлторы возмущаются вашими методами конкуренции.

– С ними я борюсь (конкурирую) жестко, но корректно. Например, в прошлом году «Миэль» и Est-a-tet захотели продавать «Царицыно», купили там небольшой объем квартир примерно на 400 млн руб., рассказывая застройщику о том, что они нереальные продавцы. Меня раздразнили, и я увеличил долю в «Царицыно» до 3,5 млрд руб.

НДВ большие средства вкладывает в инвестпокупки квартир. Один из последних объектов – «Дубровская слобода» (объект бывшей Mirax Group). План (достаточно высокий) нами выполняется, деньги поступают на счет застройщика, а тот направляет их на стройку. Люди успокоились, и продажи идут. Сейчас на объекте трудится около 700 человек. В первом корпусе пущено тепло, идут ремонты, в феврале, полагаю, он будет сдан.

– Деньги откуда?

– Первые деньги – около 210 млн руб. – я заплатил свои.

– Свои из тумбочки?

– Есть из тумбочки, есть и мощный кредитный ресурс. Банков масса. При наших оборотах найти удобные кредиты не проблема.

– Кто вас кредитует?

– Девелоперы прогнозируют дефицит новостроек, но обещают выйти с новыми большими проектами. Как вы это объясните?

– В Москве новых площадок в 2012 г., я думаю, хватит [для возведения] до 1 млн кв. м. Супермасштабных проектов не будет. За исключением парочки, которые от нас выйдут: два спальных микрорайона примерно на 250 000 кв. м. В Москве год будет сложным для тех девелоперов, кто много берет в долг у банков: их «тряхнет» неслабо.

– Вы на экономклассе сосредоточились?

– Не только. Эконом-, комфорт-, бизнес-класс – все продается. Элитки хорошей у нас пока нет, но ожидаем. А вот Подмосковье в течение ближайших трех-четырех месяцев может «неожиданно» ощутить перенасыщение рынка в определенных местах: Балашиха, Сходня, район Коммунарки. Если говорить о больших игроках, я вижу возможную опасность для ЛСР, «Мортона». Это гиганты, которые набирают земельные активы. Плюс банки различные, инвесткомпании – группа «Абсолют» будет выходить [с крупными проектами], «Гута», «Уралсиб», «Сбер», ВТБ, ОПИН. Земельных наделов и активов [у компаний] много. В Подмосковье сейчас только «слепой, хромой и безногий» не пошли, и есть реальная опасность, что застройщики его «перегрузят».

– Интересно, что все в основном предлагают одни и те же дома и в одних и тех же местах.

– Планируемые объемы жилья сумасшедшие, я даже их не декларирую. Можно набрать проектов и показать, что ты самый большой. Но я не могу для себя этого допустить: нужно выбрать, кто будет нашим партнером, а кто должен быть конкурентом. Я сдерживаю себя, чтобы не набрать [объемы], как, например, сделало одно из агентств в Балашихе: продает проекты на трех площадках с интервалом в 500 м при ограниченной емкости местного рынка.

– Ключевые города в области для НДВ?

– В 20 км от Москвы. Безусловно, Мытищи, Химки, Нахабино – мы сейчас там запускаем большой микрорайон в 400 000 кв. м в таком ненавязчивом европейском стиле. Уверен, проект будет востребован.

– Проектировщиков нормальных где берете?

– Многое делает проектная группа НДВ. В том же «Царицыно», например, мы изменили проект уродливых типовых подъездов на нормальные парадные. Хорошо бы в масштабах страны переделать все подъезды в парадные. Проектировщики на самом деле готовы делать «тюнинг» домов и даже районов – если им правильно дать техзадание. У нас есть архитектурные компании, которые хорошо делают «конструктив», но не всегда внимательны к деталям застройки. Например, делают эксплуатируемые стеклянные крыши, с которыми потом мучаются и собственники, и управляющие компании. Те же детские площадки надо делать не только красивыми, но и такими, чтобы зимой они не обледенели и не травмировали детей. Мало того, их надо делить: для малышей до 5 лет, для детишек 5–12 лет и подростков.

На мой взгляд, Москва в архитектурном смысле отстала от Петербурга лет на 20. В Москве давно не строят ничего симпатичного. У меня из окна офиса виден МФК «Легенда Цветного». Ночью ничего так смотрится, но, когда днем к нему подъезжаешь, думаешь: кто такое разрешил?

– Про цены на жилье в Москве что скажете?

– Цены растут. На новостройки я прогнозирую годовой рост минимум в 12–14%. Если даже будет кризис, то цены в Москве не упадут ниже тех, которые есть сейчас. На вторичном рынке подорожание составит 5–10%, там произошла сегментация. Хрущевки, дома 9–12-этажных старых построек дорожают на 3–5% в год. То, что построено за последние 10 лет, – в два раза быстрее. Народ сейчас уже не готов въезжать в старые дома, если только от безысходности. В Москве большое предложение на вторичном рынке. Мы аккуратно берем вторичку на продажу. Пяти-, девятиэтажки, даже кирпичные – товар специфичный. У них сильный и моральный, и физический износ.

– Инвесторы сейчас есть на рынке?

– Есть. Входят они в проекты на стадии чуть выше котлована до какого-нибудь четвертого этажа. В НДВ на стартапах в первый день бывает 300 продаж и выше. Из них инвестиционных, наверное, 30%, потому что это нижняя цена. После стартапа мы резко повышаем цены.

– Какова минимальная цена в Москве и области, по которой вы сейчас продаете?

– В Москве 90 000 руб. [за 1 кв. м], в области – от 50 000 руб. Есть из чего выбирать, например, в Орехово-Зуеве я не буду продавать. В этом году открою пять новых офисов [продаж]. Чтобы полностью охватить всю Москву, мне достаточно около 20 офисов.