Точка зрения: Страны пропавших инвестиций
Вопрос о выгодных вложениях в зарубежную недвижимость не перестает терзать россиян. Но в 2012 г. я бы не рекомендовал им отдавать деньги в Израиль, Чехию и Болгарию.
Несмотря на мировой кризис, цены на недвижимость в Израиле росли вплоть до 2011 г. В отдельных районах страны за 2009–2010 гг. этот рост составил около 40%. В основном за счет инвесторов. Например, в первой половине 2009 г. около трети всех сделок относились к разряду инвестиционных покупок, а в Тель-Авиве на долю инвесторов пришлось около 55% покупок.
Но теперь рынок готовится к жесткой посадке. Несмотря на то что в 2011 г. Банк Израиля дважды снижал процентные ставки по ипотеке (с 3,25 до 2,75%), на протяжении II и III кварталов 2011 г. цены на жилье падали. Средняя стоимость жилья в III квартале 2011 г. равнялась 1,081 млн шекелей (примерно $285 000). Сейчас банки поднимают плавающие ставки по ипотеке.
Прага последний год держалась исключительно на россиянах. С конца 2008 г. цены на недвижимость здесь упали на 30%, а в прошлом году – на 15%. Экономика Чехии сильно зависит от внешнего окружения и экспортного спроса, кризис в еврозоне приведет к дальнейшему падению цен. В течение следующих трех лет мы ожидаем, что жилье в столице подешевеет еще на 40%.
С нового года в Чехии была увеличена ставка НДС с 10 до 14%, что, вне всякого сомнения, отразится на спросе на жилье. Ряд факторов, говорящих в пользу Чехии, – это низкий уровень госдолга, достаточно сильная банковская система и собственная валюта. Многие материнские компании чешских банков находятся в Греции и Италии и, возможно, будут выводить капитал из своих «дочек». В этой ситуации чешские банки будут ужесточать условия кредитования и увеличат размер первоначального взноса по ипотеке как минимум до 50%.
В Болгарии во время кризиса недвижимость потеряла в цене 40–50%. В течение 2010 г. падение продолжилось в 25 из 28 областей страны. Даже тогда, когда большинство аналитиков полагали, что цены закончили падение и приблизились к себестоимости, в 2011 г. недвижимость в большинстве регионов страны продолжала дешеветь. По данным консалтингового портала Indriksons.ru, за 2011 г. стоимость жилья в стране снизилась на 10%, падение отмечалось и на популярном у россиян курорте Варна. Незначительный рост отмечался лишь в трех городах. К концу года среднерыночная стоимость 1 кв. м в стране составила 887 левов (453 евро). Интересно отметить, что снижение цен на жилье в стране происходило на фоне растущего турпотока. За три квартала 2011 г. Болгарию посетило на 30% туристов больше, чем за аналогичный период 2010 г.
Сейчас в Болгарии единственный привлекательный рынок для инвесторов, реализующих стратегию buy-to-let, – это София. Здесь сосредоточен сильный внутренний спрос на жилье, однако доходность по объектам составляет примерно 6%, что сопоставимо с доходностью на более стабильных рынках.