На асфальте: Девелопмент и власть: с чистой страницы

Георгий Полтавченко объявил сохранение петербургского центра «национальной идеей». И первым делом отменил уже назначенные и подготовленные торги по продаже частным владельцам нескольких памятников. Останутся государственными Дворец Кочубея и дом 32А по Большой Морской, здание Росбанка на канале Грибоедова и дача Громова на ул. Академика Павлова. Отменено решение Валентины Матвиенко о создании Дворца искусств на месте исторического трамвайного парка на Васильевском острове. Приостановлена распродажа участков в трамвайном парке на Московском проспекте. Эти сделки должны были принести в бюджет несколько миллиардов рублей. Пока не ясно, где новая команда будет изыскивать другие источники дохода.

Вице-губернатор Сергей Вязалов изрядно напугал строителей, заявив: «Если город берет на себя обязательства по строительству социальных объектов и инженерных мощностей в проектах комплексного освоения, а инвестор только строит жилье, это неправильно». Кирилл Вязовский, вице-президент ГК «Эталон», подтверждает: «Мы уже получаем из администрации письма об отсутствии средств на строительство инженерных и социальных объектов. Общий смысл сводится к тому, что дороги и детские сады мы должны строить сами».

В 2012 г. ситуация на петербургском первичном рынке во многом будет определяться отношениями бизнеса и госструктур. «Кризисная модель» – значительные госзакупки жилья у немногих крупных компаний – давно уже не в моде. Однако и устойчивые правила, в рамках которых участники рынка могли бы свободно конкурировать за кошелек покупателя, тоже пока не сложились.

Невидимые погоны

С приходом в Смольный нового губернатора постепенно обновилась и вся команда. В конце 2011 г. ушла глава КГИОП Вера Дементьева, оставили кресла председатель жилищного комитета Юрий Осипов и вице-губернатор Алексей Сергеев, отвечавший за ЖКХ. Перебрался в Минэкономразвития вице-губернатор Михаил Осеевский. В начале 2012 г. к «отставникам» добавились вице-губернатор Роман Филимонов (курировал строительные проекты) и вице-губернатор Юрий Молчанов (транспорт и инвестиции).

Новое руководство города демонстрирует выправку и выучку. Губернатор Георгий Полтавченко – полковник госбезопасности. В 1980-е гг. возглавлял Выборгский городской отдел УКГБ. Дослужился до генерал-лейтенанта налоговой полиции. Администрацию губернатора возглавил Игорь Дивинский. Он окончил Рязанское училище и Академию им. Фрунзе. Офицер ГРУ. Воевал, был ранен, имеет награды. Вице-губернатор Сергей Козырев также выпускник этой академии. Полковник МВД, последняя военная должность – начальник штаба полка внутренних войск. Новый председатель КГИОП Александр Макаров – генерал-лейтенант ФСБ. Новый глава жилищного комитета Валерий Шиян – полковник КГБ. Городские СМИ ехидно подметили, что в Смольном теперь в ходу бравое «Здравия желаю!» под неслышное щелканье каблуков.

Ключевые посты заняты не только в Смольном. В январе на пост спикера законодательного собрания выбран единоросс Вячеслав Макаров. Полковник, окончил Военно-политическую академию, служил в космических войсках, возглавлял кафедру в Академии им. Можайского, потом пошел в депутаты. Едва начав карьеру спикера, успел прославиться фразой: «У нас с демократией все нормально. У нас с дисциплиной плохо».

Социологи полагают, что для бывших военных на гражданских постах характерны неукоснительное следование приказам сверху и восприятие населения как подчиненных («контингент»). Как сложатся отношения с бизнесом, судить пока сложно.

Тотальная ревизия

Георгий Полтавченко начал с отмены нескольких крупных проектов, запущенных при Валентине Матвиенко.

Отложено строительство Орловского тоннеля, который должен был соединить Смольную и Свердловскую набережные. Стоимость проекта – около 115 млрд руб., расчетная пропускная способность – до 60 000 автомобилей в сутки.

В арбитражном суде идет расторжение контракта по другому крупному проекту – строительства моста, соединяющего острова Васильевский, Серный и Петровский, мост должен был облегчить связь Васильевского острова с северными районами города. Отмена контракта поможет городу сэкономить 10 млрд руб. Не будут строить и Ново-Адмиралтейский мост. Предполагаемые затраты – 1,5 млрд в 2012 г. и 2,5 млрд – в 2013 г. Мало того, оказалось, что этого объекта нет в генплане. «Эти проекты, направленные на развитие транспортной инфраструктуры, очень важны, – сказал Георгий Полтавченко в интервью порталу «Фонтанка.ру» – И если бы у нас были неограниченные бюджетные возможности, можно было бы спокойно смотреть на заявленные суммы. Но в городе есть еще огромное количество других проблем, которые надо решать».

Одновременно идет ревизия всех инвестпроектов, по которым застройщики допустили срыв сроков или нарушили условия соглашения. «Раньше основанием для продления сроков была готовность объекта выше 10%. Сегодня и 50–60% произведенных затрат не основание, – говорит председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. – Если объект активно строится, дадим закончить. Если заморожен, то неважно, на какой он стадии: будем обращаться в суд и расторгать договор. Каждую неделю выявляем по 2–3 таких проекта».

С жилой застройкой отдельная история. В городе около 20 проблемных адресов, где работы по тем или иным причинам остановлены. В 2011 г. несколько домов было передано на достройку кооперативам дольщиков. «Судьба всех проблемных строек решится в 2012 г.», – обещает Семененко.

История в лицах

«Губернатор поручил КГИОП подготовить изменения в законодательство, которые ужесточают требования к работе в историческом центре и ответственность за их нарушения», – заявил новый руководитель комитета Александр Макаров.

Градозащитные организации приободрились. Правда, многих напугала другая масштабная затея – комплексная программа реконструкции центра с «поквартальным расселением». Вроде бы даже Полтавченко пообещали в Москве финансирование (речь идет о серьезной сумме – 300 млрд руб.). Или по крайней мере не отказали.

Еще администрация обсуждает введение платы за въезд в центр города. С 15 до 5 урезан перечень запланированных к строительству перехватывающих парковок. Взамен Смольный предлагает перестраивать ветхие или неиспользуемые старые здания под многоуровневые паркинги.

Нет ясности в режимах охраны и в статусе объектов рядовой застройки. Сразу после смены власти городской суд признал незаконным один из приказов КГИОП, который исключил 31 историческое здание из списка объектов культурного наследия. Губернатор велел провести экспертизу в отношении наиболее спорных адресов. Но категоричного запрета на снос памятников все же не последовало. А уже в январе Верховный суд РФ отменил решение городского.

«Высотные регламенты» заходят на второй круг: при Матвиенко в городских нормах была заложена возможность строительства более 200 «локальных доминант»; после серии громких скандалов городской и Верховный суд эти положения отменили. Теперь дело возвращено на новое рассмотрение. И даже опытные юристы не берутся судить, какими законами сейчас регулируется строительство в историческом центре.

Социальный вектор

Недавно на заседании городского правительства обсуждали участок в Красносельском районе, предназначенный для продажи под застройку. «А давайте отдадим его очередникам»,  – предложил Георгий Полтавченко. Решение отложили. Но если такой способ распоряжения землей станет массовым, откуда город возьмет средства, чтобы строить жилье для бюджетников? И не только жилье.

«Все социальные и инфраструктурные объекты при комплексном освоении территорий (КОТ) должно строить государство за счет бюджета, – считает Валерий Шемраков, председатель совета директоров ГК «Норманн». – Если застройщики возьмут на себя вопросы образования, здравоохранения и т. д., зачем нам вообще государство в этой сфере?»

Вячеслав Семененко уточняет: речь идет не об отказе города от социальных обязательств, а о создании некоего согласованного плана реализации проектов КОТ. Кто и по каким критериям будет создавать «очередь» из проектов, пока обсуждается.

В осадке – неопределенность

Михаил Возиянов, гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург», считает: «Пока последовательной стратегии развития города нет, есть отдельные части. И мы вынуждены покупать участки в разных местах, потому что не понимаем, как будет развиваться центр, что будет происходить с промзонами вокруг него, как обеспечат инженерией и социалкой стройки в сложившихся районах и на окраинах. Везде свой набор рисков, и мы их раскладываем по разным коробочкам». С этой оценкой согласны многие строители, однако не все могут себе позволить такую диверсификацию.

«Все стало осторожнее, что ли, – комментирует Михаил Дмитроченко, гендиректор компании «Комита-инвест». – Решения, которые раньше принимались быстро, теперь не принимаются вовсе. Или откладываются надолго. И не факт, что потом, когда их все равно придется принимать, они будут более взвешенными».

Отмена части крупных инфраструктурных проектов (или ревизия сметы) позволит городу сэкономить, снизить расходы. Однако сужение рамок приватизации, сокращение количества участков, передаваемых на торги, сократит и доходы.