Ориентиры: Форматы и покупатели

Сколько жилья за год построили – примерно столько же и продали; цены растут в пределах инфляции; новые объекты обеспечивают стабильный спрос плавно растущим предложением.

Видимое благополучие

Ввод жилья в 2011 г. составил 2,7 млн кв. м (плюс 2% к показателям 2010 г.), предложение пополнилось 1 млн кв. м. Граждане купили около 38 000 квартир в новостройках (на 300 000 кв. м жилья больше, чем за 2010 г.). Прирост средней цены предложения на рынке первичной жилой недвижимости в обжитых районах Петербурга, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», с января по декабрь 2011 г. составил 6,6%.

Рост продаж обеспечила ипотека. В Петербурге за год было выдано примерно 21 000 кредитов на общую сумму 29 млрд руб. В крупных строительных компаниях доля сделок с использованием кредитных средств выросла до 40–50%.

Специалисты «ЛенспецСМУ», «Строительного треста» и Setl City отмечают оживление интереса покупателей к 3- и 4-комнатным квартирам, хотя единички и двушки остаются лидерами продаж и составляют до 80% в квартирографии новых проектов.

Менеджеры по продажам фиксируют растущую грамотность клиентов: подписывать контракт – советуются с юристом, принимать квартиру – приходят со знакомым прорабом. «Сделки на эмоциях» – экзотика. Ну а самые дотошные и квалифицированные покупатели по-прежнему на проблемных объектах. На форуме дольщиков одной из новостроек, где есть проблемы со сроками сдачи, вывешены типовые формы обращений к губернатору, прокурору и проч. Только фамилию вставить и подписать.

Бесспорный лидер по объему продаж – «Главстрой СПб». За год компания реализовала около 2000 квартир. Темпы регулируются ценами, в ноябре и декабре последние пересматривались несколько раз. В конце 2011 г. 1 кв. м в 1-комнатной квартире в проекте «Северная долина» стоил 74 000 руб., что выше, чем в среднем по рынку. В 2012 г. «Главстрой СПб» рассчитывает продавать по 600 квартир в месяц.

Факторы роста

Но несмотря на видимое благополучие, в прогнозах застройщики весьма сдержанны. Большинство понимает: «кредитный рычаг» может как подстегивать спрос, так и служить фактором торможения. Повышения кредитных ставок ждут; это пока скорее угроза, чем свершившийся факт, однако ставки по депозитам многие банки уже повысили. Значит, деньги дорожают, и доступность кредитования неизбежно будет сокращаться.

Тем не менее практически все компании повышали цены в течение года; в январе об очередном (плановом) повышении цен заявила группа Л1 (прежнее название ЛЭК).

Рост цен сдерживается стабильным уровнем доходов и выводом новых недорогих комплексов на окраинах. Купить 1-комнатную квартиру у метро в обжитых районах дешевле 2,7–3 млн руб. сложно, однако в Гатчине или Колтушах можно найти квартирку стоимостью 1,5–1,7 млн, а в комплексе «Кивеннапа» (45 км от Петербурга) минимальное предложение – 1,3 млн руб. за 1-комнатную квартиру. Тем более что радиус «психологически приемлемой» доступности постоянно увеличивается.

Участники рынка полагают, что первичный сегмент будет развиваться и за счет дальнейшего освоения ближних пригородов (новые проекты заявлены в Мурино, Кудрово, Девяткино, Буграх и проч.), и в результате роста благосостояния отдельных групп населения. С января в 1,5 раза (в среднем) увеличено жалованье сотрудникам правоохранительных органов, вдвое – офицерам. На треть вырастет финансирование программы «Военная ипотека». По данным вице-президента ГК «Юринфо» Николая Лаврова, всего в программе участвует около 200 000 человек; уже проведено около 23 300 сделок, в прошлом году – 13 520 сделок и 680 из них – в Петербурге. А к концу I квартала 2012 г. АИЖК завершит пилотный проект по кредитованию покупки военнослужащими жилья в новостройках. «Эта схема вполне может быть реализована и в Петербурге», – считает Лавров.

Перспективы доходных домов

Возможно, спрос отчасти будет перераспределяться и в связи с вводом новых типов жилья. Сейчас профессионалы активно обсуждают перспективы строительства доходных домов. Такие проекты уже запущены в Костроме, Новосибирске и некоторых других регионах; Минрегион ожидает, что к 2020 г. 20% строящегося жилья в РФ будут составлять доходные дома. В Петербурге в этом году жилищный комитет планирует ввести 10 таких объектов со ставками аренды в 1,5–2 раза ниже рыночных; они предназначены прежде всего для очередников и работников ЖКХ. Но эта схема позволяет решать и другие важные задачи.

«Несомненно, доходные дома с ценами на аренду ниже сложившихся на рынке – это востребованный формат, – считает Игорь Голдобин, гендиректор компании «Биг-Дюрисол». – Сразу можно назвать несколько групп населения, которым такое жилье поможет решить проблемы. Во-первых, это молодые семьи. Во-вторых, есть производственные задачи, требующие перемещения большого числа сотрудников. В-третьих, у нас в стране есть (и, наверное, всегда будет) значительное число людей, которым собственное жилье просто не по карману. Такие дома должны быть недорогими, но качественными и энергоэффективными, потому что теплоносители дорожают, тарифы растут и содержание жилого фонда тоже будет неизбежно дорожать».

Юрист Денис Качкин, управляющий партнер юридической компании «Качкин и партнеры», считает, что источниками финансирования могут быть как бюджетные средства, полученные с участием АИЖК либо через федеральные программы, так и кредитные: «На эти средства инвестор строит объект, прокладывает сети и обеспечивает социалку. Муниципалитет за несколько лет по схеме ГЧП компенсирует инвестору затраты на сети и социальные объекты; за счет поступлений от аренды инвестор возвращает кредит. Администрация муниципального образования также возвращает свои затраты – за счет увеличения налоговой базы. Для этого понадобится принятие соответствующих положений на уровне муниципалитетов и, возможно, рамочный закон регионального уровня. В результате регион получает новое производство плюс налоги, инвестор – трудовые ресурсы (и возможность их ротации), государство – успешную реализацию публичной функции по статье «Развитие территорий» и снятие социальной напряженности».