Ориентиры: Между страхом и жадностью

Вблизи Москвы застройщики уже заявили и продолжают заявлять проекты на многие миллионы квадратных метров. В Подмосковье сейчас только по официальным данным областного минстроя в процессе строительства находится почти 14 млн кв. м. Сколько еще девелоперов выйдет на подмосковные площадки в текущем и следующем году, подсчитать не берутся даже аналитики-популисты.

«Мортон» в 2012 г. обещает вывести только в первом полугодии три крупных проекта в Красногорском, Ленинском и Балашихинском районах на 1 млн кв. м жилья, включая малоэтажное; ГК ПИК декларировала, что планирует в 2012 г. реализовать в регионах (среди них доля Московского ежегодно растет) 0,6–0,65 млн кв. м; «Авгур эстейт» заявил о выходе нового микрорайона в «А101» более чем на 1 млн кв. м; в околомосковском портфеле ГК МИЦ уже согласованные проекты планировок на 1,4 млн кв. м; «Эталон-инвест» готов начать на Дмитровском шоссе стройку жилого комплекса суммарной площадью 0,35 млн кв. м, имея «в резерве» в Московском регионе площадок на 1,2 млн кв. м, и т. д. (подробнее см. статью на стр. 14).

Похоже, девелоперы решили повторить недавний опыт Москвы, где тоже только ленивый не заявлял в докризисный бум масштабные проекты. Только теперь на другой, более дешевой (по цене квадратного метра новостроек и соток) местности. «Земельных наделов и активов [у компаний в области] много, – говорит Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости». – В Подмосковье сейчас только хромой и безногий не пошли – есть реальная опасность, что застройщики его «перегрузят». В интервью «РИА Новости» министр строительства Московской области Павел Перепелица заявил, что на территории Подмосковья «уже давно ушли от точечной застройки». «Проекты комплексной застройки у нас начинаются от 50 000 кв. м жилья и доходят до 1 млн кв. м. В регионе работает ряд компаний, у которых объем ввода жилья составляет 100 000 кв. м и более», – рассказал чиновник. Всего в области, по его данным, сейчас работают 544 стройкомпании.

В числе фаворитов для массовой застройки (много-, средне- и малоэтажной) одни и те же города: Химки, Сходня, Балашиха, Люберцы, Коммунарка, Мытищи, Красногорск. Строя в ближнем (до 20 км от МКАД) поясе Подмосковья, девелоперы рассчитывают в основном на покупателей-москвичей (по прописке или регистрации). По данным агентства Rway, доля сделок с клиентами из столицы на областном первичном рынке уже приблизилась к 60%. Платежеспособные (для Подмосковья) покупатели толкают (к радости застройщиков) цены на жилье вверх. Как подсчитало то же Rway, в конце 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м в новостройках экономкласса в области составляла 60 400 руб., в конце 2011 г. увеличилась до 67 400 руб. Для Москвы аналогичные показатели были 144 300 и 128 400 руб. соответственно. По данным подмосковного минстроя, средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилых домов (без индивидуальных), построенных в декабре 2011 г., составила для застройщиков 36 324 руб. (в декабре 2010 г. – 37 380 руб.).

«В Подмосковье застройщики боятся падения спроса со стороны клиентов экономкласса, но продолжают гнать объемы, ведь продажи сейчас идут! Так и живут между страхом и жадностью», – рассуждает независимый аналитик рынка Юрий Кочетков.

В текущем году резкого колебания цен на подмосковное жилье аналитики не обещают. К примеру, Аналитический консалтинговый центр «Миэля» прогнозирует удорожание квартир экономкласса на 1–2% в месяц. Это стандартный прогноз для стабильного развития рынка. Такие же ровно оценки аналитики давали для роста стоимости московского жилья, когда в столице ежегодно вводилось примерно по 5 млн кв. м новостроек.

Резонно предположить, что перспективно сильное увеличение предложения (при не сильно растущем спросе) должно, наоборот, скорректировать цены вниз. Доходы населения согласно Росстату, конечно, растут. Но средняя зарплата по России пока что немногим больше 22 000 руб., в столице – 43 000 руб. Минимальная цена квартиры в ближнем поясе области – примерно 2,5 млн руб. Банки меняют политику по выдаче ипотечных кредитов с лояльной на жесткую. В этих условиях ожидать массового наплыва даже отложенного спроса не приходится. «Существующая ситуация практически постоянно приводит к коррекции цен предложений из-за ограниченности платежеспособного спроса, – говорит Александр Крапин, гендиректор Rway. – В определенном смысле между столичным и подмосковным рынками жилья идет борьба за покупателя с деньгами».

Уверенность аналитиков и риэлторов в росте цен объясняется просто. Девелоперы выводят миллионные проекты небольшими очередями. Ввод жилья по области в прошлом году превысил позапрошлогодний всего на 0,5 млн кв. м (8,2 млн против 7,7 млн), т. е. всего на 3,5%. Из этих 8,2 млн кв. м более 2,7 млн кв. м было построено населением за счет собственных и заемных средств, признал областной минстрой. «В 2012 г. строительный комплекс Московской области планирует сохранить достигнутые результаты по строительству жилья в пересчете на одного человека», – цитирует Перепелицу «РИА Новости». В 2011 г. было введено чуть больше 8,2 млн кв. м при плане в 6,75 млн, на 2012 г. запланировано 6,75 млн кв. м, хотя с большой долей вероятности будет введено не менее 7,5 млн, по прогнозам Rway.

«Проектов заявлено на миллионы квадратных метров, но пусть вам застройщики согласованные документы на них покажут», – предлагает Андрей Рябинский, председатель совета директоров ГК МИЦ.

Например, у ГК «Домостроитель» «в проекте» проекты на 3–4 млн кв. м, рассказал ее председатель правления Игорь Заворотченко, однако в 2012 г. компания планирует сдать около 70 000 кв. м. «Авгур эстейт» из заявленных в новом микрорайоне «А101» 48 корпусов предполагает построить восемь. Сам МИЦ в текущем году обещает вывести на рынок 180 000 кв. м. «Наши планы формируются на основе взвешенного анализа текущей рыночной ситуации и прогнозах ее развития, оценке текущего предложения и планах по выводу новых объектов на реализацию в следующем году», – описал стратегию компании Антон Скорик, гендиректор «Мортон-инвеста».

«Строительные контракты в экономике самые сложные, слишком много неопределенных факторов», – вступается за девелоперов Александр Долгих, председатель совета директоров Urban Group. Поэтому, говорит он, часто раздувание бюджетов или сроков [стройки] происходит не по «злоумышленности», а объясняется либо некомпетентностью, либо внешними факторами.

В этом году застройщики ожидают повышения цен на стройматериалы. «Производители не подписывают долгосрочных контрактов, – жалуется Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер». – Все как биржевой товар, договоры на поставку арматуры удается подписать, зафиксировав цену не более чем на два месяца». Цены на стройматериалы сейчас, по его словам, почти докризисные: арматура – около 30 000 руб., бетон – 4200 руб. Подорожала и рабсила: меньше чем за 2500–2700 руб. за смену рабочие укладывать бетон не хотят.

Если ожидаемый кризис на подходе к столице что-то притормозит, то цены на столичное жилье поднимутся, считает и Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек»: «В Москве предложение новостроек покупатели практически вымыли». Впрочем, клиенты, способные выложить за 1 кв. м нового жилья в среднем по $20 800 (таков был на начало 2012 г. индекс стоимости элитных новостроек по совокупным подсчетам Knight Frank, IntermarkSavills и Ernst & Young), могут не волноваться: в сданных в эксплуатацию дорогих домах 1 кв. м за прошлый год подорожал всего на 1,6%.