Интервью: Наделы на будущее

Квартиры, а не элитные коттеджи станут в ближайшее время основным продуктом, который компания «Открытые инвестиции» готовится предложить на рынке жилья в Московском регионе. Генеральный директор ОПИН Артемий Крылов уверен: диверсификация портфеля за счет более доступных по цене проектов позволит противостоять макроэкономическим колебаниям. В 2012–2016 гг. компания намерена вывести на рынок девять проектов (шесть из них – в партнерстве со строительными компаниями) в разных сегментах на дмитровском и киевском направлениях и в Красногорском районе. Общая сумма инвестиций в совместные проекты может составить $321 млн, в собственные – около $400 млн.

– ОПИН ассоциируется с коттеджами за миллионы долларов в дорогих поселках. Теперь компания заявляет, что фокусируется на квартирных домах средней этажности.

– Коттеджи у нас все равно будут, есть текущие проекты и будут новые, но наличие такого продукта [квартиры за городом] позволит увеличить продажи за счет охвата более широкой потребительской аудитории.

Летом 2012 г. начнем строить многоквартирный элитный комплекс в районе бывшего пансионата «Рублево» (ЗАО «Рублево», актив «Онэксима», 14,3 га под застройку). Это будет комплекс домов высокого класса от четырех до семи этажей с квартирами по 70–150 кв. м. Всего около 50 000 кв. м, ориентировочно общие затраты – $3000 за 1 кв. м без учета земли, соответственно, около $180 млн, это с сетями внутренними и внешними, с подземными парковками. Хотим взять иностранного подрядчика, чтобы обеспечить качество строительства.

В Апрелевке планируем построить 220 000 кв. м (участок под застройку – 32,8 га), проект на стадии согласования. Будет максимум девять этажей, школа, два детских сада, спортивный и многофункциональные комплексы. Продавать будем по рыночной цене. Сейчас в этом районе новостройки предлагаются по 60 000–70 000 руб. за 1 кв. м, но вокруг строится в основном панель. У нас будет монолит, интересные фасадные решения.

– Так, может, дороже продавать?

– Мы постараемся сокращать себестоимость, для этого есть определенные возможности: проектные решения, выбор подрядчиков. Я с большим количеством подрядных компаний имел дело, известными и менее известными. Имея такой опыт, понимаешь, как складывается цена подрядчика и как правильно с ним заключить договор, чтобы эту цену максимально выдержать и гарантировать срок строительства.

– Говорят, в России выдержать сроки строительства практически невозможно.

– Поскольку мы публичная компания, мы можем себе позволить брать определенные гарантии с подрядчиков, вплоть до банковских, о соблюдении сроков. Нас как застройщиков это дисциплинирует с точки зрения финансирования данной стройки, а компанию-подрядчика – с точки зрения сроков и качества строительства. Я знаю, что крупные иностранные компании используют такую схему работ.

– Российские непубличные девелоперы тоже требуют финансовые гарантии для подрядных организаций, разве нет?

– Требуют, но не всегда это работает. В Апрелевке себестоимость составит около $1500 за 1 кв. м.

– Такая существенная разница с тем, что будет в «Рублево»?

– Не предусмотрено подземных парковок, и площадь домов больше. В «Рублево» меньшая площадь домов, большие панорамные окна, совершенно другого класса объект.

– Что вам дает переход к малоэтажной застройке? Построили бы в «Рублево» коттеджи, продали подороже. Или многоэтажку, тогда выход площадей был бы больше.

– Многоэтажку строить рука не поднимается. Там лес, деревьям по 150 лет, белки бегают. Но все-таки место не для коттеджей – близко Мякининская пойма, которая застроена ужасно, и МКАД рядом. Остановились на небольших квартирных домах, не выше деревьев.

Мы понимаем, что будем делать с этими квартирами и кто наш покупатель. Клиентоориентированность – только она сейчас и работает.

– Компания обратилась к мультиформатным комплексам, потому что вы стали гендиректором, или вас позвали, потому что вы подобными проектами уже занимались?

– Я инициировал [работу в этом направлении], потому что увидел четкий тренд: там, где позволяет экономика, с точки зрения изначальных затрат на землю и сети интереснее делать комплексы с низкой плотностью застройки, средней этажности. Это обеспечит конкурентное преимущество, поскольку дает более комфортный для проживания продукт. В итоге увеличит и рентабельность, и скорость продаж.

– Вы можете сравнить рентабельность строительства коттеджного поселка и среднеэтажного жилого комплекса?

– Конечно, затраты на такой комплекс больше, чем на коттеджный поселок. Сложнее инженерная инфраструктура, другие требования к строительству, введению в эксплуатацию, нежели при возведении коттеджей. Да, ты получаешь большее количество метров, чем если бы строил коттеджи, но выше себестоимость. И есть некая минимальная цена, по которой ты должен продать построенные метры, чтобы окупить затраты на землю, строительство дома и подведение коммуникаций.

С другой стороны, коттеджи занимают больше земли. И зачастую сумма сделки (для клиента) велика, а в нынешних экономических условиях люди неохотно делают такие дорогие покупки. У квартиры удельная стоимость изначально меньше. Больше квартир, меньше стоимость для покупателя, но та норма доходности, которая компанию-девелопера устраивает, выдерживается.

– Какая норма доходности вас устраивает?

– 15–25%. Компания должна быть прибыльной. И расти.

Если сравнивать два проекта, не скажу, что одно плохо, а другое хорошо. Хорошо, что мы можем строить коттеджи в «Павлово» или «Пестово» и добавить к этому предложение квартир в «Рублево».

– Сейчас малоэтажное жилье преподносят как панацею от всех бед России и вершину строительной мысли. Все отныне будут строить малоэтажные комплексы в массовом порядке, как пятиэтажки когда-то?

– Действительно, про малоэтажное строительство много говорят, широко разрекламирован проект «Новое Ступино», туда даже премьер-министр приезжал. Безусловно, развитие малоэтажки выгодно всем в России, где много земель, которые могут быть использованы. Но остается вопрос, кто финансирует строительство сетей, это до 30–40% затрат по проекту. Если помощь от государства придет, это, конечно, даст существенный толчок для развития малоэтажки. ОПИН может принять активное участие, поскольку у нас значительный земельный банк в Московской области и мы хотели бы его развивать именно под малоэтажное строительство.

Если компания сама оплачивает все подключения, строит очистные сооружения, тянет электрические сети, трассы водопровода, то вложения колоссальные. Надо либо продавать по цене выше рынка – но тогда у тебя никто не купит, либо нужно строить 20-этажные дома. Что сейчас и происходит в области. Можно понять застройщиков – иначе они не сведут концы с концами.

– Пригласили бы к себе премьера, глядишь, вам бы компенсировали затраты на коммуникации.

– Если будет какой-то интересный проект, может, и пригласим.

– Апрелевка, «Мартемьяново» (поселок на Киевском шоссе) не вошли в «новую Москву»?

– Не вошли. В «новой Москве» у нас ничего нет. Не могу сказать, что этому рады, но это проще, понятны все согласования, которые предстоит делать. Мы не исключаем в будущем приобретения земли в «новой Москве». Когда станет понятно, что там будет, какие принципы строительства. Будет ли там, как сейчас декларируется, мало- и среднеэтажная застройка, где будут размещаться федеральные центры (чиновники), какие инженерные сети и сроки. Тогда можно будет строить планы по приобретению тех или иных участков.

– В прошлом году вы землю или проекты покупали?

– Нет. Для нас важно завершить текущие проекты, начать новые, которые нам точно интересны, и понять, за счет чего все это будет финансироваться. На ближайшие 3–5 лет у нас земли достаточно. Появится хороший проект – наверное, приобретем. Но пока ничего стоящего не предложили.

– Как будете использовать земельный банк?

– У компании около 40 000 га земли, около 20 000 га – в Московской области, остальное – в Тверской и Владимирской областях. Земля в разном статусе и на разной стадии. Около 6000 га зарезервировано под девелоперские проекты. Какая-то земля сдана в аренду сельхозпредприятиям (ранее сообщалось, что основным партнером по развитию 25 000 га сельхозземель ОПИН станет «Агрорезерв», который будет управляющей компанией. – «Ведомости»).

Мы сейчас проводим консультации с разными компаниями, инвесторами, в том числе зарубежными, о развитии венчурных проектов на нашей территории. Будем участвовать с ними в определенной доле в этих проектах. Вклад ОПИН – подведение дорог, коммуникаций, создание правового поля. Некоторые проекты мы хотим развивать с кем-то из сильных. Нам интересно принести некоторые западные технологии и филиалы западных компаний на нашу территорию.

В первую очередь речь идет о ритейле вдоль дорог, о промышленных производствах на наших землях, там, где есть коммуникации, подъездные пути, железнодорожные ветки (ОПИН планирует привлечь партнеров в проект ритейл-парка регионального значения площадью от 30 000 кв. м на 24 га в 16 км от МКАД по Дмитровскому шоссе и торгового центра районного значения площадью более 8000 кв. м в 27 км от МКАД по Киевскому. Инвестиции в оба проекта составят более $65 млн, сообщила пресс-служба компании. – «Ведомости»). Мы заинтересованы в том, чтобы создавать рабочие места. Вовлекаем в этот процесс и администрации районов, на территории которых находятся данные земельные участки, чтобы создать там нормальное правовое поле для формирования таких венчурных проектов.

– Просто продавать землю планируете?

– У нас есть в продаже земля, сделки проходят, но сейчас говорить о массовых продажах не приходится. После 2007–2008 гг. продажи упали у всех. Если раньше покупали впрок, в инвестиционных целях, то сейчас берут под конкретные нужды. Хочет кто-то бетонный узел построить или лесопилку – высматривает, долго выбирает.

– То, что ОПИН – публичная компания, облегчает вам жизнь? Некоторые московские девелоперы считают, что выход на IPO – это просто способ оценить компанию и выставить на рынок активы, которые, может быть, реально столько и не стоят. А если активы нормальные, то и не нужно никакой публичности.

– IPO – это, безусловно, международное признание компании. Немногие российские застройщики проходят через отбор по международным стандартам и корпоративным процедурам прежде всего прозрачности, чтобы разместиться на иностранной бирже и продать свои акции иностранным инвесторам. Это важно и для самих компаний, и для страны, и для отрасли. Это означает прозрачность всех сделок прежде всего.

Что касается IPO как способа привлечения финансирования – да, ты получаешь (вместе с деньгами) новых акционеров, перед которыми надо отчитываться, раскрывать информацию. Не всем это нравится. Может быть, у кого-то есть другой ресурс привлечения финансирования, более дешевый, для новых проектов. Ради самолюбия, я думаю, это вряд ли кто-то делает.

– Можно кредиты брать.

– Сейчас это опять становится дорого и сложно.

– Недавно девелоперы говорили о том, что все снова замечательно с кредитованием проектов.

– Все было хорошо до августа [прошлого года]. Потом – события в Америке, проблемы еврозоны. Призрак кризиса бродит по Европе. Но на самом деле ситуация не так плоха. Хотя котировки многих компаний, в том числе и публичных, и российских, на сегодняшний день упали, это не повод бить в набат. Отчетность в 2011 г. у всех улучшается. Как правило, за первое полугодие все компании, в том числе и девелоперские, зафиксировали прибыль.

Но банки сразу же отреагировали на тревожные настроения и ограничили кредитование, повысили ставки и сократили сроки выдачи.

– Второй волны кризиса вы не ждете?

– Появление проектов средне- и малоэтажных комплексов – это, конечно, ради большей устойчивости компании. Последний кризис показал, что застройщики, представленные в низшем ценовом сегменте, быстрее восстановились. Все пострадали, но эти быстрее восстановились.

– Но вы-то не в низшем ценовом сегменте дома строите.

– Мы – нет. Но у нас были только дорогие коттеджи, а сейчас мы получаем продукт чуть ниже по стоимости. Плюс в начале этого года закончится сделка по внесению объектов «Онэксима» в ОПИН (три коммерческих объекта в центре Москвы с годовым доходом $11,5 млн). Это тоже влияет на устойчивость компании и ее финансовые показатели. Поэтому мы готовы к колебаниям на рынке.

– Все-таки получается, что малоэтажка для вас – антикризисная мера.

– Это естественный путь развития с учетом земельного банка в Московской области. Кроме того, в области нет проблем с энергоресурсами. Иногда есть проблемы с износом сетей, но сами сети и генерирующие мощности есть. И есть большое количество трудоспособного населения. То есть нам ничто не мешает создать комфортную среду для проживания этих людей.

– Высотки строить не собираетесь?

– Пока нет. У нас есть один проект в Подмосковье, который мы планируем делать с партнером, но точно не в 2012 г. У нас как раз расхождение: мы хотим сделать пониже, а наш соинвестор говорит, что интересна только высокая этажность с точки зрения себестоимости для него. Здесь у нас разногласия. Но нет таких вопросов, по которым нельзя договориться.

Кроме того, ОПИН планирует привлечь партнера для реализации ЖК переменной этажности (8–12 этажей) в 21 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. Микрорайон экономкласса, общая площадь первой очереди – около 200 000 кв. м (более 3000 квартир). Примерный объем инвестиций – $206 млн.

– Партнерство на рынке городского жилья развито? На загородном рынке плохо получается. Хотя у одних есть земля, а у других технологии строительства домов, но игроки никак не могут договориться.

– Очень развито. Многие компании кооперируются, чтобы делать совместный проект, но это тема для застройщиков экономкласса. Девелопер обеспечивает землю, сети, продажи. ДСК поставляют дома. Здесь главное – скорость строительства и реализации. На загородном рынке другой темп продаж. Когда 1, 2, 3–4 коттеджа продается – это не то же самое, когда по 500 квартир в день улетает.

– Когда вы в мае презентовали новую стратегию развития компании, говорили, что собираетесь покупать доходные объекты – офисы, торговые центры. Что-нибудь уже купили?

– Нет, но переговоры идут. Просто пока не можем выбрать из того, что нам предлагают, то, что нам интересно. Но мы примерно понимаем, что нам нужно, понимаем схему расчетов за такой объект. Такие объекты есть на рынке, как мы и предполагали. Особенно сейчас, когда у многих компаний проблемы с ликвидностью, многие, в том числе банки, начинают продавать. Уверен, что сделки будут, может быть, в этом году.

Один объект совсем горячий, если сейчас договоримся. Офисный центр. Интересно сделать реновацию этого здания, улучшить его свойства, повысить ставки.

– В прошлом году компания продала ГК «Ташир» проект торгово-развлекательного центра Аркадия Райкина. Столько вокруг него было шума, столько PR-усилий вложили – и продали. Не жалко?

– Объект был крайне сложный. Мы очень довольны суммой сделки ($50 млн) и тем, как все прошло. «Ташир» долго прицеливался, изучал объект. Понятно, что это их формат, но не наш. Достраивать этот объект в тех параметрах, которые были утверждены, означало бы колоссальное отвлечение средств, около $100 млн, и на выходе мы бы получали совсем не такой доходный и рентабельный бизнес с учетом тех проектных решений, которые там были заложены. Сдаваемые в аренду площади были меньше, чем компанию бы устраивало. «Ташир» не скрывает, что будет менять проект, им все понятно, у них рука набита, торговые центры они тиражируют. А мы полученные средства направили в другие проекты, которые позволяют нам зарабатывать много.