На асфальте: Панель обступает

Доля обещанного властями малоэтажного жилья увеличится всего на 7–13% с нынешних 10% от общего объема застройки в ближайшем Подмосковье.

«Купила квартиру в Мытищах, 5 км от МКАД, минут 40 до метро добираться. – Везет! А мне из Троицка 2,5 часа до работы», – беседовали две дамы в парикмахерской. Это нынче реалии рынка недвижимости в столичном регионе. Дальше будет только дальше, девелоперы планируют застроить 20-километровую зону вокруг Москвы.

В Москве на ноябрь 2011 г. построили, по данным Росстата, 1,2 млн кв. м. Мэр Сергей Собянин утверждал в январе 2012 г. на встрече с премьер-министром Владимиром Путиным, что за год сдали более 2 млн кв. м жилья. В Подмосковье ввели 8,2 млн кв. м, по данным министерства строительства Московской области. В 2011 г. на рынке области продавалось, по данным аналитиков компании «Мортон», 3,7 млн кв. м жилья.

С начала года в Московской области было зарегистрировано 361 708 сделок купли-продажи жилья (в Москве – в 4 раза меньше), следует из статистики, опубликованной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по региону. Еще 40 284 – договоры участия в долевом строительстве. «Сегодня все, что выходит в ближайшем Подмосковье, продается, проблем с реализацией нет», – радуется первый вице-президент ГК ПИК Артем Эйрамджанц.

Пока в Москве проверяют инвестконтракты и меняют чиновников, застройщики толпой пошли за МКАД. В городах-спутниках возводятся миллионы квадратных метров. Многоэтажный панельный экономкласс быстро строится, быстро раскупается, приносит не меньше 25% годовых. Купить участок, договориться с местной властью и получить нужные разрешения не в пример проще, чем в Москве. Аппетит девелоперов почти никто не ограничивает – генпланы развития территорий приняты лишь в нескольких районах. В основном в Подмосковье застройка ведется «как получится».

Получается довольно однообразно. По данным Мособлстата, около 40% приходится на частную индивидуальную застройку. Остальное как минимум на 80%, по данным холдинга «Миэль», многоэтажные комплексы. Доля малоэтажных среди общего числа строящихся проектов не превышает 10%, считает управляющий директор группы ЛСР в Москве Иван Романов.

Поля на продажу

В прошлом году на территории Подмосковья велось строительство более 1022 многоэтажных домов общей площадью более 13,9 млн кв. м, по данным минстроя области. Строительный бум в ближнем Подмосковье закончится нескоро. В Land Management подсчитали, что совокупный объем предложения участков в области – более 100 000 га. Из них около 25 000 га – в пределах 20 км от МКАД.

По данным компании, наиболее активно сейчас идут сделки с землей на севере и юге ближнего Подмосковья. Так, в 2011 г. в районе г. Видное купили в общей сложности более 40 га, имели место сделки по участкам площадью 36 га в районе пос. Говорово (на пересечении МКАД и Боровского шоссе), по 20 га – недалеко от Мытищ и рядом с Химками.

На Киевском шоссе сейчас продается 40 га в районе Кокошкино (20 км от МКАД) по $12 000 за сотку, 36 га по $18 000 за сотку выставлено на продажу в районе деревни Картмазово (4 км от МКАД). Около г. Железнодорожный выставлено 75 га по цене $12 000 за сотку, а около 150 га в районе д. Марусино, примерно в 10 км от МКАД по Егорьевскому шоссе, по $12 000 за сотку (по информации Land Management). На западе Подмосковья есть предложения и дороже $30 000 за сотку, но сделки здесь единичны.

По-европейски не будет

Прирезав к Москве 148 000 га подмосковных земель, федеральные и столичные власти в один голос заговорили о гуманной мало- и среднеэтажной застройке и вариантах европейских пригородов. Но застройщики продолжают проектировать многоэтажные панельные комплексы, оправдываясь дороговизной земли. «В будущем вся территория от нынешних границ Москвы до 20-километровой зоны будет прирастать многоэтажными домами: земли становится все меньше и меньше, стоимость ее растет, и выжимать из нее надо все больше и больше», – комментирует Юрий Дубовиков, руководитель Торгового дома недвижимости «Жилищный капитал». «Однозначно будет плотная панельная застройка в ближайшем Подмосковье», – категоричен председатель совета директоров ГК «Пионер» Леонид Максимов.

На сегодняшний день в ближнем Подмосковье цена ликвидных участков, по данным ГК «Мортон», – $15 000–30 000 за сотку. «Никакой малоэтажный проект, кроме каких-то уникальных, не выдержит такой нагрузки. А еще есть сети, благоустройство, детские сады и школы», – говорит Дмитрий Зотов, заместитель гендиректора по развитию «Мортон-инвеста». Для экономической целесообразности плотность застройки должна быть не 3500–4000 кв. м на 1 га, как в малоэтажке, а до 9000 кв. м на 1 га, а это 17–20-этажные дома. Вот их и строят, делает он вывод. «Российским девелоперам доходность по проекту меньше 25% неинтересна, – комментирует Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов «Миэль-новостроек». – Для сравнения: у иностранных застройщиков 10–12% считается шикарным доходом, средний – 7–8%».

Государство не предлагает земель по каким-то льготны ценам, Фонд РЖС ведет себя на рынке так же, как обычный крупный владелец земли, сожалеет Зотов. «Мы выиграли аукцион Фонда РЖС, первоначальная стоимость 35 га в Одинцовском районе в Дубках составляла 20 млн руб. Выиграли за 953 млн руб., – рассказывает Дубовиков. – Система получения участка оказалась достаточно накладной». Соответственно, у девелопера есть желание «вытащить» наибольшее количество квадратных метров, увеличить высотность. «Малоэтажное и среднеэтажное строительство при таких взаимоотношениях с владельцами земельных участков не предполагается», – огорченно отмечает Дубовиков.

Выходом могло бы стать государственно-частное партнерство (ГЧП), когда затраты на подведение коммуникаций берет на себя муниципалитет, мечтает Валерий Лукинов, руководитель отделения «Преображенское» корпорации «Инком-недвижимость». Но пока в Подмосковье, кроме проекта «Новое Ступино» (около 80 км от МКАД), нет ни одного примера ГЧП. Да и в этом проекте пока вкладывается застройщик, ожидая компенсаций от государства, как заявляла Ирина Дзюба, заместитель гендиректора MR Group, на круглом столе, организованном «Ведомости-недвижимостью».

В настоящее время малоэтажные проекты, которые появились на рынке, реализуют первичные владельцы земли, у которых себестоимость земли практически нулевая, уверен Зотов. Либо это проекты дальше 15–20 км от Москвы, где можно купить землю по $6000–8000 за сотку. Но экономически успешный проект можно сделать и с 25-этажными домами, и с 5-этажными, считает тем не менее Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер».

Компания Urban Group сделала ставку на среднеэтажное жилье и таунхаусы, которые дают плотность примерно 7500 кв. м на 1 га, рассказывает ее гендиректор Андрей Пучков. «Есть стереотип, что малоэтажное жилье обязательно должно быть дороже многоэтажного», – говорит Григорий Куликов, председатель совета директоров холдинга «Миэль». Но лендлорды в Подмосковье получили участки по достаточно комфортным ценам и могли бы все-таки делать удобную среду обитания, добавляет он. Бытует мнение, что многоэтажные проекты более эффективны с точки зрения получения количества квадратных метров жилья с 1 га, однако если грамотно сделан проект планировки малоэтажного комплекса, то разница в количестве метров составит 10–20%, добавляет Валерий Лукинов.

Много, не мало

Многие покупатели, выбирающие жилье в тех или иных проектах, сочетающих застройку разной этажности, почему-то отказываются рассматривать малоэтажные дома, недоумевает Алтухов. Малоэтажному ЖК «Сакраменто» на Горьковском шоссе значительную конкуренцию составили многочисленные высотные новостройки Балашихи. Весь год строящийся микрорайон не показывал высоких темпов продаж, рассказывает Иван Романов, но в декабре прирост объема сделок составил 48%.

Возможно, у россиян нет опыта жизни в таких домах, предполагает Алтухов, «Многие малоэтажные многоквартирные комплексы, которые сейчас предлагаются на рынке, построены наименее затратным способом: взять любой земельный участок, правдами и неправдами перевести назначение под «малоэтажное жилищное строительство» и, не особо утруждая себя соблюдением строительных норм, быстро возвести дешевые 3–4-этажные коробки из пеноблоков», – ищет он объяснение.

В малоэтажных домах потребителей не устраивает высокая конечная цена самого продукта, ведь квартиры, как правило, предлагаются площадью 70–80 кв. м, добавляет Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости». «Спрос на малоэтажное жилье, на которое нам рекомендует обратить внимание правительство, скорее отсутствует», – уверяет он.

ОПИН, которая планирует построить в Подмосковье среднеэтажные комплексы общим объемом от 0,5 млн кв. м, настаивает на росте популярности такого формата. Объем этого предложения в 2012 г. увеличится пропорционально массовому – на 30%, прогнозирует Екатерина Лобанова, руководитель аналитического отдела ОПИН. А вот увеличение на треть предложения массового жилья к концу года приведет к затовариванию рынка староформатными панельными домами, уверена она.

Григорий Алтухов прогнозирует, что к 2015 г. около 25–35% возводимого в Подмосковье жилья будет мало- и среднеэтажным. Сейчас в пределах 10 км от кольцевой автодороги примерно 77% составляет многоэтажная застройка, 15% – малоэтажная, около 3% – среднеэтажная, еще 5% – это земельные участки, подсчитали в Tekta Group. В ближайшие несколько лет соотношение мало-, средне- и многоэтажной застройки меняться не будет, уверен Андрей Биржин, управляющий партнер Tekta Group. С ним – имея в виду зону до 10 км от МКАД – согласен Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом.ру». Но вот в 15–30 км от столицы доля малоэтажной и индивидуальной застройки может возрасти до 40% через семь лет, рассчитывает Пыпин.

Миллионы на гектарах

В зоне 20 км от МКАД крупных землевладельцев практически не осталось, в течение последних 5–7 лет вся земля была распродана, по данным портала «Земер.ру», и более 3500 га сейчас нет в собственности ни у одного землевладельца. Участков под высотное жилое строительство в этой зоне, по информации Юрия Лакеева, гендиректора Land Management, около 5000 га. Но у подмосковных чиновников и девелоперов планов больше, чем на 5000 га.

В границах многих подмосковных городов есть значительные территории, свободные от какой-либо застройки, которые можно и нужно осваивать под жилье, утверждает Иван Романов: «Потенциала земель хватит еще как минимум на 10 лет».

Например, в Домодедове площадь городского образования составляет 81 800 га, существующая жилая застройка занимает только 15 268 га. В Реутове из 900 га городской территории занято 250 га. В Видном из 2798 га жилая застройка располагается на 868 га. «Городские власти присоединяли большие территории под перспективное развитие», – комментирует Анна Соколова. В результате у городов Балашиха, Домодедово, Химки и др. городские территории включают в себя деревни, рощи, поля, речки.

Вокруг г. Видное компания RDI Group, по данным брокеров, владеет примерно 1200–2000 га. В RDI Group утверждают, что сейчас компании принадлежит в этом районе около 155 га. В 2010 и в 2011 гг. примерно 45 га было продано компаниям «Мортон», «Ленинвест» и MR Group под реализацию девелоперских проектов, рассказывает гендиректор RDI Group Сергей Коротченков. «Реализовать все 200 га в одном месте очень трудно в части подвода коммуникаций. Совместными усилиями данную проблему разрешить легче», – объясняет он. В этом году под г. Видное девелопер планирует начать новый проект экономкласса.

У «дочки» RDI – компании «Загородный проект» напротив Видного через трассу на домодедовский аэропорт есть проект «Новомолоково». В Видном строят «Мортон», MR Group, МИЦ и др. «Мортон» построит в этом городе 0,4–0,5 млн кв. м, по информации» Миэля». Компания МИЦ начинает строить ЖК общей площадью 0,5 млн кв. м, площадь первой очереди – 174 000 кв. м (инвестиции – 6 млрд руб.). У MR Group проект примерно на 0,3 млн кв. м. «Там много перспективных земель под застройку», – добавляет Соколова.

Наиболее активное развитие, по ее мнению, ждет города, вошедшие в состав «новой Москвы», и те, которые оказались на границе: «Финансирование будет смещено в эту сторону, именно там будут строить новые дороги и легкое метро».

ГК ПИК в прошлом году запустила 26 проектов в Москве и области. В 2012 г. ПИК планирует продать 0,6–0,65 млн кв. м жилья и заработать 62–67 млрд руб. В 2012–2013 гг. компания запланировала начать пять проектов (около 1,4 млн кв. м продаваемой площади), в том числе 1 млн кв. м – в Коммунарке. В остальных проектах в МО будут запускаться новые корпуса уже начатых микрорайонов: Химки, Новокуркино, Люберцы, Мытищи, Щербинка.

В 2012 г. Tekta Group начнет строительство второй очереди ЖК «Акварели» в Балашихе (450 000 кв. м). В 2011 г. компания начала проектировать два жилых комплекса: на 60 000 кв. м в центре Одинцова и на 120 000 кв. м в Мытищах. «В течение этого года мы заявим о новых проектах в Реутове и Красногорске», – добавляет Биржин.

Сейчас в 20 км от Москвы реализуется более сотни жилых проектов различного формата, подсчитал Пыпин. «Характерно, что во многих проектах начинаются новые очереди», – отмечает он. Например, рядом с «Ольховкой-1» строится «Ольховка-2». «Думаю, если договорятся с администрацией, то через пару лет будет и «Ольховка-3», – полагает аналитик.

Что еще построят в Подмосковье

Компания «Масштаб», которая владеет 3086 га в Ленинском районе, собирается построить «Город кварталов А101» на 45 000 кв. м. На территории проекта А101, по словам Виктора Козлова, гендиректора «Авгур эстейта», ведется строительство «Квартала А101» на 200 000 кв. м до 2013 г. и жилого комплекса Южное Бутово на 1,3 млн кв. м до 2016 г. Всего в рамках проекта (общая площадь мастер-плана – около 13 000 га) строительство 20 млн кв. м нового жилья. В этом году МИЦ инвестирует более 2 млрд руб. в строительство пятой очереди ЖК «Коммунарка» площадью более 65 000 кв. м.

У RDI Group в территорию «новой Москвы» вошло около 1250 га земли в Подольском и Наро-Фоминском районах МО. Примерно 20% земель планируется под реализацию индустриальных проектов и около 80% – под реализацию жилых проектов. В Наро-Фоминском районе у компании проекты «Пригород «Западная долина» (2016 г.) и Природный парк «Каменка» (2013 г.). Проекты находятся в активной стадии девелопмента и продаж, говорит Коротченков. В Подольском районе формат застройки напрямую зависит от генплана «новой Москвы». Но в планах стоит комплексное освоение территорий и возведение как минимум 1 млн кв. м жилья эконом- и бизнес-классов.

Ждет активная застройка небольшой и очень непростой по составу жителей поселок Заречье напротив иннограда Сколково. Компания «Абсолют», по сведениям Анны Соколовой, владеющая там 40 га, будет строить жилой комплекс на 800 000 кв. м. По соседству владелец 20 га планирует возвести проект на 400 000 кв. м. Сроки этих проектов – 5–7 лет.

«Мортон» в прошлом году сдал 0,96 млн кв. м жилья. На начало 2012 г. компания продает квартиры в 19 строящихся проектах. «В наших планах ежегодный вывод на рынок от 0,8 млн до 1,5 млн кв. м жилья с долей малоэтажного строительства в районе 10%, – рассказывает Зотов. – Остальное – многоэтажные монолитно-кирпичные и панельные дома». В первом полугодии 2012 г. «Мортон» выводит в продажу три крупных проекта в Красногорском, Ленинском и Балашихинском районах общей площадью около 1 млн кв. м.

Компания ЛСР в Нахабине до 2015 г. построит 190 000 кв. м разноформатного жилья, в Ленинском районе – 248 000 кв. м до 2015 г., в «Новом Домодедово» до 2017 г. запланировано возвести 335 000 кв. м. Всего в работе у компании 1,6 млн кв. м жилья.

В Химках RDI, по информации брокеров, начала строительство докризисного проекта «Ивакино». На участке в 111 га планируется построить 0,5 млн кв. м жилья переменной этажности (квартиры и таунхаусы), а также объекты социально-бытовой инфраструктуры.

У ФСК «Лидер» весной начнется реализация малоэтажного проекта «Западное Кунцево» в Одинцовском районе. На территории в 15 га будет 18 5-этажных домов на 1750 квартир.

MR Group в ближнем Подмосковье реализует проекты экономкласса «Химки сквер» и «Видное парк». «В работе еще несколько площадок, о которых мы в скором времени объявим», – обещает Ирина Дзюба.

Без новых игроков

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «Гдеэтотдом.ру»:

– Сделок купли-продажи крупных земельных участков под жилищное строительство мало. Землевладельцы хотят сами реализовывать на них проекты и постепенно это делают. Они никуда не торопятся и планируют зарабатывать, создавая прибавочную стоимость. Налоги небольшие, угрозы изъятия за «неиспользование по назначению» так и остаются угрозами. Новым сильным игрокам на этом рынке взяться просто неоткуда. К тому же рынок непрозрачен. Например, никто не знает, кому на самом деле принадлежат десятки тысяч гектаров совхоза им. Ленина, ЗАО ПХ «Чулковское», агрофирмы «Подмосковное», колхоза им. Горького и еще десятков сохранившихся юридически сельхозпроизводств в ближнем Подмосковье. Их хозяева уже давно решили, что через 10–20 лет 90% их земель будет застроено. Сейчас активно продолжается процесс перевода этих сельхозземель под дачное строительство, жилищное строительство, промышленные нужды.