Анатомия здания: Вписался в линию

Окупить МФК компания «Уникор» (девелопер проекта), по предварительным оценкам, планирует за 5–6 лет. Хотя только на обустройство отеля потратила около $120 млн, рассказал «Ведомостям» Владимир Поддубко, директор по гостиничной недвижимости «Уникор». Открытие гостиницы несколько раз переносилось, в декабре прошлого года она начала работать «в тестовом режиме». На сайте booking.com в середине февраля (с 18 по 19) предлагалось забронировать, например, двухместный номер со скидкой в 30% (за 16 520 вместо 23 600 руб.). Предложение по такой цене было ограничено пятью номерами.

Всего в InterContinental Moscow Tverskya 203 номера. Площадь стандартного – 35 кв. м. Кроме косметики Elemis гость обнаружит в номере бесплатный WiFi, правда с низкой скоростью. За быстрое соединение придется заплатить. Мини-бар спрятан в специальный шкафчик (креденцу) – для его росписи дизайнеры выбрали восемь проектов московских зданий, которые никогда не были построены (в том числе несколько видов Дворца Советов или здание «Аэрофлота» на Соколе). Как объяснил Поддубко, дизайнеры стремились избежать «матрешечных картинок» Москвы. Телевизор Phillips, набор для чая и док-станция для iPod дополняют интерьер.

Среди других арендаторов – российские компании «Мегафон» (телекоммуникации) и «Интергео» (добыча полезных ископаемых), зарубежные юристы Hogan Lovells и др. Кутеригину «разношерстный состав арендаторов» немного смущает, но она предполагает, что, «наверное, каждый преследует свои цели». Чистые ставки аренды в офисной части Summit собственник держит на уровне $1000 за 1 кв. м в год. Это практически верхняя граница актуальных расценок на московские кабинеты премиум-класса. По данным Knight Frank, средневзвешенная ставка аренды на Тверской в январе 2012 г. составляла $1150 за 1 кв. м в год (без операционных расходов и НДС). Кутеригина считает, что Summit некорректно сравнивать со «старым» офисным предложением в этом районе: «Это новый проект, а существующие на Тверской офисные здания предлагают только высвобождающиеся помещения (либо переподписание договоров) по ставкам примерно $800–1200 за 1 кв. м в год».

За оформление проекта отвечали шесть компаний: одна московская («Моспроект-2») и пять зарубежных. В результате получился отель, который похож на «звездные», но не кичливые европейские гостиницы.

Здание переменной этажности (от 10 до 12 этажей, общая площадь – почти 59 000 кв. м) функционально разделено на три части: офисы, помещения под стрит-ритейл и отель, оператором которого стал InterContinental. В гостиницу ведет отдельный вход, с бизнес-центром кроме общей стены она связана еще и общей парковкой на 415 машино-мест. Парковка идет на четыре этажа вглубь: каждый из них имеет свой цвет. «Красный» и «синий» уровни предназначены для арендаторов, «зеленый» и «желтый» – для постояльцев и посетителей МФК. Гостям с улицы за один час придется заплатить 100 руб., за месяц – 17 700 руб. В «Ритце», который стоит в начале Тверской, за час парковки с автолюбителя возьмут вдвое больше – 200 руб.

Без матрешечных картинок

За год, по словам Поддубко, гостиница планирует достичь 60%-ной заполняемости. Станислав Ивашкевич из CBRE скептически относится к подобным заявлениям, хотя и высоко оценивает сам отель: «На Тверской, да и в целом в Москве качественного дорогого предложения достаточно. InterContinental придется работать в жесткой конкурентной среде, хорошо, если выйдет по итогам этого года на 45%». Хотя месторасположение здания, по словам консультанта, – «мечта любого оператора», оно не слишком хорошо для бизнесменов: «По холодам бегать по Тверской, наверное, не здорово». Поэтому, считает Ивашкевич, отелю скорее всего придется устраивать «распродажи» номеров, делать спецпредложения – это стало уже стандартной практикой для московских дорогих гостиниц.

В более дорогих номерах (улучшенных либо люксах) телевизор установлен также и в ванной комнате (в люксах их две – хозяйская и гостевая), а на полах уложен модульный итальянский паркет. Мебель тоже из Италии. По поводу сделанных на заказ кожаных диванов, которые стоят в дорогих номерах, некоторые гости, как шутит Поддубко, уже спрашивают, как им заполучить такие же себе домой. Стены ванных комнат покрыты натуральным шпоном палисандра со специальной водостойкой пропиткой – этот инновационный материал называется «техновуд».

Звукоизоляцию обеспечивают «пироги» – так строители называют несколько слоев, из которых «составлены» пол и стены. Например, один из материалов, из которых состоит пол, называется «Шуманет-100». Для того чтобы проверить его эффективность, управляющая компания вызывала специалистов из профильной лаборатории. Теперь гости могут ронять на пол что-то тяжелое или падать сами – их соседей это не потревожит. Высота потолков, как в московской многоэтажке, – 2,7 м.

Хотя в гостинице установлены энергосберегающие лампы, счета за электричество уже весьма внушительны. Ведь все общественные зоны отеля такого класса должны быть круглосуточно освещены. Мало того что зимний тариф выше летнего, так еще, рассказывает главный инженер Алексей Черепахин, «Мосэнергосбыт» работает по 100%-ной предоплате. Поэтому управляющей компании обычно приходится сначала переплачивать, а потом ждать перерасчета. За месяц на электроэнергию уходит до 1 млн руб. Чтобы подстраховаться от перебоев со светом, в здании установлены UPS (источники бесперебойного питания) и дизельный генератор.

Кроме как в номерах, гости смогут расслабиться в ресторане русской кухни с французским акцентом. Олег Чесноков, шеф-повар этой «haute cuisine а-ля рюс», стажировался за рубежом и готов предложить 120 едокам одновременно (именно на сколько человек рассчитан зал ресторана), к примеру, салат бунинский с копченым утиным филе и помело или томленую рульку дагестанского барашка с табуле из зеленой гречки. Для VIP-гостей предусмотрен приватный кабинет, по совместительству винный погреб. Дорогой алкоголь хранится (до того, как его выберет клиент) в специальных шкафах со стеклянными дверцами, они «обрамляют» стены этого кабинета.

Холодильные установки в самом зале – на них выставляются блюда шведского стола – облицованы ониксом и сами по себе украшают интерьер.

Залы для проведения конференций и тому подобных мероприятий устроены по принципу трансформера. Специальные перегородки могут превратить зал площадью около 300 кв. м в несколько маленьких. Функционально разделить помещение помогает и специальная подсветка. Лампы Phillips могут менять цвет (по желанию заказчика). «Если, к примеру, компания хочет провести мероприятие в своих корпоративных цветах, мы готовы ей это предложить», – говорит Поддубко. Специальное оборудование для проведения конференций управляющая компания заказывать не стала. «Оно быстро устаревает, а перепродать его нелегко. Проще взять в аренду», – объясняет девелопер.

Для деловых людей предусмотрены и небольшой бизнес-кабинет, и представительская комната, где можно не только провести не слишком секретные переговоры, но и скоротать время за книжкой (ее можно взять со стеллажей) или чаем-кофе.

Работа на Тверской

Бизнес-центр класса А начал работать несколькими месяцами раньше отеля. Офисные помещения занимают с 3-го по 10-й этаж. Вакантных площадей осталось менее 10% (из 18 500 кв. м), утверждает Евгения Лучицкая из Knight Frank (эксклюзивный брокер объекта). По ее словам, «центральное местоположение, транспортная доступность, прилегающая инфраструктура, большое количество парковочных мест и свобода архитектурно-планировочных решений» обеспечили «высокий спрос арендаторов еще до ввода комплекса в эксплуатацию». Поддубко подтверждает, что офисная часть заполнена более чем на 90%.

Якорным арендатором, занявшим почти 10 000 кв. м, стала французская фармацевтическая компания Sanofi-Aventis. Ее интересы представляли брокеры Cushman & Wakefield (C&W). По словам Наталии Кутеригиной из C&W, арендаторы ориентировались в первую очередь на хорошее расположение в центре города и размещением довольны. «На Западе было бы странно, что фармацевты сели в центре, а не за городом, в бизнес-парке. Но Москва – особая история по части недвижимости. У нас не развита система бизнес-парков», – объясняет она

Арендаторы уже начали работу. Девелопер предложил им стандартную отделку лифтовых холлов и атриума керамогранитом в черно-белой гамме. Украшением последнего стали гигантские деревянные шахматы. Поддубко говорит, что летом здесь можно устраивать турниры (зимой в атриуме довольно прохладно). В каждом холле бизнес-центра по шесть лифтов фирмы Schindler. Посетитель набирает на панели нужный ему номер этажа, приходящий лифт едет туда без остановок. Есть даже специальная кнопочка с изображением человека в инвалидной коляске, но при ее нажатии приходят те же самые лифты, специальных кабин для людей с ограниченными возможностями не предусмотрено.

Салоны для флагманов

Стрит-ритейл в Summit занимает 5000 кв. м с минус 1-го по 2-й этажи. Все торговые помещения, по заверению девелопера, сданы. Якорными арендаторами стали Сбербанк, «Бахетле» и Samsung.

Как рассказали брокеры «Магазина магазинов» в ассоциации с CBRE», девелопер выбирал из двух концепций – «универмага» и «стрит-ритейла», или, проще говоря, думал сдать все пощади либо одному арендатору, либо нескольким. Выбрали последний вариант, так как это, по словам консультантов, «существенно повышает коммерческую эффективность проекта». В итоге Сбербанк расположился на двух уровнях, заняв около 1650 кв. м и сделав самый большой клиентский офис в Москве. В этом его отделении работает виртуальный администратор («хотя и живых там много», успокаивают пенсионеров брокеры), интерактивные игровые зоны для детей, стол с сенсорным экраном, множество переговорных и т. д.

Samsung переместила в МФК флагманский магазин с Тверской, 9. Как отмечают брокеры «Магазина магазинов» в ассоциации с CBRE», ритейлер получил отличное помещение в 840 кв. м с витриной, выходящей на Тверскую улицу. «Для магазина, который в том числе будет выполнять выставочную функцию, важны хорошая проходимость и высокая транспортная и пешеходная доступность, а они здесь присутствуют», – объясняют брокеры.

Продуктовый оператор «Бахетле» занял около 2000 кв. м на двух уровнях и «идеально сел» в данное помещение, невзирая на «кажущуюся близость» к еще одному магазину сети (в бизнес-центре Four Winds), утверждают в «Магазине магазинов» в ассоциации с CBRE». Еще один сетевой оператор, расположившийся в Summit, – Chili’s Grill & Bar, занявший более 500 кв. м под открытие второго ресторана в Москве. У ресторана есть возможность отдельного входа со стороны переулка, что было важным условием при заключении договора, говорят брокеры.

Cо всеми арендаторами, по словам консультантов, заключены долгосрочные договоры на рыночных условиях. Светлана Ярова из Jones Lang LaSalle рассказывает, что сейчас на Тверской экспонируется несколько помещений для стрит-ритейла, но предложение не превышает 10% от общего объема площадей в этом торговом коридоре. Ставки – от $3000 до $7000 за 1 кв. м, «по факту же – как договоришься». В основном, говорит Ярова, площади выходят на рынок в связи с отказом от них арендаторов из-за невозможности выдержать жесткие арендные условия. Алексей Могила из Penny Lane Realty объясняет, что собственники торговых галерей на этой улице «ведут согласованную арендную политику», проще говоря, держат ставки, уверенные в том, что на место выбывшего арендатора всегда найдется новый. «Бренды сначала соглашаются на дорогую аренду, но через какое-то время для многих из них плата за престиж кажется чрезмерной, и ритейлеры съезжают», – отмечает Алексей Могила.

Для тела и души

В Summit нашлось место и для небольшого фитнес-зала с современным оборудованием от фирмы Life Fitness. Тренажеры «под нагрузкой» способны вырабатывать электроэнергию. Поддубко пошутил, что они рассматривали идею подключить к ним гостиничные номера.

И наконец, в МФК разместился SPA-салон – он стал флагманским салоном Elemis в Москве. Этот английский косметический бренд получил в прошлом году в Великобритании самую престижную в отрасли награду. Цены от московского Elemis сравнимы с лондонскими.

Диалог с застройкой

Максим Атаянц, архитектор:

– Для профессионала публично оценивать работу коллег – всегда стресс. Но если оставить за скобками мое отношение к «современной архитектуре» как таковой и ограничить суждение рамками градостроительного аспекта, то давать оценки легче. Здание Summit на Тверской вполне вписывается в сложившуюся структуру улицы и не «выламывается» из контекста. Высотка с отступом от красной линии на этом месте была бы катастрофой. А умеренная (для Москвы) этажность этого здания отвечает массивным объемам соседних сталинских домов. Соотношение проемов и стенных плоскостей в целом то же, что и в окружающей застройке, в результате здание не выбивается из общей фасадной линии Тверской в отличие от, например, криволинейных стеклянных поверхностей офисных новостроек ближе к площади Белорусского вокзала. Можно сказать, что Summit сделан в традициях той части европейского модернизма, которая выступает за уважение к контексту и визуальный диалог со сложившейся городской тканью. Архитектура здания Summit работает скорее на пользу общего впечатления от главной артерии Москвы.