Искусство побеждать: Выбор девелоперов

Алексей Уланов, заместитель гендиректора «Эталон-инвеста»:

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»:

Пока власти рассуждают о малоэтажной застройке, которая обещает более комфортную жилую среду гражданам, большинство девелоперов и покупателей выбирает многоэтажные дома, которыми и застраивается ближайшее Подмосковье. Дискуссия о том, есть ли у городов области резервы для уплотнения, которая состоялась в редакции «Ведомости. Недвижимости» в конце ноября прошлого года, традиционно перетекла в спор о том, что выгоднее строить – панельные высотки или монолитные.

Сергей Жидаев, гендиректор Московского агентства недвижимости:

– В Балашихе (город, в котором строительная активность одна из самых высоких в области. – «Ведомости») большие проблемы с въездом и выездом, в создании которых мы, как и многие здесь сидящие девелоперы, активно поучаствовали. Заселили туда 2000 семей и еще сейчас заселим. Пробок, к сожалению, станет больше.

Многоэтажное жилье – это стандарт, человек знает, за что он отдает деньги. Малоэтажное жилье – это всегда размышления: а что я куплю на самом деле? Это надо сначала все построить, потом понять, как люди это будут эксплуатировать.

Григорий Куликов, председатель совета директоров «Миэля»:

– В Москве плотность населения – 10 млн на 100 000 кв. км. Это в разы выше, чем в других мегаполисах мира: Нью-Йорке, Париже, Лондоне. Здравый смысл говорит о том, что более рациональна среднеэтажная и малоэтажная застройка. Есть стереотип, что малоэтажное жилье обязательно должно быть дороже. Но лендлорды получили участки [вокруг Москвы] по достаточно комфортным ценам. Можно все-таки делать удобную среду обитания. Надеюсь, Москва и ближайшее Подмосковье не Балашихами развиваться будет.

Иван Романов, управляющий директор ЛСР:

– Есть очевидный положительный эффект от ухода девелоперов в Подмосковье помимо удовлетворения спроса. Они приносят из Москвы стандарты обеспеченности социальной инфраструктурой, удобства жилья. Тем самым развивая и поднимая уровень комфорта в этих городах. Речь не идет об уплотнении подмосковных городов – лишь об освоении свободных территорий, которые включены в городские границы, но не осваивались. Например, в Реутове застроено из 900 га городских территорий только 250 га, в Видном из 2800 га лишь 900 га освоено. Мы совмещаем малоэтажное и многоэтажное жилье, например, в Нахабине строим и то и другое. Наша серия «Европа» позволяет делать и 3-этажные, и 25-этажные дома, для ДСК нет никакой разницы. Но чтобы предложить востребованное по ценам жилье, приходится выбирать многоэтажную застройку. Главный аргумент в защиту монолитного домостроения – гибкие планировки, возможность максимально использовать земельный участок сложной конфигурации. Но главное преимущество панели, которое перевешивает эти достоинства, – возможность быстро строить дома из сборного железобетона.

Артем Эйрамджанц, вице-президент ГК ПИК:

– Сегодня все, что выходит на рынок в Москве и ближайшем Подмосковье, продается. Если идет активное строительство, никаких проблем с реализацией нет. Мы закладываем рост цен на уровне инфляции, но реально в Москве цены увеличиваются быстрее. В 2011 г. – на 13–16%. Попробуйте построить 0,5 млн кв. м монолита в год в Москве. Где вы найдете таких подрядчиков? Панель – плохая или хорошая, но люди знают, какая она. Это заводское качество. Когда люди будут понимать, что такое качество в малоэтажном строительстве, ситуация изменится. В течение 3–4 лет она поменяется в пользу малоэтажного строительства, его доля со временем будет расти.

– Рынок эластичен. Сказать, что не продается то, что было спроектировано до кризиса, нельзя, но темпы оставляют желать лучшего. Основные продажи идут в сегменте 1- и 2-комнатных квартир и студий до 30 кв. м. Мы сделали сознательный выбор в пользу монолита. Если не иметь собственной производственной базы, при возведении панельных домов придется заплатить [подрядчикам] сразу от 30% стоимости комплекта.

Андрей Пучков, гендиректор Urban Group:

– Наша компания изначально верила в ближайшее Подмосковье и не делала никаких попыток строить в Москве. Мы выбирали участки в 15-километровой зоне и рассчитывали на разность потенциала цен между Москвой и областью. Мы сделали ставку на среднеэтажное жилье плюс таунхаусы, которые дают плотность примерно 7500 кв. м на 1 га. В этом формате человек чувствует себя более комфортно. Предельная этажность для нас – девять этажей. Даже в ближайшем Подмосковье достаточно места, чтобы не уплотнять города, а комплексно развивать территории. От этого города только выиграют. Мы приходим с канализацией и электричеством в такие места, где с этим всегда было плохо.

– Прибыль девелопера с 20 этажей больше, чем с пяти, построенных на таком же участке земли. Хотя сейчас мы вошли в новый проект: 5-этажные домики, озеро, лес – та самая комфортная среда, о которой многие мечтают. Но, возможно, у нас нет опыта жизни в таких домах. Кроме того, многие малоэтажки, которые сейчас предлагаются на рынке, построили по 15 000 руб. за 1 кв. м, по-быстрому продали, через год дом начинает рассыпаться. Такие примеры на рынке есть, и это отпугивает покупателей. Экономически успешный проект можно сделать и на 25-этажных домах, и на 5-этажных. Если земля продается по $20 000 за сотку, малоэтажку строить невыгодно. Но можно найти подходящие участки. Нам участок достался от первичного собственника.

Дмитрий Зотов, заместитель гендиректора по развитию «Мортон-инвеста»:

– Малоэтажные проекты, которые появились на рынке, реализуют первичные владельцы земли – для них себестоимость участков практически нулевая. Либо это проекты дальше 15–20 км от Москвы, где можно купить землю по $6000–8000 за сотку. Тогда малоэтажный проект становится рентабельным. На сегодняшний день в ближнем Подмосковье цена ликвидных участков – $15 000–30 000 за сотку. Никакой малоэтажный проект, кроме каких-то уникальных, не выдержит такой нагрузки. Государство не предлагает земель по каким-то льготны ценам, Фонд РЖС ведет себя на рынке так же, как обычный крупный владелец земли.

Юрий Дубовиков, заместитель гендиректора «Жилищного капитала»:

– На сегодняшний день стоимость земли или административного ресурса, который требуется для получения участков в области, фактически сравнялась с той, которая нужна была для получения участков в Москве 3–4 года назад. Мы выиграли аукцион Фонда РЖС, где первоначальная стоимость 35 га в Одинцовском районе в Дубках составляла 20 млн руб. Выиграли за 953 млн руб. Система получения участка оказалась достаточно накладной. Мы построили в поле автономную котельную, сами получали лимиты на газ, сами проводили водопровод, энергетические сети. Участок предоставляется в аренду на 2,5 года. За этот период мы должны построить около 1 млн кв. м и все это успеть продать. Говорить о большой комфортности для застройщика в этой ситуации в области не приходится. Есть потребность вытащить наибольшее количество квадратных метров, увеличить высотность. Малоэтажное и среднеэтажное строительство при таких взаимоотношениях с владельцами земельных участков не предполагается. В будущем вся территория от нынешних границ Москвы до 20-километровой зоны будет прирастать многоэтажными домами. Земли становится все меньше, выжимать из нее надо все больше. Стоимость земли увеличивается. Коттеджной застройки на сегодняшний день столько, что этого количества хватит лет на пять при подобных темпах реализации. А вот квартирный вопрос стоит на повестке дня.

Леонид Максимов, председатель совета директоров ГК «Пионер»:

– Последний год был крайне удачен для всех и вытащил буксовавшие проекты. Власть подарила нам ограничения [для начала новых строительных проектов], поэтому теперь продается все и на любом этапе. Мы в этом году начали два проекта в Москве, очереди из покупателей были уже на этапе забора. В Тушине 30% комплекса купили, когда еще на площадку даже никто не вышел. В ближайшие 2–3 года ситуация с дефицитом жилья сохранится, и это позволит продавать с хорошей рентабельностью. Малоэтажные проекты сильно рискованные. Мы сами довольно давно смотрим на этот сегмент, но так и не решились в него войти. Как мне кажется, он живет исключительно в период уверенного рынка и подъема. Мы считали разные модели. Площадь участка [должна начинаться] от 50 га, получается красиво, только денег надо положить несколько сотен миллионов долларов и планировать окончание проекта лет через 8–10. Если бы правительство от каких-то посылов про доступное жилье перешло к четкой программе, что государство берет на себя социальную часть, а девелоперы обязуются в срок спроектировать и выдать объект на рынок, мы могли бы получить вокруг Москвы кольцо городов-сателлитов принципиально другого уровня жизни. Но в ближайшее время мы это вряд ли увидим. Мой прогноз: однозначно будет плотная панельная застройка в ближайшем Подмосковье.

Александр Хрусталев, гендиректор «НДВ-недвижимости»:

– Спрос на малоэтажное жилье, на которое нам рекомендует обратить внимание правительство, скорее отсутствует. За проект 2–3-этажного жилья на удалении 15–20 км от Москвы в поле я браться не буду, это невозможно реализовать. Если речь идет о среднеэтажном строительстве, это должен быть бизнес-класс. Мы впервые попробовали реализовать в «Вешках», как мне казалось, несколько странный продукт – 6-этажные дома. Первые два дома продали по цене от 96 000 руб. за 1 кв. м, когда еще фундаменты не появились. Но спрос был сформирован за счет жителей коттеджного поселка «Новые Вешки» (проект ГК Sawatzky), они приобрели 30–40% квартир. В 2012 г. мы планируем выставить на продажу 0,5–1 млн кв. м жилья в столице. Спрос на недвижимость в Москве был и будет всегда. Уже в марте мы будем чувствовать достаточно большой дефицит, цены прибавят еще 15–20% и обгонят докризисный уровень.