Точка зрения: Доходнее только золото

За последние 10 лет долларовые цены на элитное жилье в Москве выросли в 5,5 раза. Приблизительно на ту же величину за это время подорожали золото и нефть. Вырос и индекс РТС.

Вложения в столичные квартиры премиум-класса в 2001–2011 гг. приносили в среднем 17% годовых: в отдельные годы рост достигал 30–35% и даже 55%. За прошедшее десятилетие на 106 месяцев ценового роста пришлось лишь 14 месяцев падения (с середины 2008 г. по середину 2009 г.), в течение которых элитные квартиры подешевели примерно на треть. К сегодняшнему дню около половины данного падения рынок уже отыграл – последние 25 месяцев цены на дорогое жилье неизменно растут.

Можно ли сегодня заработать, покупая элитную квартиру в центре Москвы? Да, но сверхдоходов, как в золотые для инвесторов 2006–2007 годы, ждать не приходится.

Если вы консервативный инвестор – выбирайте квартиру в готовом доме. В ближайшие 2–3 года можно рассчитывать на ее удорожание вместе с рынком в среднем на 7–10% в год. Плюс доход от сдачи в аренду, который составит порядка 3–5%. Итого выходит 10–15% годовых. Не так много, но в надежном банке вам предложат не более 5%.

Основные рекомендации: избегайте старых домов с деревянными перекрытиями (потом квартиру тяжело будет продать), а также очень дорогих вариантов с точки зрения стоимости квадратного метра и общего бюджета (многие из них переоценены и имеют доходность от аренды только 1–2%). Оптимальный выбор для инвестора в ЦАО – квартира площадью от 60 до 150–170 кв. м в недавно построенном или реконструированном доме по цене не более $15 000/кв. м.

На значительно большую доходность можно рассчитывать, приобретая элитную квартиру в строящемся комплексе. Ее стоимость будет расти как вместе с рынком, так и по мере увеличения степени готовности проекта.

За прошлый год средняя цена квадрата в активно строящихся жилых домах премиум-класса повысилась на четверть. 20–25% годовых – столько смогли заработать те, кто в начале 2011 г. приобрел квартиры в лучших с инвестиционной точки зрения проектах – «Итальянский квартал», «Садовые кварталы», «Баркли парк» и проч.

При выборе элитных новостроек для инвестирования целесообразно ориентироваться на динамично строящиеся объекты (на этапе надземной части) со сроком сдачи в эксплуатацию не позднее чем через год-полтора, максимум – два. Это снизит риски, а также конкуренцию с застройщиком при будущей перепродаже квартиры. Ощутимо повысит ликвидность квартиры при переуступке новому владельцу и заключение с застройщиком договора долевого участия – желающих приобретать новостройки в обход 214-ФЗ становится все меньше.

Для повышения доходности инвестиционного вложения в новостройки премиум-класса не рекомендуется выбирать максимально дорогие квартиры в комплексе. Традиционно застройщики дают хороший дисконт на нижние этажи, а также на квартиры с не самыми лучшими видами из окон. После завершения строительства цены в доме, как правило, выравниваются, таким образом «дешевые» квартиры прибавляют в цене существенно больше, чем «дорогие».

В целом текущий момент весьма перспективен, чтобы купить квартиру в строящемся элитном доме с целью инвестирования.

Во-первых, на рынке пока остаются неплохие варианты с потенциалом роста. Из 880 квартир премиум-класса, доступных на текущий момент покупателям, около четверти должны подорожать в течение ближайшего года на 15–20%.

Во-вторых, уровень конкуренции с другими инвесторами сегодня довольно невысок. В 2005–2008 гг. до 40% первичных сделок приходилось на чисто инвестиционные покупки. В результате накануне кризиса вторичное предложение от инвесторов сравнялось с первичным предложением от самих застройщиков. Спрос же со стороны конечных покупателей элитного жилья серьезно не менялся. Оперативно продать квартиру по хорошей цене в тех условиях было проблематично. За последние три года инвесторами заключено не более 5% всех сделок с элитными новостройками. Так что избыточное вторичное предложение на рынок сегодня не давит.

И наконец, в-третьих, в ближайшие 3–4 года цены на рынке элитного жилья будут расти. Спрос на новостройки уже вернулся на докризисные уровни, предложение сокращается, а новых перспективных проектов становится все меньше. В условиях введения московскими властями ограничений на застройку центра шанс выйти на рынок имеют не более 15–20 новых жилых комплексов в ЦАО. В дальнейшем предложение будет пополняться исключительно за счет реконструкции исторического фонда и вряд ли окажется многочисленным, разнообразным и инвестиционно привлекательным.