«Испытываем искушение заняться жильем», - Камерон Сойер, председатель совета директоров GVA Sawyer

Компания GVA Sawyer начала работать на российском рынке в «лихие 90-е» и продолжает до сих пор. Ее создатель Камерон Сойер пытается внедрять здесь новые форматы: бизнес-центр GVA Sawyer на Берниковской набережной попал в учебник Гарвардской школы бизнеса, сейчас компания возводит первый в России аутлет-молл.

– Как вы оцениваете актуальную ситуацию с инвестициями?

– Мировые рынки капитала пока нормально не работают. Это влияет и на Россию, которая зависит от иностранного кредитного капитала. Однако секторы, которые ориентируются на местные деньги, например, жилье, работают хорошо.

– В вашем текущем портфеле жилых проектов нет.

– Мы пока концентрируемся на том, что знаем лучше, а именно на торговых проектах – сейчас строим аутлет-молл Fashion House рядом с «Шереметьево» – и гостиницах. Мы никогда не занимались проектами массового жилья. Хотя сейчас испытываем искушение.

– Оно выливается в конкретные переговоры?

– Мы занимаемся не только девелопментом, но и как консультанты создаем такие проекты для других. Проекты в разных местах, в том числе и в Подмосковье. Как консультанты, мы часто советуем делать многофункциональные проекты – жилье с ритейлом, например. В России мало участков, где рядом была бы вся инфраструктура.

– Вы создавали компанию как представительство консалтинговой структуры GVA Worldwide. Почему пошли в девелопмент?

– Это правильный вопрос: наша девелоперская деятельность не совсем подходит ей по профилю. Хотя аффилированная с нами лондонская компания GVA Grimley тоже занимается девелопментом – правда, по сравнению с нами, в меньших масштабах, они больше консультанты. Но почему нет?

– У вас сейчас в работе всего три проекта? Один большой – в Красноярске, другой рядом с «Шереметьево» и еще в Калуге?

– В Красноярске мало конкуренции. Почему, я не понимаю – может, потому что он далеко от Москвы? Это хороший город, с просвещенной администрацией. Он еще и наш клиент по консалтингу, а не только партнер по проекту «Енисей парк сити» (комплексной застройке 16 га в центре города).

В Калуге есть конкуренция, но мы ее выбрали из-за того, что регион динамично развивается и там хороший инвестиционный климат.

– Почему вы там делаете гостиничный проект?

– Мы всегда верили в гостиницы. В России в сегменте «3 звезды» не хватает сотен тысяч номеров. И мы хотим их построить.

– У вас громадные планы.

– Не все сотни тысяч, конечно, но много. У нас была новая концепция по созданию по всей России трехзвездочных гостиниц (40–50 объектов по 120 номеров каждый) совместно с Rocco Forte Hotels. Но мы потеряли стратегического инвестора в связи с кризисом – как раз накануне подписания общего договора. Это был очень трагический для нас момент. Мы уже подобрали участки, с кем-то из их владельцев договорились, мы знали, где будем строить первые 15 гостиниц.

Может быть, эта концепция выйдет в какой-то другой форме.

– Затраты на номер в проектах в Калуге и Красноярске как различаются?

– По регионам эти затраты сопоставимы. В Москве просто коммуникации и земля в разы дороже. Правильный номер под западного оператора в трехзвездочной гостинице в Москве будет стоить где-то $200 000 без НДС. И будет лучше, чем «самозваный пятизвездочный» где-нибудь в регионах.

В регионах бывает иногда, что власти дают землю практически бесплатно, чтобы хоть кто-то построил там гостиницу. И это правильная политика. Номер там может обходиться девелоперу в $100 000–105 000.

В Калуге участок был недешевый – мы начали проект до кризиса. Но экономика выдерживается, и стоимость номера примерно такая же, как в Красноярске. Большая проблема красноярского проекта в том, что он огромен и его нельзя строить маленькими кусками. Очень сложно сейчас поднимать деньги в таких масштабах.

– Кто вам деньги дает?

– Пока строим на собственные. В буквальном смысле «из тумбочки».

– Какие активы у вашей компании?

– Есть недвижимость в Москве – например, мы владеем долей в построенном нами же офисном центре «Дом на Берниковской набережной». Поскольку наша компания частная и не имеет публичной отчетности, я не могу рассказать об активах, но практически все они – в России.

Земли у нас почти нет. Это очень опасно для девелопера – набирать участки. В основном на Западе банкротства девелопера происходили из-за его земельного банка, купленного на кредиты. В России многие тоже совершили ошибку, набрав земли, когда несколько лет цены на нее росли на 20–40% в год. Люди стали думать, что это закон природы. И не слушали консультантов, которые приводили им законы математики и говорили, что такой рост не может быть бесконечным, за ним гарантированно последует спад. Нам отвечали: это же Россия, эти законы на нас не распространяются.

– Многие так и думают, что рыночные законы в России не работают.

– Все работает. Но мы находимся на другом этапе развития рынка, поэтому они работают в некоторых случаях иначе. Цены на землю же рухнули. Хорошо, что это случилось в 2008 г. Если еще хотя бы два года прошло, рынку было бы гораздо хуже. Не успели спекулянты купить участки на кредиты. Банки ведь тоже не понимали, что такие активы могут обесцениться.

– Банки поэтому и стали девелоперами.

– Они все меньше занимаются девелопментом. Но выход из этого бизнеса будет долгим. Особенно у Сбербанка и ВТБ: они в «наследство» получили такие громадные активы, что им придется ими заниматься. Но они сами понимают, что это плохо. Жалуются, что не могут кредитовать действительно хорошие проекты, потому что обязаны кредитовать свои. Это внутренний конфликт интересов. Они пока мало что сделали как девелоперы – особенно если учитывать, какой громадный материал к ним попал.

– Вы в 2007 г. возглавляли фонд Rutley Russia, большие амбиции которого так и не были реализованы.

– Мы успешно собрали $110 млн и должны были собрать еще $250 млн. На этот долевой капитал мы могли сделать покупки более чем на $1 млрд. Кризис остановил нашу деятельность. Но мы оказались очень благополучным для инвесторов фондом, так как вовремя узнали о кризисе, сохранили ликвидность и вернули капитал инвесторам в начале 2009 г. Один из самых крупных пенсионных фондов США нам даже написал, что вложения в наш фонд были их единственной инвестицией в недвижимость за 10 лет, когда они не оказались в минусе.

Сейчас фонд закрыт. Но мы не исключаем, что нечто подобное когда-нибудь сделаем. Хотя фонды сейчас очень не модны.

– Не модны? А в России создаются.

– В России немножко другой масштаб. На мировых рынках недвижимости фонды уже не популярны. Инвесторы предпочитают инвестировать напрямую, входя в долевой капитал объектов недвижимости. А фонды в мире сейчас занимают, наверное, 10% от того, что было раньше в общем объеме инвестиций, если не меньше. Этот сектор долго еще не выправится. Инвесторам сегодня не интересно тратить еще 1,5–2% на поддержку управляющей структуры фонда и не иметь права голоса в решениях. Те, кто сейчас из ликвидных активов будет возвращаться в недвижимость, лучше купят недооцененные объекты у существующих фондов путем покупки акций этих фондов с дисконтом к стоимости чистых активов. Зачем создавать что-то с нуля и покупать новые активы по рыночной стоимости, когда ты можешь взять подешевевшие акции старого фонда?

– Вы сами не хотите купить нечто подобное?

– Мы хотим строить, а не играть с бумагами, хотя и занимаемся финансовыми операциями в недвижимости.

Россия сейчас, как никогда, недооценена. Но на Западе до сих пор не понимают этого. Четыре часа лета из Лондона в Москву, но для инвесторов это другой мир. В принципе, в России нет кризиса – экономика работает, показала рост в прошлом году на 5%. Потребительские расходы увеличиваются на 10–12% каждый год. Можно сказать, что опять идет потребительский бум. У русских потребителей нет кризиса.

Всемирный Банк заявил недавно, что в течение 10 лет именно Россия и Турция обеспечат более половины экономического роста Европы. И если инвесторы хотят зарабатывать прибыль в недвижимости, игнорировать Россию нельзя. 2011 год по инвестициям в нее был рекордным.

– Неизвестно, сколько этому рекорду поспособствовали выходцы из России, войдя в капитал иностранных компаний.

– Я понимаю ваш скептицизм. Если исключить инвестиции в жилой сектор, тогда да, нечем гордиться, инвестиции будут гораздо ниже, чем в Англии, хотя там населения в 2 раза меньше. Институциональные инвесторы мало занимаются жилыми проектами, они инвестируют в объекты, которые приносят доходы от аренды. Но иностранное участие в строительстве жилья на продажу всегда было, хотя почти всегда как эксперимент.

Были еще спекуляции с землей. Как делал Mirland, скупивший большие участки под проекты, потом вышедший на IPO. Но такое строительство – на Западе оно называется home building, а не development – сугубо местное занятие, не для международных игроков.

– Ваши ближайшие планы?

– Мы собираемся через пару месяцев объявить о нашем проекте за рубежом. Но это случайно произошло – все наши проекты – в России.