Для многих россиян зарубежная недвижимость оказалась неперспективной

Опрошенные «Ведомостями» брокеры свидетельствуют: российские инвесторы все чаще стали избавляться от купленной за рубежом низколиквидной недвижимости. Хотя покупали ее как перспективный актив.

Сделки на доверии

«Один московский бизнесмен недавно купил в Лондоне дом у банка за 12 млн фунтов. А когда попытался под этот залог получить заем в другом банке, узнал, что рыночная цена его владения не превышает 9 млн. Привлеченные брокеры оценили объект так же», – рассказывает директор департамента Knight Frank Елена Юргенева. В ее практике были и клиенты, пытавшиеся безуспешно продать землю под отель на первой береговой линии в Черногории: предложение участков на вторичном рынке в этой стране сейчас намного превышает спрос, а покупателей на них почти нет. К Татьяне Никишиной, главе департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International, приходили люди, желавшие продать приобретенные для рентного бизнеса объекты в курортных районах Франции и Италии. Константин Лысенко, директор департамента инвестуслуг CBRE, вспоминает случай, когда с офисом его испанских коллег связался российский инвестор с просьбой избавить его от земельного участка: он узнал, что на оформленной в собственность земле запрещено любое строительство.

По словам Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость, предложения от частных лиц и компаний подобрать покупателя на неликвидный или переоцененный актив за рубежом сейчас не редкость.

Это подтверждают и в «Century 21 Запад». «Люди стремятся найти таких же недальновидных клиентов, которые тоже переплатят за неликвид», – делится управляющий директор компании Евгений Скоморовский.

Потери и переплаты

Оценить, сколько потеряли за последние годы россияне на неудачных вложениях в жилую и коммерческую недвижимость за рубежом, трудно: такой статистики никто не ведет.

Уже на этапе покупки зарубежной недвижимости многие переплачивают риэлторам, говорит Индриксонс. «Компании, продающие от имени застройщика, пытаются заработать по максимуму на единичной сделке и предлагают покупателям те объекты, где застройщики готовы платить до 15–20% от суммы сделки, что в итоге включается в цену объекта», – рассказывает он. По наблюдениям Игоря Индриксонса, список стран с самыми высокими комиссиями агентам полностью совпадает с рейтингом самых неликвидных рынков недвижимости. В их число он включает приоритетные для русских денежных мешков Болгарию, Египет, Таиланд, Испанию, итальянскую Калабрию, Доминикану и Чехию.

Именно в этих странах в кризис инвесторы прогадали от стремительного падения цен на недвижимость. Например, курортная и гостиничная недвижимость Болгарии, Египта и Испании упала в цене на 30–50% от докризисного уровня, отмечает Скоморовский. Рынок недвижимости ОАЭ просел в среднем на 80%, добавляет гендиректор Soho Estate Елена Первакова. Индриксонс говорит, что даже цены в традиционно востребованном деловом центре Нью-Йорка Манхэттене упали на 30%. На 40% снизились цены на жилую недвижимость и в другом популярном американском городе – Майами, продолжают брокеры Soho Estate. Например, в базе компании значится квартира в Майами, которую владелец приобрел несколько лет назад за $2,5 млн, а теперь мечтает сбыть за $2 млн.

Вдогонку за инфляцией

Объект считается инвестиционно привлекательным, если его ежегодное удорожание превышает инфляцию в стране на 2–3%, уверен президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. Кроме того, недвижимость должна обеспечивать денежный поток, который бы превышал расходы на ее содержание и выплаты по кредиту на ее приобретение. Хорошей доходностью для объекта недвижимости за рубежом, который планируется использовать в коммерческих целях, Первакова называет 15–20% годовых в валюте. Такую, по ее словам, могут продемонстрировать при правильном выборе месторасположения объекта инвестиции парковки и гостиничные номера.

Наконец, срок окупаемости инвестиций должен соответствовать среднерыночному в конкретной стране. Например, для коммерческой недвижимости в Западной Германии оптимальным считается показатель, равный рентному доходу за 13–14 лет, продолжает Зингель. Если же на рынке продается объект, окупаемость которого оценивается в 11–12 годовых рентных доходов, то он недооценен.