Точка зрения: Выбор заемщика
Интерес к проектному финансированию у банков сохраняется, но предложение по кредитованию девелоперов и застройщиков значительно снизилось. Многие финансовые институты сдержанно относятся к перспективе роста активов, дорожают долгосрочные денежные ресурсы и стоимость капитала. Зато у банков появилась возможность выбора проектов с высокой ликвидностью и снизилась конкуренция: сейчас если несколько банков и обсуждают один и тот же проект, то только с целью участия в клубном кредите, а не с целью получения единоличного мандата.
Требования к заемщикам при проектном финансировании коммерческой недвижимости ужесточились как в связи с макрофакторами, так и в связи с достаточно большим спросом на данный продукт со стороны клиентов. Но в первую очередь ужесточение требований связано с кризисом 2008–2009 гг. В основном причиной дефолтов, которые случились по объектам недвижимости у банков, явилась неверная оценка потенциала арендных ставок на фоне их перегретого роста в 2006–2007 гг. В конце 2008 – начале 2009 г. ставки упали на 30%, и заемщики уже не могли обслуживать кредиты, выданные с коэффициентом покрытия в среднем 120%.
Сейчас при оценке будущих денежных потоков мы не закладываем такой бурный рост ставок, несмотря на то что вновь стали заключаться договоры аренды с уровнем индексации в 5–7% в год (если договор заключается в валюте), а доля вакантных площадей снижается. Банк учитывает цикличность отрасли и средний срок заключаемых договоров аренды, предлагая соответствующий данным показателям срок кредитов. На данный момент это делать достаточно просто, поскольку индустрия находится в начале нового цикла. Ориентируясь на арендные ставки 2011 г., кредит девелоперу вполне можно предоставить на срок до семи лет.
При оценке заемщика также анализируется репутация арендаторов, условия стандартного договора аренды (срок, сложность расторжения, индексация, привязка к валюте).
Райффайзенбанк перешел на новую систему рейтингования проектного финансирования с 1 декабря 2011 г. При кредитовании объектов недвижимости он консервативно подходит к оценке рисков. Максимальная сумма кредита ограничена максимальным значением LTV и периодом амортизации всей суммы кредита с заданными параметрами для денежного потока (коэффициент покрытия, прогноз по росту процентных ставок, прогноз по изменению арендных ставок и эксплуатационных расходов и проч.).
Однако основным для банка является сам объект, его местоположение и концепция, потенциал объекта на рынке, а также опыт работы девелопера и его репутация. Кроме того, банк оценивает все компании, участвующие в строительстве и управлении, предпочитая те, у кого есть опыт работы. Но если девелопер не был знаком с банком и у него небольшой опыт на рынке, то у него все равно есть шанс получить кредит. Просто в этом случае банк просит снизить или компенсировать риск отсутствия опыта наличием независимого опытного генерального подрядчика с контрактом под ключ, фиксированным сроком строительства с гарантией исполнения обязательств по договору, наличием опытного менеджера объекта и т. д.
При финансировании строительства объектов коммерческой недвижимости важным для Райффайзенбанка является то, насколько велик интерес к объекту потенциальных арендаторов. Причем этот интерес должен быть подтвержден детализированными письмами о намерениях арендовать площади по фиксированным условиям или предварительными договорами аренды.
В 2011 г. в Райффайзенбанке доля проектного финансирования недвижимости показала хороший рост – до 15% от общего кредитного портфеля. Большая часть нового портфеля в 2012 г. – это объекты недвижимости в Москве (более 60%). Но также есть объекты и в Санкт-Петербурге, и в других крупных городах. Среди них значительную часть составляют объекты торговой (более 40%) и офисной (более 35%) недвижимости. Также растет портфель кредитов на склады (более 12%), которые, на наш взгляд, представляют собой очень перспективный вид коммерческой недвижимости. В предполагаемом портфеле в дальнейшем есть и рефинансирование готовых объектов, и финансирование нового строительства.