Точка зрения: Земля за деньги
Посоветуйте, что лучше купить на земельном рынке? Этот вопрос сейчас регулярно задают покупатели, которые рассматривают землю как объект инвестиций. Обычно их интересует Подмосковье. Еще два-три года назад – спасибо кризису – таких интересантов на рынке было мало. Сейчас вернулось доверие инвесторов к этому сегменту. Все понимают, что земля – это актив, который можно продать, чтобы купить другой актив.
Однако после кризиса на рынке земли заработал другой инвестиционный механизм. Чтобы получить гарантированный доход, инвестор, покупающий голую землю, должен предложить следующему покупателю новый продукт. К примеру, готовый к освоению земельный участок. То есть участок, где проработана возможная концепция будущей застройки, позволяющая корректно просчитать рентабельность проекта, его экономическую целесообразность, выход полезной площади. Конечные покупатели часто интересуются участками с полученными техническими условиями на подведение коммуникаций или с готовым проектом планировки территории. Словом, наделами, где проведены работы, которые позволяют конкретизировать будущие расходы и доходы. Эти работы и обеспечивают земле добавленную стоимость. Инвестору не обязательно подводить коммуникации физически, поскольку заранее сложно определить, какие именно мощности понадобятся потенциальному покупателю участка. Достаточно обеспечить его документами.
А вот заранее просчитать, под какие цели покупатели будут выбирать участок, инвестору остро необходимо. Если землю, по всем параметрам подходящую для торгового центра, оформить как участок для дачного строительства, она превратится в неликвид. Сейчас хорошим спросом у конечных покупателей пользуются земли под промышленную застройку, индивидуальное и дачное строительство. До 70% запросов в нашу компанию приходится именно на такие земли. Это участки до 5 га, с хорошей транспортной доступностью, расположенные в пределах Бетонного кольца.
Цена таких земель составляет $5000–7000 за сотку. Примерно 5–10% от стоимости актива стоит разработка проекта планировки и сбор разрешительных бумаг. После чего сотка для конечного покупателя может подрасти в цене на 20–30% – до $6500–9000. Итого маржа инвестора составит от 10 до 25%. При вдумчивом подходе эти деньги можно заработать года за полтора: год в среднем уйдет на сбор бумаг, еще полгода – на поиск покупателя и оформление сделки. Но надо понимать, что сроки и простота получения документов зависят от объекта согласований. Такие инвестиции по привлекательности сейчас превосходят банковские вклады, где средняя ставка доходности не достигает 10%.
Покупателей на некрупные участки инвесторам стоит искать среди небольших девелоперских компаний. К тому же в прошлом году на рынке появились частные лица, которые покупают землю и строят коттеджные поселки на несколько десятков домов. Землей также интересуются компании, которые раньше девелопментом не занимались, но решили купить участок для развития новых бизнес-направлений. Всем этим покупателям земля может быть нужна под строительство коттеджных поселков, гостиниц, складов, несложных производств, упаковочных цехов, стоянок техники. Они не хотят терять время на получение документов, им важно сразу начать строительство недвижимости на приобретенной земле. Поэтому они готовы переплатить продавцу участка за скорейший выход на площадку.
Инвестору стоит помнить, что время быстрых спекуляций с землей прошло. Теперь вложения в землю – это инвестиция, как минимум, на 2–5 лет. До кризиса на обычной сделке купли-продажи участка можно было заработать до 30% годовых. Сейчас покупать голую землю в расчете на то, что через какое-то время она станет дороже, нет смысла. Если и станет, то в пределах инфляции. Исключение может быть только одно: если рядом с вашим участком власти вдруг решат прокладывать новую дорогу или строить развязку. Стоимость участка в этом случае вырастает независимо от того, что и за сколько вы на нем построили. Но особо рассчитывать на такое везение не стоит.