Ориентиры: Деньги есть, но денег нет

Требования банков по финансовым показателям зависят от стадии реализации проекта и специфики работы банка. Но в среднем требуемая ими норма доходности – 14–25%, говорит Леонид Капров из «Галс-девелопмента».

В 2011 г. рынок коммерческой недвижимости привлек рекордный объем – по разным подсчетам, от $8 млрд до $10 млрд, из которых минимум $7 млрд пришлось на коммерческую недвижимость Московского региона. Столичные офисы пользовались особой популярностью у инвесторов и банков, в этот сегмент было вложено до $3,3 млрд. Появился повод надеяться, что в 2012 г. на рынок офисной недвижимости могут прийти еще большие средства. Банкиры и инвесторы подтверждают эти надежды. Девелоперы и консультанты сожалеют, что деньги достанутся не всем.

Оптимисты и пессимисты

Рынок коммерческой недвижимости не теряет своей привлекательности, утверждают банкиры и инвесторы. Например, Сбербанк в 2011 г. выдал девелоперам кредитов на 350 млрд руб., и 39,3% от этого объема пришлось на кредитование именно проектов коммерческой недвижимости, еще 34% – на их рефинансирование. В планах банка на 2012 г. – нарастить объемы кредитования строительного сектора до 450 млрд руб., а также уравнять доли проектного финансирования и рефинансирования коммерческой недвижимости в кредитном портфеле, сократив свое участие в жилой застройке, рассказал на пресс-конференции глава управления финансирования недвижимости кредитной организации Сергей Бессонов.

Тим Демченко из «ВТБ капитал» рассказывал «Ведомостям» о готовности размещать в недвижимости до 30% от выделенных им средств (от группы ВТБ). По его словам, компания постоянно ищет на рынке объекты стоимостью от $30 млн. Главное требование – устойчивая доходность на вложенные средства, чтобы, «покупая что-то за 1 руб., через пять лет перепродать это за 3,8 руб.».

Зато в среде девелоперов и консультантов сплошной пессимизм. Сегодня выдавать большие кредиты на стройку способны лишь госбанки, которые не разбрасываются деньгами. И это вопрос скорее политический, а не экономический: они кредитуют свои дочерние предприятия, в которые «упаковали» приобретенную недвижимость, сетует Алексей Богданов из S.A. Ricci. Алексей Рябичев из Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate рассказал, что один из клиентов компании, решивший построить бизнес-центр класса А на 20 000 кв. м в районе ст. м. «Коломенская», с разрешением на строительство и договором аренды земельного участка и готовый окупить проект за восемь лет, не может найти приемлемого финансирования ни у банкиров, ни у инвесторов. Денег нет. «Инвесторы хотят получать доходность от приобретаемых объектов в размере 12–13% годовых, а большинство проектов могут предложить лишь 9–11,5%», – утверждает он.

Дорогие варианты

Банк может предоставить проектный кредит при наличии у застройщика минимум 30% от общей стоимости проекта и при полностью согласованной проектной документации. «Такой кредит дорогой и короткий, на период строительства. Когда здание введено в эксплуатацию, кредит превращается в долгосрочный, лет на 10 с опциями каждые пять лет. В зависимости от денежного потока, генерируемого зданием, он может составлять до 80% от стоимости здания», – рассказывает Марк Гройсман из AFI Development. Именно так был профинансирован новый строящийся бизнес-центр девелопера – «Аквамарин III».

Гораздо чаще бывает так, что банк готов предоставлять девелоперу лишь 50–60% от оценочной стоимости залога, говорит Сергей Канаев из Nagatino i-Land.