После 5,5 лет спада в США наметилась стабилизация рынка жилья

В США наметилась стабилизация рынка жилья после 5,5 года спада, в России поддержку рынку может оказать рост ипотечного кредитования. Наиболее же предпочтительны для инвесторов рынки, гарантирующие стабильность.

Обратный ход

С лета прошлого года экономисты Citigroup шесть месяцев подряд снижали прогнозы роста мировой экономики на 2012 г. – во многом из-за усиливавшегося долгового кризиса в еврозоне. Но в феврале они сделали шаг в обратном направлении – увеличили прогноз с 2,3 до 2,4% (рост по итогам 2011 г. оценивается в 3%). Недавно одобренный пакет помощи Греции отложил вероятность ее дефолта и распространения кризиса на некоторое время. Хотя многие эксперты считают, что Греции в ближайшие годы не удастся сократить уровень госдолга до приемлемого объема.

Кроме того, ведущие центральные банки продолжают смягчать денежную политику, обеспечивая поддержку финансовой системе и предоставляя финансовым институтам дополнительные средства, часть которых может пойти на оздоровление банков и кредитование реального сектора. Британский и японский центробанки увеличили программы выкупа гособлигаций, некоторые аналитики ожидают, что Федеральная резервная система США может в этом году инициировать скупку ипотечных облигаций. Европейский центральный банк стал впервые выдавать банкам трехлетние кредиты в неограниченном объеме, а Народный банк Китая в последние месяцы дважды ослабил требования к резервам банков после нескольких лет ужесточения денежной политики. Все это добавляет ликвидности в мировую финансовую систему и обеспечивает дополнительную поддержку экономике.

В экономике США, проблемы на рынке недвижимости которых и спровоцировали начало глобального экономического кризиса, в конце 2011 г. наметилось оживление, а безработица, которая устойчиво держалась выше 9%, стала снижаться. В январе 2012 г. она составила 8,3%. Экономисты Citigroup прогнозируют рост ВВП в этом году на 2%.

Воспрянувший сектор

Признаки улучшения появились и на рынке жилья. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), продажи на вторичном рынке США выросли в январе на 4,3% по сравнению с декабрем и на 0,7% по сравнению с январем 2011 г., составив 4,57 млн домов в годовом выражении. Это самый высокий уровень с мая 2010 г. «Ситуация медленно улучшается по объективным причинам – растут занятость, доступность кредитов и жилья», – объясняет Стюарт Хоффман, главный экономист PNC Financial Services. Похоже, что жилищный сектор пошел на поправку, отметил в отчете Гай Бергер, экономист по США RBS Capital Markets.

Количество выставленных на продажу домов составило в конце января 2,31 млн. Это самый низкий уровень с мая 2005 г., и при нынешних темпах продаж реализовать эти дома можно за 6,1 месяца. Между тем традиционно считается, что уровень экспозиции в шесть месяцев свидетельствует о сбалансированности рынка. С 2007 г. он сильно превышался, так как в предложении было велико количество домов, реквизированных за неуплату по кредитам и выставленных на продажу.

Медианная цена дома на одну семью составила в январе 2012 г. $154 700, что на 2% ниже, чем годом ранее ($157 900). Цены в США достигли пика в июне 2006 г., после чего начали снижаться, спровоцировав кризис в жилищном и ипотечном секторах. Хотя количество домов, выставленных на продажу за неуплату по кредитам, остается высоким, число новых заемщиков, допускающих просрочку по платежам, по данным NAR, сокращается.

Ликвидные залоги

Аналогичная ситуация наблюдается в России: к 2012 г. кредитоспособность населения вернулась на докризисный уровень, следует из анализа Национального бюро кредитных историй (НБКИ). С просрочкой обслуживается 3,7% кредитов против 10% в начале 2011 г. Из кредитов на 4,7 трлн руб. в базе данных НБКИ на ипотечные приходится 1,2 трлн руб.; именно проблемные ипотечные кредиты «исправляются» в первую очередь, отмечает зампред правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко: рынок недвижимости ожил, и некоторые заемщики начали продавать заложенные квартиры и гасить долги.

Прошлый год оказался рекордным по объему выдачи ипотеки – 713 млрд руб., только за декабрь – на 100 млрд руб., свидетельствует статистика Банка России. Этому способствовало и снижение стоимости кредитов, средние ставки опустились до абсолютного минимума в 11,9% годовых. АИЖК прогнозирует, что при «реализации базового сценария Минэкономразвития и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков» в 2012 г. будет выдано ипотечных кредитов на 0,8–1 трлн руб. Правда, в агентстве видят риск увеличения процентных ставок до 12–12,5%, и это может сдержать рост рынка.

Зависимость от нефти

Базовый сценарий Минэкономразвития предполагает рост ВВП на 3,7% в 2012 г. после 4,3% в 2011 г. В Citigroup ожидают роста на 3,5%, если нефть будет стоить около $110 за баррель. Аналитики «Ренессанс капитала», дающие один из самых консервативных прогнозов (2,3%), недавно заявили, что не исключают возможности его корректировки в сторону повышения, если потребительские расходы сохранятся на текущем уровне. Январская статистика Росстата дает тем, кто наблюдает за рынком недвижимости, поводы и для оптимизма, и для осторожности. Так, рост инвестиций в строительство за год в целом составил 11,7% по сравнению с январем 2011 г., а в жилищное – 21,5%; но темпы роста частного потребления замедлились, а рост реальных доходов оказался всего 2,3% против 6,3% в декабре (в январе 2011 г. был спад на 5,6%).

Вместе с тем цены на нефть, которые традиционно оказывали поддержку российскому рынку недвижимости, в последнее время держатся выше $120.

Лидеры — Берлин и Стамбул

Однако привлекательность российского рынка недвижимости ограничена тем фактом, что из-за царящей в европейской, да и в мировой экономике неопределенности инвесторы сейчас в первую очередь ориентируются не на быстро развивающиеся центры, а на безопасные гавани. Самый привлекательный европейский рынок для инвестиций в сектор жилой недвижимости – Берлин, свидетельствует доклад PricewaterhouseCoopers (PwC) и Urban Land Institute «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости в 2012 г.». (Доклад основан на интервью более чем с 600 руководителями ведущих европейских компаний сектора недвижимости и анализе деятельности этих компаний.) «Привлекательность Берлина основана на стабильности, и его популярность среди участников опроса отражает более широкие пути поиска безопасных зон в условиях сложившейся рыночной конъюнктуры», – отмечается в докладе.

Берлин также входит в число наиболее привлекательных городов для инвесторов в коммерческую недвижимость и девелоперов (4-е место). Лидером здесь второй год подряд остается Стамбул (на 2-м месте расположился «стабильный», как и Берлин, Мюнхен, на 3-м – Варшава, на 5-м – Стокгольм). Популярность Стамбула объясняется устойчивыми перспективами экономического роста и хорошими демографическими показателями (молодое быстро растущее население). Развитие розничной торговли в Турции имеет особенно высокий потенциал, учитывая рост потребительских расходов и приход на рынок крупных международных компаний, отмечается в докладе.

Стремление инвесторов найти стабильный рынок, который был бы хорошим убежищем для денег, – одна из главных тенденций. В конце февраля американская Hines, одна из крупнейших мировых инвестиционных компаний на рынке недвижимости (ее активы – более 1100 объектов на $23,7 млрд), объявила о планах вложить $1,6 млрд в Великобритании, чтобы диверсифицировать портфель после активных инвестиций в последние годы в Восточной Европе. «Мы хотим вложить деньги в более традиционные рынки, такие как лондонский и американский, чтобы дополнить инвестиции Hines в России и Восточной Европе», – заявил Росс Блэр, управляющий директор британского подразделения Hines. В прошлом году Hines купила в Москве бизнес-центр «Гоголевский» за $96,1 млн и складской комплекс в Химках за $70,8 млн, а сейчас завершает приобретение пяти зданий в странах Восточной Европы.

Больше некуда идти

Одним из самых безопасных рынков считается швейцарский. В отличие от США и многих европейских стран, рынки которых еще не оправились от кризиса, в Швейцарии цены на все категории недвижимости согласно данным консалтинговой компании Wuest & Partner в последние три года росли. Средняя цена дома на одну семью, например, выросла с 2008 г. на 20% до 780 000 франков ($830 000). Поддержку рынку оказывают рекордно низкие в мире ставки ипотечных кредитов – около 2,7%.

Хотя швейцарская экономика тоже переживает некоторые проблемы: взлет в прошлом году курса франка, в котором международные инвесторы искали убежища от европейского кризиса, подрывает экспорт. По данным правительства, рост ВВП за первые три квартала 2011 г. составил 1,3% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее; в IV квартале, по оценке Citigroup, рост мог быть нулевым. Однако это не мешает развиваться рынку недвижимости, который поддерживают другие важные факторы. Безработица в Швейцарии составляет всего 3,3%, в страну приезжает немало высококвалифицированных иностранцев. Кроме того, спрос стимулируют богатые иностранцы из других стран Европы и России.

«Мне практически каждый день звонят инвесторы из Греции, которые хотят купить здесь дом, – говорит Роберт Ферфеки, управляющий директор Sotheby’s International Realty в Цюрихе. – Если бы не швейцарские законы, ограничивающие покупку недвижимости иностранцами, я бы распродал весь свой портфель за неделю». Однако, по словам Ферфеки, основные покупатели дорогих домов все же не греки, а британцы и немцы.

По закону в год нерезидентам может быть продано лишь около 2000 домов. Поэтому иностранные инвесторы активно вкладывают средства в швейцарские фонды недвижимости и работающие в секторе компании, такие как PSP Swiss Property, Swiss Prime Site и Mobimo Holding, которые владеют жилой и коммерческой недвижимостью в стране.

По данным правительства Швейцарии, в 2011 г. были инициированы проекты в сфере недвижимости на 63,7 млрд франков ($70,9 млрд) – на 3% больше, чем годом ранее. «На рынке, безусловно, бум. И ожидается, что спрос останется сильным, его будут подпитывать финансовая ситуация и низкие процентные ставки», – говорит Томас Вонеш, начальник подразделения по управлению фондами недвижимости Credit Suisse Group.

Цены продолжат расти, потому что «инвесторам некуда идти», полагает Штефан Шурманн, аналитик по рынку недвижимости банка Vontobel. Он считает, что швейцарский рынок не повторит судьбу американского, в частности, потому, что первоначальный взнос по ипотеке обычно составляет 30%: «Это обеспечивает безопасность рынка».

Москва поднялась

Москва также вошла в топ-10 наиболее привлекательных для инвесторов (в первую очередь местных) городов: среди российских участников опроса PwC 82% планируют в этом году инвестировать больше средств и 75% рассчитывают на рост доходов. «Если исторически Москва и напоминала аутсайдера в рейтинге городов, благоприятных для инвестиций в сектор недвижимости, то в этом году ситуация кардинально меняется, – говорит Хольгер Мюллер, руководитель группы по оказанию услуг сектору недвижимости PwC в России. – Москва поднялась с 9-го на 2-е место с точки зрения перспектив девелопмента, с 12-го на 2-е место с точки зрения новых приобретений и с 12-го на 9-е c точки зрения существующих объектов недвижимости».

По оценке Jones Lang LaSalle, в 2011 г. треть сделок на российском рынке коммерческой недвижимости прошло с участием иностранного капитала, это же соотношение, по прогнозам аналитиков, сохранится и в 2012 г.