Технологии рынка: Офис – второй дом

Нездоровый трудоголизм, желание заработать все деньги мира и ужасные пробки постепенно превращают московские офисы в хоть и некомфортный, но второй дом. Некоторые чуткие девелоперы уловили эту тенденцию и начали предлагать бизнес-центры для жизни: труда, отдыха и общения.

Арт-метры

Классический бизнес-комплекс напоминает соковыжималку или стиральную машину в режиме «отжим». Все пришли, встали у конвейера – и понеслась работа. Вечером отключились, выдохнули и опустошенные поехали по пробкам домой к семье или тусить с друзьями.

Но душа просит чего-то другого, более гуманного и вдохновляющего. Идеальный офис мог бы быть таким: пришел на работу, сел с компьютером в офисном скверике, где есть WiFi, в обеденный перерыв поиграл в волейбол во дворе БЦ, а вечером сходил на концерт в соседнее здание. Мечта, а не работа!

И такие бизнес-комплексы в Москве есть. Правда, пока крайне мало. Можно вспомнить всем известный «Винзавод» в Сыромятническом переулке. Конечно, Центр современного искусства не очень-то похож на бизнес-центр, но арендаторов там немало: танцевальная студия, ряд галерей (например, Гельмана, галерея «Айдан» и др.), шоурумы и магазины. Этот комплекс двигается в сторону создания музея современного искусства, как рассказывала его руководительница Софья Троценко.

Аналог «Винзавода», но более «бизнесовый» – ArtPlay там же, на Курской. Деловой и торговый центр, объединивший архитекторов, дизайнеров, проектировщиков, инженеров и т. д. Среди арендаторов – архитектор Тотан Кузембаев. Там «прописаны» детская художественная студия, музыкальный клуб, Британская высшая школа дизайна. Крыша ArtPlay летом – кафе и площадка для общения, зимой – каток.

Еще один известный объект, из которого владелец пытается сделать креативное пространство, – бывшая шоколадная фабрика «Красный Октябрь». Изначально, планируя развитие «Красного Октября», «Гута-девелопмент» ставил задачу не просто застроить территорию, а интегрировать ее в городскую среду, создать особый дух этого места, рассказывает Анна Миронова, заместитель гендиректора компании. Арендаторы строго отбирались, каждый из них рассматривался с точки зрения того, что он может предложить для формирования нового креативного сообщества, добавляет она. Среди арендаторов фабричных площадей – Центр фотографии им. братьев Люмьер, ТВ «Дождь», журнал «Большой город», институт «Стрелка», OpenSpace.ru, Центр йоги Айенгара «Нараяна» и др.

У «Красного Октября» как единой event-площадки есть свой сайт, где публикуются новости арендаторов: анонсы выставок, мастер-классов, семинаров, концертов, фэшн-показов и др. Проводятся и совместные арт-мероприятия. Например, в «Неделе Италии на Красном Октябре» в 2011 г. приняли участие все жители острова.

Об уровне арендных ставок в компании рассказать не смогли. «Все имеющиеся у нас помещения уже давно заняты, договоры заключены давно, поэтому невозможно назвать существующую актуальную ставку аренды», – прокомментировала Миронова.

Арт-деньги

Арт-офис – не только творчески успешный проект, но и финансово привлекательный. Вложения в реконструкцию завода «Флакон» (ст. м. «Дмитровская») составили свыше $10 млн. «Обычный срок окупаемости БЦ в Москве составляет около 10 лет, мы же идем на опережение, наши ожидания – 7–8 лет», – радуется Николай Матушевский, владелец дизайн-завода «Флакон» (по информации, опубликованной в Forbes, он купил завод у французской компании). Общая площадь завода – 25 000 кв. м. В настоящее время 100% коммерческих площадей сдано, утверждает он. Более того, из потенциальных арендаторов стоит очередь, по словам Матушевского, на одно помещение претендуют три клиента.

Проект дизайн-завода появился как ответ на кризис 2008 г. Сделать из завода очередной бизнес-центр или жилой комплекс не получилось бы в силу падения спроса. Так пришла идея создать арт-пространство. Название «Флакон» проекту дал сам бывший завод – Хрустальный им. Калинина, – который производил стеклянные емкости для парфюмерии.

Среди арендаторов «Флакона», как и на «Винзаводе» и в ArtPlay, – дизайнерские, архитектурные компании, рекламные агентства, издательства. Например, здесь размещается офис (если можно так назвать 2-этажное пространство с матрасами, подрамниками и собачкой) Seasons Project. А стопка разноцветных матрасов им нужна для проведения мероприятий – пришедшие на какой-нибудь литературный вечер барышни внимают поэзии, лежа на полу.

Большая часть центрального корпуса отдана под интерьерный проект «Маркет» (3000 кв. м) для шоурумов одежды, предметов интерьера, интерактивных технологий. Всего на заводе нашли себе место 180 компаний. Творческие мастерские для детей, фэшн-магазины, спортивные бренды для «дикой молодежи», маленькие эксклюзивные бизнесы, как Izbuka – крохотный магазин экоигрушек и мелочей для детской комнаты. Just5, которая делает хипстерские мобильные телефоны, турагентство «Чип трип», IT-компании – все органично вписались в комьюнити.

Арендная ставка практически для всех компаний – 16 000 руб. за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы. «Мы выбирали между «Флаконом», «Красным Октябрем» и еще некоторыми местами. Где-то нас не устроило расположение, где-то – хаотический набор арендаторов», – рассказывает Дарья из архитектурного бюро, которое недавно заехало во «Флакон».

Коворкингу отведено 300 кв. м, недельная аренда стола – 2600 руб., месячная – 9900 руб. «Были случаи, когда люди, снимавшие рабочие места в коворкинге, потом объединялись и вырастали в собственную компанию», – рассказывает Матушевский.

Арендаторы «Флакона» кроме обычных метров получают разнообразную и нетиповую инфраструктуру комплекса: сноубордическую рампу, йога-центр, площадку, которая зимой – каток, а летом – бассейн и площадка для волейбола, плюс вполне обычные кафе, ресторан.

Компания хочет в 2012 г. реализовать во «Флаконе» концепцию третьего места: работа, отдых, дом. Место для работы есть, для отдыха организуют спортивно-развлекательные программы. Есть йога, проводятся семинары и мастер-классы.

Про арендаторов «Флакона» представители управляющей компании не говорят «клиенты», «арендаторы». Всех называют «жители». Так в самом обращении реализуется третья часть концепции – дома для всех. Компании объединяются для реализации различных проектов – от создания очередного объекта инфраструктуры до проведения культурного мероприятия. Конечно, любое взаимодействие и сотрудничество в этих условиях происходят намного проще, чем во многих других стандартных бизнес-центрах.

В творческой обстановке поддержки некоторые стремительно вырастают с собственным успешным бизнесом. Например, секретарь одной из компаний через полгода уволилась и открыла парикмахерскую на территорию «Флакона». Женская половина «жителей» стала ее клиентками. Таких историй немало.

«У нас есть одно здание, когда-то оно было общежитием для рабочих. У нас есть идея отреставрировать его и сдавать жилье в аренду. Здесь много молодых бизнесменов, которые бы хотели жить здесь же», – делится Матушевский. Думал владелец завода и о франшизе. «Есть рынок заброшенных территорий, есть спрос на креативные офисные форматы. Это не просто офисы, а по большому счету – семья».

VIP-коворкинг

«Это место для випстеров, не для хипстеров» – так кратко описал концепцию коворкинга Cabinet Lounge на Лубянке совладелец и руководитель компании Антон Хмельницкий, партнер и автор проекта Cabinet Lounge. «Я бы не называл это коворкингом, – поправил он, – скорее комитингом». Идея появления проекта проста: «Людям нужно место, где они могут комфортно вести дела». В случае с Cabinet Lounge это не совсем обычные люди. «Среди наших клиентов много таких, кто живет на две страны, у кого стартап-проекты в финансовой или другой сферах, кому не нужен постоянный офис, а встречаться с клиентами в гостинице неудобно», – рассказывает Хмельницкий.

Клиентам продают клубные карты сроком действия от одного месяца до года, стоимость – $900–1500 в месяц. В цену входят офисная инфраструктура (принтер, интернет и т. п.), переговорные.

В качестве бонуса – комьюнити. «Мы организуем встречи наших арендаторов с какими-то значимыми фигурами, например с Владимиром Якуниным (руководитель РЖД), Алексеем Навальным, ведущим Владимиром Познером в формате дискуссионного клуба. Проводим светские мероприятия. Наши клиенты любят тусоваться, но подходящих форматов для них мало», – продолжает Хмельницкий.

Он не скрывает, что этот проекты они с партнерами во многом делали «под себя». «Мы планируем, что со временем члены клуба будут инициировать программу дискуссионного клуба», – надеется он. Пока из потенциальных 300 членов клуба в проекте 40 человек. Владельцы рассчитывают на два года окупаемости. «В мире подобный формат офиса-клуба имеет 100-летнюю историю, – говорит Антон Хмельницкий. – Всем понятен формат комьюнити, своего сообщества».

Еще один этаж из двух принадлежащих Cabinet Lounge в БЦ на Лубянке отдан под стандартные кабинеты по 30 кв. м, которые сдаются в аренду за 150 000 руб. в месяц (туда входит членская карта Club в Cabinet Lounge для начальника, чтобы он мог там вести переговоры и устраивать деловые обеды-завтраки).

Соцкабинеты

Компания Sminex выбрала иную тактику. Ориентируясь в первую очередь на «обычных» офисных сотрудников, в качестве бонусов компания предлагает расширенный набор сервисов для жизни и работы. «Live-сервисы» – для решения житейских хлопот. «По опросам наших будущих арендаторов они хотели бы видеть в БЦ временный детский сад, – рассказывает Станислав Кондратьев, директор проектного офиса. – В сфере питания у каждого сотрудника будет возможность заказать еду из ресторана БЦ к себе в офис по аналогии с room-service в гостиницах». «Work-cервисы» нацелены на создание эффективных бизнес-коммуникаций. Например, у арендаторов будет возможность рекламировать услуги, которые оказывает их компания, не только в рамках «своего» бизнес-центра, но и по всем деловым комплексам.

В этом году Sminex планирует сдать несколько бизнес-центров: «Атмосфера» (Новослободская), Bankside на Яузе, бизнес-центр на Научном проезде и МФК «Парк мира» на пр-те Мира. Бизнес-центры рассчитаны более чем на 100 компаний мелкого и среднего бизнеса. «Идея гуманного офиса витает в воздухе», – утверждает Кондратьев. Девелоперы, похоже, нашли новые возможности выделиться.

«В большинстве бизнес-центров комьюнити нет либо складывается стихийно, – говорит Александра Славянская, гендиректора ГК «Овентал». – Однако в последнее время владельцы и управляющие компании все чаще пользуются и создают комьюнити сознательно. Это работает как на арендодателя, так и на арендатора. Ведь работа и место работы должны приносить удовольствие».