Искусство побеждать: Россия не для отдыха
Турпотоки растут медленнее, чем прогнозируют комитеты по туризму, загрузка отелей – меньше расчетной.
Даже в Москве, по данным Росстата, она не превышает 50–60%. Тем не менее сети продолжают заявлять все новые и новые гостиницы, в том числе в городах, о которых не скажешь, что им не хватает отелей. На что рассчитывают отельеры, обсуждали участники круглого стола в «Ведомости. Недвижимости» в феврале.
Что говорят консультанты
Ольга Архангельская, партнер Ernst & Young, назвала гостиничный рынок зеркалом, отражающим состояние экономики. «Сейчас федеральный центр достаточно сильно мотивирует регионы привлекать инвестиции, на это выделили деньги. Например, Астраханская область заказала у международного консультанта работу – раньше такое встречалось редко», – рассказала она. Полина Фролова из IFK Hotel Management уверена, что в России нет еще региона, который был бы перенасыщен гостиницами: «Если из городов убрать старые советские отели, то емкость рынка еще велика». По оценке Марины Смирновой, старшего вице-президента Jones Lang LaSalle Hotels, качественный номерной фонд даже в Москве – 15–20% с натяжкой. Международных гостиниц вообще нет в таких городах, как Тюмень, Норильск, Хабаровск, добавляет Ирина Баранова из Cushman & Wakefield. Потенциал у туризма в России есть, но большинство участников гостиничного рынка утверждают, что сейчас до 95% потока – бизнес-туристы. «Стимулирование государством туристически привлекательных направлений принесет результаты нескоро, мировые примеры показывают, что это процесс на 25–30 лет», – напоминает Елена Лысенкова, гендиректор Hospitality In.Comm. «В США люди из производства чеснока делают событие, собирающее толпы туристов. В Удмуртии есть две достопримечательности мирового масштаба: здесь родился Петр Ильич Чайковский, в Ижевске живет Михаил Калашников (автор знаменитого автомата АК-47). Есть завод «Ижмаш» (где в том числе производят оружие), который можно показывать, шикарный музей, есть тиры – почему продвижением всего этого никто не занимается?» – задается вопросом Станислав Ивашкевич, замдиректора по развитию CBRE. Просто некому, считает Вадим Прасов, вице-президент Федерации рестораторов и отельеров: «В России до сих пор нет министерства по туризму. Есть два органа, которые делят власть. В каждом регионе свой комитет по туризму, где-то – министерство, комитет, департамент. И ввиду объединения туризма со спортом, культурой или молодежной политикой туризмом может руководить бывший библиотекарь, культуролог или, например, вольный борец». Еще одна проблема во многих городах – сезонность. Например, в Санкт-Петербурге с мая по сентябрь заполняемость близка к 80–90%, в другие месяцы – 20–40%, говорит Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. «Сейчас у Москвы и СПб показатели RevPAR в процентном соотношении близкие, – радуется она. – Но Санкт-Петербург прибавил за счет заполняемости отелей, а Москва – за счет роста цен на номера».
Алексис Деларофф, гендиректор «Аккор Россия СНГ»:
– Недавно я читал, что наш конкурент собирается строить [в России] 20 гостиниц в год. Кто-то обещает, что через 20 лет у него будет 100 гостиниц. А кто будет платить за это? Сейчас ни один банк, если ты не даешь 50 или 60% equity, не даст денег.
Чтобы построить отель, надо минимум 3 года, а то и 5–6 лет (с момента начала переговоров до открытия). Надо считать не то, что объявляют, а то, что реально строится.
В региональных отелях 95% посетителей – граждане Российской Федерации. Вот они, гости. В России есть явный рост экономики, что влечет рост числа командировок, в том числе из-за границы. Россия [расположена] близко к Европе, но здесь другая культура. Европейцам есть на что посмотреть.
Я глубоко убежден, что гостиничное направление – это светлое будущее для недвижимости. Отель – объект, которым можно постоянно играть. Ты можешь каждый день, исходя из уровня рынка, менять цену. Это самый гибкий инструмент получения cash flow.
Даррен Бланчард, старший директор по развитию бизнеса Rezidor Hotel Group:
– Российский рынок – целевой для нашей компании, так же как рынок Африки. Когда мы пришли в Россию, здесь были города, где вовсе не было гостиничных сетей и был потенциал для роста. В Северной Америке возможностей для развития бизнеса меньше. Европейский рынок чересчур насыщенный, гостиницам приходится бороться за клиента.
Лисандро Платцер, вице-президент по финансам «Корстона»:
– Есть ряд внерыночных факторов, особенно в регионах, которые сказываются на бизнесе. Например, Йошкар-Ола (Республика Марий Эл) – перспективный на первый взгляд город, но инвестиционный климат, мягко говоря, не оптимальный. У нас там был проект в высокой степени готовности, но мы его продали. Есть политический фактор, воля властей, и это иногда делает экономику проекта крайне тяжелой. Операторы такого не видят, но для инвестора и девелопера это существенно. Другие рынки, как Казань, выглядят перенасыщенными, но деловая атмосфера там настолько хороша, проста, что мы будем и номерной фонд расширять, и делать офисы. Хотя загрузка невысокая, около 50%, но с точки зрения RevPAR [выручка номерного фонда на один номер в день] и возврата инвестиций там есть чем заняться. Многие операторы, я знаю, туда собираются. Где-то рынок недооценен, где-то переоценен, но возможностей в России еще много. Гостиничный бизнес намного более устойчив кризисам. Не слышал ни об одном большом гостиничном проекте, который бы так трудно [как офисные проекты] переживал кризис.
Владимир Ильичев, директор по развитию «Hilton Worldwide, Россия и СНГ»:
– Важный момент, влияющий на сроки окупаемости, – подход местных властей к гостиничному бизнесу. Отсутствие поддержки администраций делает гостиничные проекты крайне сложными в реализации, дорогостоящими и низкоокупаемыми. Мы работаем по одному провинциальному городу, где люди хотят построить отель. Нужно было поменять зонирование с офисной на гостиничную функцию. Лобби собственников существующих отелей в местном парламенте пыталось заблокировать изменение назначения земли и строительство отеля. Российский региональный рынок отелей международного класса недостаточно насыщен. В 2018 г. будет чемпионат мира по футболу, и во многих городах наблюдается нехватка номерного фонда (соответствующего минимальным требованиям ФИФА). Калининград – минус 390 номеров, Волгоград – минус 600 номеров, Казань – минус 300 номеров, Нижний Новгород – минус 900 номеров, Самара – 400, Ярославль – 650, Ростов-на-Дону – 1150, Екатеринбург, в котором много гостиниц, – и то нехватка 160 номеров. Если сравнивать европейские или американские города с российскими примерно с тем же количеством населения, то в России в разы ниже обеспеченность отелями. Хотя если рассматривать каждый конкретный город, то в некоторых произошло перенасыщение рынка в краткосрочной перспективе. Но это не значит, что через пять лет ситуация будет такой же.
Владимир Поддубко, директор по гостиничной недвижимости УК «Уникор»:
– Не секрет: гостиницы – наименее доходный сегмент коммерческой недвижимости, даже склады их опережают. У нас 10 лет в собственности находилась гостиница «Минск», в итоге мы пришли к варианту mixed-use: добавили торговлю и офисы. Таков подход любого инвестора к любому проекту. Мы сравниваем статистику по насыщенности отелями с Америкой, конечно, Россия отстает. Но давайте сравним экономики России и США, тогда и придем к ответу, сколько у нас должно быть гостиниц.
Игорь Романов, член совета директоров Azimut Hotels:
– Не надо зацикливаться на традиционных данных о турпотоках и росте числа командированных. Огромный потенциал в плане роста бизнеса отелей – это работа с местным рынком, с теми людьми, которые живут и работают рядом. Гостиницы становятся местом притяжения не только для командированных, это места, где делается бизнес. Проводятся конференции, круглые столы, встречи за завтраком с деловым партнером. Так, Кострома не сбавляет темпов роста, город по количеству прибытий растет на 10–12% ежегодно, наш отель там загружен на уровне более 50%, средний тариф растет. В Уфе прошлый год был исторически лучшим для отеля. И у коллег все неплохо. Бизнеса пока хватает всем.
Николай Мороз, гендиректор «Москапстройинвеста»:
– Пока «Газпром» будет находиться на ул. Наметкина, никто в другие города не поедет. Тут центр власти, центр финансовых потоков. Пока экономика не изменится и вследствие этого не изменится бизнес-среда, деловой туризм будет расти по 3% в год. Другая сторона вопроса – у нас безумно дорогое строительство. Например, в «Ибис Павелецкая» в прошлом году средняя ставка была от 4000 руб. за номер в сутки, в «Ибис-Ярославль» – 2300 руб. за номер. Но стоимость строительства в Ярославле отнюдь не в 2 раза дешевле, чем в Москве.
Мария Сизина, операционный директор департамента AFI Development:
– Регион Кавказских Минеральных Вод (Ставропольский край) 200 лет известен на рынке, но был несправедливо забыт. Хотя из Москвы туда восемь рейсов в день. В Кисловодске 40 санаториев – и все заполнены. Мы вышли с санаторием шесть лет назад, он был и остается самым дорогим в городе. Каждый год поднимаем цену на 15%. Загрузка – 77% в год. Симбиоз с санаторием – то, что востребовано на рынке. Гостиничных операторов, которые могли бы дать глянец для этого продукта, до сих пор не существует, все делается своими силами. В этом году мы запускаем такой же проект к Железноводске, рассматриваем и проект санаторного плана в Московской области.
Дмитрий Поляков, заместитель гендиректора «ДСМУ-Газстроя»:
– Краснодарский гостиничный проект первый в нашем портфеле. Испытываем те же проблемы, что и большинство: административные барьеры, проблемы с привлечением финансирования на приемлемых условиях.