Точка зрения: Бумаги для ипотеки
Согласно стратегии, принятой российским правительством в 2012 г., доля ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) в общем объеме ипотеки должна составить 50% уже к 2015 г.
Чтобы оценить масштаб указанных целей, проанализируем текущее состояние российского рынка ипотечных облигаций. На текущий момент российскими эмитентами/оригинаторами осуществлено около 20 сделок секьюритизации на сумму более 180 млрд руб. Две трети из них – сделки на местном рынке. Более половины этого рынка обеспечили выпуски АИЖК и «ВТБ 24». С одной стороны, данные цифры выглядят довольно внушительно. С другой – если оценить их долю в общем объеме выдачи ипотеки, то финансирование за счет секьюритизации ипотечных активов составляет сейчас не более 7% в год.
В связи с этим возникает вопрос: выполнима ли поставленная стратегическая цель и что необходимо предпринять для ускорения развития этого рынка?
Первоочередной задачей в этой области, конечно, является расширение базы инвесторов. На российском рынке сейчас есть два якорных инвестора в лице государственной управляющей компании Пенсионного фонда РФ (Внешэкономбанка) и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), создающих активный спрос на данные бумаги. Помимо участия в публичных размещениях указанные организации реализуют программы гарантированного выкупа ипотечных облигаций, удовлетворяющих определенным требованиям. Со стороны ВЭБа это «Программа инвестиций в проекты строительства доступного жилья и ипотеку» на сумму 150 млрд руб., направленная на стимулирование спроса населения на новостройки за счет льготной ставки выкупа ипотечных облигаций у участников программы. Со стороны АИЖК это две программы покупки облигаций с ипотечным покрытием на общую сумму до 40 млрд руб., позволяющие участникам рынка секьюритизировать ипотеку на жилье, в том числе и со вторичного рынка, но по рыночной ставке.
В ближайшее время АИЖК готовится анонсировать третью программу, ориентировочно еще на 20 млрд руб., ставки по ней пока не утверждены. По первой программе ставка была 8,75%, по второй – от 8,2 до 10%. Но для потенциальных эмитентов основное преимущество участия в этих программах – это возможность управления процентным риском по портфелю ипотеки через покупку гарантии размещения ИЦБ по фиксированной процентной ставке.
Постепенно появляется спрос и со стороны частных инвесторов, как российских, так и зарубежных. В выпусках ипотечных облигаций инвесторам интересны высокие кредитные рейтинги, сопоставимые с суверенными и квазисуверенными долговыми бумагами, при более высокой доходности. Из неудобств следует отметить более сложный и трудоемкий анализ кредитного качества облигаций через их обеспечение – пул ипотечных кредитов, а также некоторую долю непредсказуемости в сроках амортизации выпуска. Скорость амортизации ипотечных облигаций зависит в первую очередь от скорости досрочного погашения кредитов, входящих в ипотечное покрытие таких бумаг. Сейчас, располагая значительным статистическим массивом, мы уже можем достаточно точно рассчитать скорость досрочного погашения при нормальной ситуации в экономике, но в периоды кризисов скорость амортизации изменяется. Разумеется, точная дата наступления кризиса и его глубина заранее неизвестны, что вносит некоторую неопределенность в расчеты.
Наконец, главное, что в последнее время требуют потенциальные инвесторы, – это развитие ликвидного вторичного рынка ипотечных облигаций, на чем в ближайшее время нам и предстоит сосредоточить усилия. Это очень серьезная задача. Решать ее мы намерены по двум основным направлениям. Во-первых, по расширению базы инвесторов за счет повышения их заинтересованности в покупке ИЦБ. Это может достигаться путем повышения информированности инвесторов об особенностях ИЦБ и их преимуществах перед корпоративными облигациями, помощи инвесторам в анализе таких бумаг; совершенствования банковского регулирования в целях улучшения экономики для инвесторов в ИЦБ; более активного вовлечения на рынок иностранных инвесторов; разработки новых видов ИЦБ, ориентированных на определенные категории инвесторов. Второе направление – более активное участие АИЖК и других крупных участников рынка во вторичном рынке ИЦБ, выполнение функций маркет-мейкера, осуществление операций репо и т. д.
Не менее важным фактором развития рынка ИЦБ является совершенствование законодательной базы. Здесь следует отметить необходимость принятия уже внесенных в Государственную думу поправок в федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые направлены на совершенствование механизмов защиты интересов инвесторов в старшие транши ИЦБ, урегулирование вопроса промежуточного фондирования выпуска ИЦБ на цели накопления достаточного пула ипотечных кредитов и некоторые другие моменты. Более трудной задачей является продвижение инициатив по внесению поправок в Гражданский кодекс Российской Федерации, связанных прежде всего с усилением защиты от банкротства специализированного эмитента ипотечных облигаций – ипотечного агента (в части ст. 99), а также внедрением механизма защищенных банковских счетов (аналогов счетов escrow в зарубежном праве).
В заключение хотелось бы также отметить необходимость снижения для потенциальных эмитентов сроков и стоимости подготовки сделок. Этого можно добиться через эволюционное развитие рынка, усиление конкуренции и появление новых игроков, предоставляющих услуги в рамках инфраструктуры выпуска облигаций. При этом внутриорганизационные затраты самого эмитента при дебютной сделке будут, скорее всего, достаточно высокими, но позволят сформировать все процедуры, требования, стандарты в отношении ипотечных активов и связанных с ними бизнес-процессов на высоком уровне. Все это позволит банкам в дальнейшем использовать выпуск ипотечных ценных бумаг как привлекательную альтернативу иным формам фондирования для увеличения объемов ипотечного кредитования.