Точка зрения: Ипотека без альтернативы
Для клиентов у компании есть предложения от 20 ведущих банков, среди которых Сбербанк, Газпромбанк, «ВТБ 24», «Возрождение», «Уралсиб», «Райффайзен» и др. Все это – адресные предложения на основе двусторонних договоренностей, часто на эксклюзивных условиях. Например, дисконт по процентным ставкам для наших клиентов в среднем составляет 1,5–2% от базовых предложений банков – партнеров по ипотечным продуктам.
После того как банки вновь повернулись лицом к заемщикам, на рынке стала снижаться популярность и востребованность финансово-кредитных программ застройщиков, которые в кризис стимулировали продажи в отсутствие ипотеки.
Если в 2009–2010 гг. многие застройщики массово предлагали программы кредитования, альтернативные банковской ипотеке, то сейчас активное пропагандирование кредитных продуктов «от девелопера» при полном отсутствии банковских программ на объекте говорит о том, что с проектом «что-то не так». Если объект не может быть аккредитован в банках, значит, у него нет необходимого и полного пакета документов.
Возможность кредитования только «от девелопера» является скорее минусом, чем плюсом и для застройщика, и для клиента. Застройщику невыгодно растягивать сроки оплаты за объект недвижимости, тем более на несколько лет, так как ему постоянно необходимо вкладывать денежные средства в стройку. Все потери прибыли от несвоевременного получения финансирования закладываются в стоимость квартиры и процентные ставки по займу.
Поэтому каждый должен заниматься своим бизнесом: застройщик – строить, банк – кредитовать. Например, в «Мортоне» заем от компании (так популярный в кризис) в сегодняшних условиях практически себя изжил. Точнее, трансформировался в часть программы лояльности и стимулирования сотрудников компании. Программа имеет множество преимуществ – в частности, по процентным ставкам (они равны ставке рефинансирования ЦБ плюс 2%), но воспользоваться ею могут только те, кто работает в «Мортоне». По условиям программы стаж работы сотрудника должен составлять не менее года – и тогда первоначальный взнос составляет 50%. При стаже от двух лет сумма первоначального взноса составляет от 10%. Срок погашения – семь лет. При этом сотрудники ГК «Мортон» могут также рассчитывать на скидки. Программа в этом формате стартовала с конца декабря прошлого года, и за неполных три месяца ею воспользовались 20 сотрудников компании, более 15 заявок находятся на рассмотрении.
Чтобы стать партнером банка, застройщику нужно иметь хорошую репутацию и предлагать ему стабильность, чистую документацию на объект и хорошие объемы реализации. Сейчас кредитные организации более лояльно смотрят на степень готовности объектов, есть много банков, готовых выдавать ипотечные кредиты на объекты на стадии котлована или первого этажа. Это, несомненно, увеличивает количество ипотечных сделок, ведь чем больше объект построен, тем квартир в нем меньше и они дороже.
При сегодняшней стоимости жилья и уровне дохода населения, не позволяющем сделать достаточные накопления, ипотека для многих является единственным способом приобрести квартиру. Когда банк и застройщик понимают данный факт, как и тот факт, что это выгодно для обеих сторон, складываются партнерские отношения, которые приводят к созданию новых совместных программ, выгодных также и покупателю и приносящих прибыль застройщику и банку.
Масштабность и привлекательность микрорайонов, строящихся компанией «Мортон», делает ее лакомым кусочком для банков по привлечению клиентов, желающих приобрести квартиру с использованием кредитных средств. Наши объекты стабильно пользуются большим спросом: в таких проектах, как «Бутово парк», «Солнцево парк», «Завидное», ежемесячно реализуется от 150 до 200 квартир в каждом и более. Из них по ипотеке продается от 20 до 50% квартир. Например, в октябре 2011 г. в микрорайоне «Солнцево парк» доля проданных по кредитным программам банков – партнеров квартир составила 50%; аналогичный показатель был достигнут в микрорайоне «Сакраменто» в феврале 2012 г. Много продаж по ипотеке происходит и в «Завидном» (40% в феврале), и в «Северном Кучино» (21% в феврале).
По рынку в целом, согласно нашим подсчетам, доля ипотеки в объеме продаж новостроек составляет около 40% в Москве и около 60–70% в Московской области. Аналогичные цифры действуют и для вторичного рынка.
Положительный результат дают совместные акции застройщиков и банков, участие в выставках, ипотечных субботах и других мероприятиях. А присутствие на постоянной основе в офисах стройкомпаний представителей банков сокращает сроки рассмотрения кредитных заявок до 2–3 дней.
К сожалению, с конца 2011 г. наблюдается увеличение процентных ставок – в среднем по рынку на 0,3–0,7%. Однако первые месяцы 2012 г. показали, что спрос на ипотеку от этого не снизился. Многие банки, увеличив стандартные ставки, оставили существующие преференции для клиентов «от девелоперов». На мой взгляд, это показатель того, что банки понимают важность клиентского потока от партнеров-застройщиков. Пока будет это понимание, сотрудничество будет взаимовыгодным.