Точка зрения: Инвестиционная децимация
Более года прошло с момента отставки Юрия Лужкова и вступления в должность мэра города Москвы Сергея Собянина. За этот год градостроительная стратегия в Москве существенно изменилась. Мы наблюдаем, как новые власти осуществляют своего рода «децимацию» (от лат: decimation – казнь каждого десятого по жребию) ранее начатых инвестиционных проектов в сфере строительства.
Отличие от древнего наказания, принятого в римских легионах, заключается разве что в том, что инвесторы не тянут жребий. Выбор тех проектов, которые московские власти намерены в одностороннем порядке прекратить, от самих инвесторов не зависит. Этот выбор продиктован новой градостроительной политикой, направленной на секвестр инвестиционного портфеля Москвы.
Новые принципы застройки
Москва задыхается в автомобильных пробках. Чтобы не усугублять транспортный кризис, в 2011 г. установлено несколько ключевых принципов застройки Москвы:
1) запретить строительство новых объектов коммерческой недвижимости в пределах Третьего транспортного кольца;
2) новое строительство в других районах согласовывать при наличии четкой транспортной схемы c расчетом нагрузок на действующую инфраструктуру;
3) провести ревизию ранее заключенных инвестиционных контрактов и принять по таким контрактам принципиальное решение либо об их прекращении, либо об их пролонгации;
4) сократить сроки передачи в аренду городской земли девелоперам до 5–6 лет (ранее земля часто передавалась в аренду на срок до 49 лет).
Как уже писали «Ведомости», в ноябре 2010 г. мэр Москвы Сергей Собянин заявил: «В Москве заключено инвестиционных контрактов на 40 млн кв. м, но половина из них мертва, а из другой половины 50% требует ревизии».
Под мертвыми инвестконтрактами, вероятно, следует понимать контракты, заключенные правительством Москвы с частными инвесторами после 1 октября 2005 г. без решения вопроса о предоставлении таким инвесторам земли под жилищное строительство через земельный аукцион (как того требует ст. 30.1 Земельного кодекса РФ).
Инвесторы, попавшие в эту ситуацию, не смогли в полном объеме реализовать проекты, так как не имели права оформить предназначенные для них потенциальные строительные площадки в аренду без победы на земельном аукционе. Но земельные аукционы, на которых выставлялись бы на торги участки под жилищное строительство, до настоящего времени правительство Москвы не проводило. По таким проектам возник инвестиционный тупик.
Девелоперов отправили на комиссию
Для целей ревизии инвестиционных проектов в ноябре 2010 г. создана Градостроительно-земельная комиссия (далее – ГЗК), без решения которой ни один из инвестиционных проектов теперь не может быть начат или продлен.
Правительством Москвы реализован, по сути, метод «одного окна» для бизнесменов в сфере градостроительной деятельности. Девелоперы встали в длинную очередь на прием в ГЗК для решения земельно-градостроительных вопросов. Как видим, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки в городе Москве градостроительная политика по-прежнему осуществляется в ручном режиме.
В результате необходимости прохождения процедуры ГЗК инвестиционно-строительная активность в столице заметно снизилась. На основании решений ГЗК стали прекращаться те или иные ранее заключенные между правительством Москвы и частными компаниями инвестиционные контракты на строительство недвижимости. Разумеется, это вызвало недовольство инвесторов.
Начались судебные тяжбы по искам инвесторов к правительству Москвы по оспариванию решений ГЗК о расторжении инвестиционных контрактов (см. постановление ФАС МО от 19.01.2012 г. № Ф05-14609/11 по делу № А40-19676/2011, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2011 г. № 09АП-25678/11, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2011 г. № 09АП-23542/11 и т. д.). Проблема в том, что в прекращаемые проекты уже, как правило, вложены значительные частные средства третьих лиц (банков, иных кредиторов и инвесторов). Соответственно, прекращение таких проектов без их реализации может повлечь так называемый эффект домино в инвестиционной сфере.
Приемлемых для инвесторов выходов из ситуации, на первый взгляд, два: либо расторжение контрактов с компенсацией инвесторам понесенных убытков, либо продолжение реализации инвестконтрактов на новых условиях.
Навязанный компромисс
Вместе с тем найден третий, более приемлемый для властей сценарий. Принят федеральный закон № 427-ФЗ от 12 декабря 2011 г. о внесении дополнений в действующее инвестиционное законодательство РФ, направленный на юридическое решение этой проблемы. Согласно закону, правительство Москвы получает право в определенных случаях в одностороннем порядке расторгать без суда заключенные до 1 января 2011 г. (см. ч. 3 ст. 18 федерального закона № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.) с частными инвесторами инвестконтракты на строительство недвижимости. Убытки инвесторам в полном объеме властями не компенсируются. Возмещению по новому закону подлежат только прямые фактические издержки инвесторов с небольшими процентами (см. ч. 4 ст. 18 федерального закона № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.).
Нововведения имеют обратную силу и фактически дезавуируют юридические гарантии по защите прав инвесторов при капитальных вложениях. В частности, эти правила не распространяются на инвестиционные проекты, начатые после 1.01.2011 г., т. е. игнорируется принцип равенства прав инвесторов при осуществлении инвестиционной деятельности (см. ч. 1 ст. 15 федерального закона № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 г.).
Властям Москвы необходимо решать проблему перегрузки столичной транспортной инфраструктуры. Реализация всех начатых в период правления Юрия Лужкова проектов по строительству коммерческой недвижимости, по некоторым оценкам, только увеличит такую перегрузку, что противоречит текущим публичным интересам в сфере транспорта.
Еще один довод в пользу подобного юридического решения проблемы – увеличение количества исков инвесторов о взыскании убытков к правительству Москвы по прекращаемым инвестиционным проектам. Для того чтобы расплатиться по всем подобным исковым требованиям, может уйти слишком много бюджетных средств, которые могли бы быть направлены на социальные и иные нужды москвичей. Введение новых юридических правил прекращения инвестконтрактов, возможно, своего рода защитная реакция государства на возросшую судебную активность некоторых девелоперов.
Теперь в случае предъявления инвесторами исков к правительству Москвы о возмещении убытков в полном объеме власти смогут по проектам низкой строительной готовности в одностороннем порядке прекращать сделки с инвесторами, на которых основаны такие иски, лишая подобные судебные процессы для истцов реальной юридической перспективы.
Бизнес надеется на сохранение в столице позитивного инвестиционного климата и обеспечение со стороны государства защиты прав инвесторов по прежним проектам. Властям же необходимо защитить от исков инвесторов городскую казну, а также не ухудшить транспортную ситуацию в столице в результате реализации ранее начатых инвестиционных проектов. Возмещение прямых издержек инвесторам вместо возмещения убытков в полном объеме – своего рода «юридический компромисс», навязанный инвесторам сверху. Предложение, от которого нельзя отказаться.
Очевидно, что неприкосновенность казны и улучшение транспортной ситуации в городе в данный момент более важны, чем сохранение благоприятного инвестиционного климата.
Климат когда-нибудь восстановится, прежние инвесторы уйдут, новые придут, а инвестиционная децимация пока продолжается. Но теперь нет гарантий для новых инвесторов, что их проекты не постигнет та же печальная участь в будущем при смене власти и очередном резком изменении градостроительной политики.