Где жить хорошо: Старая новая жизнь

В 1960-е гг. часть территории бывшей подмосковной деревни Черемушки, относящаяся сейчас к Академическому району Москвы, стала одной из визитных карточек столицы. На эти тихие дворики приезжали посмотреть архитекторы и строители со всего Советского Союза, сюда привозили туристов. Именно здесь, на улице Гримау, советские строители возвели первую панельную четырехэтажку.

Сегодня Академическому району, несмотря на «хрущевское» наследие, удается сохранить статус респектабельного места для проживания: развитая инфраструктура, обилие зелени, близость к центру – все это заставляет продавцов жилья и арендодателей в Академическом держать цены выше рыночных.

Ароматная история

Академический район появился на карте Москвы лишь в 1991 г., однако эта территория впервые упоминается еще в XVII в. под названием Черемошье или Черемоши. Именем своим она обязана густым зарослям черемухи, покрывавшим берега окрестных водоемов. По другой версии, местность назвали по левому притоку реки Котловки – Черемхе. Владели этими землями князья Голицыны, Меншиковы, которые вложили много сил в развитие усадьбы «Черемушки-Знаменское». При генерал-майоре Сергее Александровиче Меншикове (внуке Александра Меншикова, сподвижника Петра I) усадьба считалась одной из красивейших в Подмосковье. В конце XIX в. ее купил фабрикант Василий Якунчиков, учредитель Воскресенской бумагопрядильной мануфактуры, владелец Товарищества Петровских торговых линий. В соседнем селе Черемушки-Троицкое работал его кирпичный завод. После революции здание усадьбы использовалось как дом отдыха, затем было передано Институту теоретической и экспериментальной физики Академии наук СССР.

Деревне Черемушки суждено было дожить до 50-х гг. XX в. В 1957 г. здешние поля были выбраны в качестве первой площадки для массового строительства жилья. Именно здесь появился первый в стране панельный дом, который до сих пор можно найти по адресу ул. Гримау, 16. Эксперимент был признан успешным и повторен во практически во всех уголках страны. В 1960-е гг. слово «Черемушки» обрело новое значение: так именовали новые окраинные районы городов СССР, застроенные панельными пятиэтажками.

Вдоль Черемушкинских улиц

Современные жители Академического района забывают, что раньше многие улицы здесь носили название Черемушкинская. Например, ул. Дмитрия Ульянова была 1-й Черемушкинской улицей, а Нахимовский проспект – 7-й Черемушкинской. Ныне у каждой – уникальное название, нередко в честь знаменитого академика или революционера.

Основные транспортные магистрали района служат его естественными границами. Так, Академическому досталась нечетная сторона одной из самых длинных улиц столицы – ул. Вавилова, которая отличается разнородной застройкой. Вдоль нее стоят двух- и трехэтажные жилые дома 1940-х гг. (некоторые имеют совсем заброшенный вид), а также современная штаб-квартира Сбербанка России из стекла и бетона. Улица Вавилова считается загруженной, и движение по ней часто бывает затруднено, так как кусок проезжей части съедают трамвайные линии.

В Академическом районе располагается и самый старый участок Нахимовского проспекта (его четная сторона от ул. Ивана Бабушкина до Новочеремушкинской ул.), известный своей смещенной нумерацией домов. Произошло это из-за его соединения с ул. Красикова. Будто оправдывая название района, на Нахимовском высятся здания различных научных учреждений Российской академии наук (РАН): Институт океанологии им. П. Ширшова, Институты экономики и Дальнего Востока, Физико-технологический институт им. А. Иоффе. Нахимовский проспект нельзя назвать узкой улицей, но полос для движения у него мало (по две в каждую сторону), а разделительной полосой служит довольно широкая аллея.

Большая Черемушкинская улица (ее четная сторона является восточной границей района), по которой раньше проходила дорога в усадьбу «Черемушки-Знаменское», теперь застроена жилыми домами. По ней проложены трамвайные пути и имеется разворотное кольцо. С северо-востока граница района проходит по полосе отвода Малого кольца Московской железной дороги.

Центральной транспортной магистралью района можно назвать связку проспект 60-летия Октября – Профсоюзная улица. Самая старая часть Профсоюзной, между ул. Дмитрия Ульянова и ул. Кржижановского, относящаяся к Академическому району, как и проспект 60-летия Октября, застраивалась в 1950-е гг. Движение автомобильного транспорта по ним также часто затруднено: например, этой зимой сервис «Яндекс.Пробки» по итогам исследования столичных заторов включил Профсоюзную в число самых загруженных городских трасс (таких в Москве всего восемь).

Улицу Дмитрия Ульянова, где можно найти любое жилье, от сталинки до современной новостройки, можно назвать одной из самых зеленых трасс столицы. На протяжении 2,5 км роль разделительной полосы на ней выполняет широкий газон, оборудованный пешеходными дорожками и скамейками. Не менее зеленой выглядит и Новочеремушкинская улица, застроенная панельными домами (их возвели на месте Черемушкинского кирпичного завода). Как и в случае с ул. Дмитрия Ульянова, обилие зелени радует местных жителей, но оборачивается неудобствами для автолюбителей: полос движения на этих улицах недостаточно для проходящих по ним потоков машин.

В целом Академический район традиционно не входит в список самых зеленых территорий Москвы, уступая «примкадью» с его огромными лесопарковыми зонами. У Академического района своих парков нет. Но среди районов, близких к центру, его в числе немногих можно похвалить за зеленые дворы с фонтанами, тенистые скверы со скамейками и скульптурами (например, скверы, посвященные Тютчеву и Лермонтову в начале Профсоюзной улицы), засаженные деревьями улицы. Словом, в Академическом районе есть где прогуляться и передохнуть.

Часть района (вдоль ул. Вавилова и полосы отвода МЖД) занимает промзона. В частности, здесь работает филиал «Мосэнерго» – ТЭЦ-20, обеспечивающая электрической и тепловой энергией 13 районов столицы. ТЭЦ-20 заработала в 1952 г., с 1994 г. она перешла на природный газ как основное и резервное топливо и лишь только в аварийных случаях может использовать мазут. В 1990-е гг. руководством ТЭЦ были предприняты шаги по улучшению экологических показателей вокруг станции: выбросы в атмосферу токсичных газов были снижены, согласно отчету «Мосэнерго», на 26%, а к 2008 г. парк турбин был обновлен на 90%. Здесь же сосредоточены основные коммунальные службы города и района: управление № 6 ГУП «Мосгаз», а также штаб-квартира ОАО «Мосэнергосбыт».

Дорогие 10%

Объем предложения на вторичном рынке жилья Академического района Наталья Соломонова, гендиректор «МИЦ-недвижимости», оценивает в 1000 квартир. Это соответствует 10,1% от всего предложения Юго-Западного административного округа и 1,3% от всего объема продаваемых в столице квартир, считает руководитель отдела аналитики аналитического консалтингового центра «Миэль» Люция Казимир. Около 60% жилого фонда района – 5–8-этажные кирпичные дома, треть из которых относится к сталинской эпохе. Последнее десятилетие в районе реализуется городская программа по сносу панельных пятиэтажек, на месте которых возводятся 17-этажные дома серии П-44. В частности, таким жильем почти полностью застроена Новочеремушкинская улица, частично улицы Гримау, Кедрова, Шверника. На современную панель приходится 15% застройки района, еще 10% – панельные брежневки. Монолитных строений не более 5% от жилого фонда, добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком».

По словам Артема Ржавского, руководителя департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», средняя цена предложения на вторичном рынке жилья в Академическом сейчас составляет 195 000 руб. за 1 кв. м. Самый дешевый из имеющихся в базе компании вариантов оценен в 127 800 руб. за 1 кв. м, самый дорогой – в 369 600 руб. за «квадрат», а 96% предложения квартир находится в диапазоне 137 900–268 800 руб. за 1 кв. м. У АКЦ «Миэль» схожие данные – 195 200 руб. за 1 кв. м в среднем, и эта сумма стабильна: с начала года цены на вторичном рынке района выросли лишь на 1%.

Средний бюджет однокомнатной квартиры в кирпичной пятиэтажке – 5,9 млн руб. За такую сумму можно приобрести жилье площадью 34 кв. м (кухня – 6 кв. м) в пятиэтажном доме на проспекте 60-летия Октября в двух минутах ходьбы от метро. За 6,2 млн руб. продается однушка 40 кв. м в панельной двенадцатиэтажке на ул. Винокурова, рассказывает Таганов. По его словам, средняя двухкомнатная квартира в Академическом обойдется потенциальному покупателю в 9,6 млн руб., «трешка» – в 11,8 млн руб. Самый дорогой объект района оценен в 49 млн руб., утверждает Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокеридж», – это пятикомнатная квартира общей площадью 233 кв. м, с кухней 19,6 кв. м, без отделки, она расположена на 8-м этаже 22-этажного монолитного дома.

Нового мало

Новостроек в Академическом районе, что называется, кот наплакал. Сейчас здесь представлено два объекта бизнес-класса: ЖК на ул. Вавилова, вл. 57, и ЖК «Пирамида» на ул. Дмитрия Ульянова, вл. 31. Оба были сданы госкомиссии и заселены. Из новинок также можно отметить ЖК «Вектор хаус» (ул. Ивана Бабушкина, вл. 10). По сведениям Натальи Соломоновой, предложения в указанных жилых комплексах единичны, средняя цена держится на уровне 230 000 руб. за 1 кв. м. По данным «Азбуки жилья», на первичном рынке жилья района экспонируются сейчас не более 10 квартир.

Однако у района большие перспективы по строительству дорогого жилья, отмечают все опрошенные «Ведомостями» эксперты. Он идеален для строительства домов бизнес-класса, считает Евгения Коростелева, гендиректор агентства Bon ton realty. Чем ближе дома будут расположены к метро «Университет», тем спрос на них будет выше, соглашается Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба», однако для строительства элитных объектов подходящих площадок в Академическом нет.

Цены найма местных квартир – «выше рынка». В первую очередь это обусловлено качеством предложения, большинство квартир сдается в кирпичных и сталинских домах, рассказывают аналитики «Инком-недвижимости». По словам Марии Жуковой, первого заместителя директора «Миэль-аренды», за месяц в однокомнатной квартире здесь просят от 38 000 руб., в двухкомнатной – от 45 000 руб. Снять трехкомнатную обойдется в 50 000 руб. в месяц, если комнат больше – от 90 000 руб. в месяц. По словам Виктории Опольской, руководителя отдела аренды жилых помещений Blackwood, по-настоящему элитное предложение здесь одно – на ул. Губкина, д. 6, корп. 1. В этом доме квартиру площадью 200 кв. м можно снять за 250 000 руб. «Академический район в основном выбирают экспаты со средним бюджетом, которые не арендуют элитные квартиры», – говорит она.

Умный и богатый

Академический район Москвы славится своей развитой инфраструктурой. Прежде всего – образовательной. Вузов в районе немного (свои корпуса здесь имеет Московский банковский институт), но достаточно мест для научной работы: помимо уже упомянутых, это и Институт системного анализа РАН, и Институт археологии РАН. Здесь же, на пересечении проспекта 60-летия Октября и ул. Дмитрия Ульянова живут аспиранты Академии наук, а на ул. Шверника – студенты МГУ.

Славится район своими школами (всего здесь 17 школ и профессиональных училищ). Например, школу № 45 на ул. Гримау на протяжении 52 лет возглавлял заслуженный учитель СССР Леонид Мильграм. Школа № 1280 предлагает углубленное изучение английского языка (ул. Кржижановского, 30). Есть школа № 370 (ул. Винокурова, 3б) для больных детей и детей инвалидов, гимназия № 1534 (ул. Кедрова, 11) с математическим уклоном, спортивная школа и центр детского творчества на ул. Кржижановского, 4а. Также в районе работают 22 детских дошкольных учреждения, четыре взрослых и одна детская поликлиника, два диспансера и городская клиническая больница № 64.

Торговых площадей в районе достаточно. На Большой Черемушкинской улице открыт ТРЦ «РИО» общей площадью 92 000 кв. м и ТРЦ Гагаринский (200 000 кв. м). Закупиться продуктами и промтоварами можно и на Черемушкинском рынке. Если этого мало, в соседнем районе есть «Ашан сити» на Севастопольском пр-те.

Настоящая гордость района, его визитная карточка – Дарвиновский музей, обладающий уникальными коллекциями по естественнонаучной тематике и ведущий просветительскую работу для детей и взрослых. Сюда приходят семьями и на целый день. Значение музея для страны настолько велико, что ему нашлось место на гербе Академического района, где наряду с черной академической шапочкой красуется раковина наутилуса – моллюска, появившегося на Земле 500 млн лет назад.

1. Жилье

Четырехэтажный дом по адресу ул. Гримау, 16, стал первой в стране панельной хрущевкой, которую в кратчайшие сроки возвели в Черемушках московские строители в 1960-х гг.

2. Магазины

Академический хорошо обеспечен торговыми площадями. Крупные торгово-развлекательные центры: РИО на Б. Черемушкинской (92 000 кв. м) и «Гагаринский» на Вавилова (200 000 кв. м).

3. Вузы

Московский банковский институт предлагает студентам очную, вечернюю и заочную форму обучения и возможность получить специальность «Банковское дело» или «Экономика».

4. Школы

Школа № 45 по ул. Гримау, 45, самая известная в районе. Она славится своими традициями. Всего в Академическом 17 школ и профессиональных училищ, 22 детских дошкольных учреждения.

5. Музей

В Дарвиновский музей родители могут привести детей на целый день. Обширные экспозиции музея дадут ребенку полное представление об этапах эволюции и многообразии жизни на Земле.

6. Кинотеатр

«Улан-Батор» внешне отличается от новомодных киноплексов и не может похвастаться техническими новинками, но позволяет вспомнить советское время. Репертуар здесь разнообразный.

7. Храм

Церковь Троицы Живоначальной — жемчужина района. В советские годы была разрушена, в конце 1990-х гг. полностью восстановлена. Теперь здесь идут богослужения, работает воскресная школа.