Ориентиры: В предвкушении ограничений
Однако многие полагают, что сейчас начнется продолжительный период затишья и активность возобновится не раньше, чем станет очевиден новый послевыборный расклад: кого назначают, кто приводит с собой очередную команду управленцев и так далее. Это принципиально важно, потому что чиновники составляют заметную группу в структуре платежеспособного спроса.
Чиновники со стажем, семейные и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут рассчитывать на федеральную субсидию. Ее размер рассчитывается исходя из «минрегионовской» цены, умноженной на специальный коэффициент (в начале года руководитель Минсоцздрава Татьяна Голикова подписала приказ, который устанавливает коэффициенты для федеральных служащих). Для федеральных чиновников, работающих в Петербурге, он составляет 1,96, для Ленинградской области – 1,52, для Москвы – 1,99.
В Петербурге нормативная цена 1 кв. м в этом году составляет 48 550 руб., в Ленобласти – 36 200 руб., в столице – 81 400 руб. То есть в Петербурге чиновники могут рассчитывать на субсидии в размере от 95 000 до 143 000 руб. (максимум – при стаже 25 лет и более) за 1 кв. м, в Ленинградской области субсидии составят от 55 000 до 82 000 на 1 кв. м. В Москве – от 162 000 до 243 000 руб. за 1 кв. м жилья. Этого вполне достаточно для покупки квартиры бизнес-класса, а то и элитного, если не слишком привередничать.
Купленная на субсидию квартира переходит в собственность, ее можно продавать или дарить. А самое приятное, что «в отдельных случаях» субсидию на жилье чиновнику может выписать его непосредственный начальник – просто в качестве поощрения.
Вторая важная категория – военные. После предвыборного повышения жалованья военнослужащим вдвое они также стали весьма желанными гостями в риэлторских офисах. В апреле в Петербург должны были перевести около 200 офицеров главного штаба ВМФ. Им полагается служебное жилье, но ведь его надо где-то приобрести.
По данным экспертов Knight Frank, в 2011 г. цены на первичном рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга прибавили 13%. Продано 360 квартир. Предложение сократилось до рекордно низкой величины: около 650 дорогих квартир в новостройках (примерно 100 000 кв. м) и примерно 2000 вариантов на вторичном рынке, это еще около 187 000 кв. м. (В Петербурге, отмечает Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости Knight Frank по России и СНГ, объектов высокого качества мало, преобладают предложения после реконструкции в центре города. У них в глазах риэлторов, работающих с состоятельными клиентами, есть существенный недостаток – это, как ни крути, старый жилой фонд: не всегда можно сделать отдельный лифт, подземную парковку, современную инженерию. – «Ведомости»).
За прошлый год сданы в эксплуатацию четыре объекта – «Диадема» на Крестовском, комплекс «Буржуа», «Малахит» и дом «Таврический». Появилось всего два новых адреса – небольшой дом в Ковенском переулке от СК «Возрождение Санкт-Петербурга» и объект на Стремянной от компании «Союзгенстрой». Переезд газпромовских структур, поначалу вызвавший ажиотаж на рынке, стал скорее психологическим фактором – предлогом повысить цены для продавцов и стимулом быстрее принимать решение для покупателей.
Впрочем, оптовая продажа 15 квартир в строящемся доме в Зоологическом переулке (девелопер – СК «Возрождение Санкт-Петербурга») может стать крупнейшей сделкой года. Общая площадь семиэтажного комплекса – около 31 000 кв. м; жилая часть занимает 11 620 кв. м, в ней всего 19 квартир. До последнего времени их предлагали от 350 000 до 1,5 млн руб. за 1 кв. м (в среднем 1 млн руб. за 1 кв. м). Участники рынка уверены, что квартиры в Зоологическом приобрели топ-менеджеры компаний «Газпрома» (в Петербург переместились «Газпром экспорт» и «Газпромфлот»).
В марте «Возрождение Санкт-Петербурга» начала строительство на ул. Куйбышева. Это рядом с Мичуринской улицей, где расположен один из первых элитных объектов, известный в народе как «Дворянское гнездо». Теперь в соседнем квартале появится элитный дом на 57 квартир. Раньше на этом участке находилось небольшое трехэтажное здание, но Комитет по охране памятников отнес его к «диссонирующей застройке» и разрешил демонтаж.
Открылись продажи во второй очереди комплекса «Смольный парк» («Возрождение Санкт-Петербурга»), на подходе «Собрание» (RBI), «Дом в Офицерском переулке» («СПб Реконструкция») и другие. Самый ожидаемый проект этого года – «Набережная Европы» от «ВТБ-девелопмента». Один из участников проекта на условиях анонимности сообщил, что продажи могут начаться летом-осенью. Предполагаемые цены – от 5500 евро за 1 кв.м. 700 квартир в составе комплексной застройки на одной из последних видовых набережных могут существенно изменить расклад сил на рынке.
В списке новых проектов появился объект на проспекте Динамо, 6а. Для компании Fort Group это дебют на рынке элитного жилья. Она купила компанию «Тетра-инвест» вместе с правами на строительство жилого дома на 36 квартир с подземным паркингом на 30 мест. Но в целом предложение пополняется медленно, в том числе из-за неопределенности с законодательством. После серии заседаний суд объявил недействительными (с марта 2011 г.) несколько положений городского закона о зонах охраняемой застройки и ПЗЗ. Губернатор Георгий Полтавченко весной объявил мораторий на новое строительство в центре.
Тем увереннее чувствуют себя девелоперы, развивающие проекты бизнес-класса вплотную к центру, но все-таки за его границами. Успешно идут продажи в четвертой очереди комплекса «Новый город» на Малой Охте (включен в альманах лучших архитектурных проектов «1000 х European Architecture»). Реанимирован проект «Платинум» на Свердловской набережной. Фасадная часть 13-этажного комплекса выходит на набережную практически напротив Смольного монастыря. С конца 2010 г. на объекте сменились менеджмент, генподрядчик и финансовый партнер. Цены в объектах бизнес-класса – 90 000–120 000 рублей за 1 кв. м. По мнению аналитиков компании Astera, общий объем предложения составляет около 240 000 кв. м.
В марте самой обсуждаемой темой стало предстоящее введение контроля за расходами госслужащих и налога на роскошь. Впрочем, по словам министра финансов Антона Силуанова, скорее всего, борьба с роскошью сведется к повышенным ставкам по единому налогу на недвижимость. Елизавета Конвей из Knight Frank St Petersburg считает этот закон «не самым приятным нововведением». Понятие роскоши сильно различается в зависимости от региона; кроме того, «создают этот закон те же люди, которые этой роскошью и обладают». Гендиректор «Мир квартир. Элит» Петр Войчинский уверен, что заявленные меры окажут на рынок недолговременное воздействие. «По предварительному проекту в Москве данный налог будут уплачивать владельцы недвижимости площадью от 1000 кв. м. Таких квартир в столице практически нет», – говорит Екатерина Тейн.