Точка зрения: Лоскутный редевелопмент

Почему не получается все сразу

Каждый из больших проектов редевелопмента требует сотни миллионов долларов инвестиций. Но это не единственная причина невозможности единовременных преобразований. До сих пор и в Москве, и в Петербурге есть предприятия, в которых один корпус поделен между несколькими собственниками. В такой ситуации освоение территории по единой концепции серьезно усложняется. Например, в крупной промзоне на востоке Москвы в четырех смежных (сообщающихся) корпусах нашим заказчиком был выкуплен только третий этаж, первый, второй и четвертый принадлежали другому собственнику. Будущие арендаторы 3–4-х корпусов могли попасть в свои офисы, только поднявшись по лестнице первого корпуса и пройдя через третьи этажи двух или трех корпусов.

Другой пример. На территории бывшего Тушинского машиностроительного завода Москвы площадью около 60 га несколько строений в центре участка консолидированы крупнейшим фармацевтическим дистрибутором, собственники завода вынуждены развивать оставшиеся куски. Консолидация активов в пользу одного из собственников уже невозможна, и точечное освоение отдельных участков промзоны является единственно возможным сценарием.

Сказывается и отсутствие опыта серьезного девелопмента у собственников. Порой даже в самых успешных проектах собственники идут по пути постепенного освоения наиболее очевидных с точки зрения коммерческого успеха корпусов / земельных участков. И лишь приход стратегического партнера (консультанта, содевелопера) позволяет взглянуть на площадку новыми глазами. Например, на территории Завода им. Орджоникидзе акционеры объекта постепенно переделывали существующие цеха под дисконт-центр, складские помещения. Интерес девелоперского подразделения французского ритейлера Auchan привел к появлению на территории промзоны ТЦ «Гагаринский». А компромиссное решение со скромным редевелопментом старых площадей переросло в создание на территории бывшего завода бизнес-парка, включающего в себя офисные, торговые и складские площади с развитой инфраструктурой. Интересно, что совместное предприятие по освоению территории было создано лидерами европейского ритейла и менеджерами завода, которых по старинке называют красными директорами.

Идеальных промзон не бывает

Нередко возможности редевелопмента ограничиваются факторами, связанными с экологией, конфигурацией земельного участка, наличием исторических памятников на объекте или обязательствами по сохранению производства и т. д.

Мероприятия по ликвидации (минимизации) санитарно-защитной зоны территории могут подразумевать огромные расходы. Например, в Петербурге рекультивация промышленной площадки ФГУП «РНЦ «Прикладная химия» площадью около 10 га на проспекте Добролюбова (проект «Набережная Европы» компании «ВТБ-девелопмент») оценивается экспертами в 200 млн руб. Порой требуется работать с соседними участками по минимизации влияния их СЗЗ на рассматриваемый участок.

Памятники архитектуры, истории, культуры на территории промзоны – сплошная головная боль для любого собственника, поскольку к подобным объектам проявляется повышенное внимание не только госорганов, но и общественности. На «Трехгорной мануфактуре» в центре Москвы в некоторых корпусах нельзя трогать даже лестничные ступеньки – они являются предметом охраны. Другие корпуса в существующей конфигурации могут быть использованы только как складские помещения. Придется приложить немало усилий для того, чтобы, с одной стороны, сохранить в неприкосновенности исторические памятники и, с другой, с максимальной эффективностью использовать территорию промзоны.

Сложности при редевелопменте вызывают так называемые глухие участки – с плохой транспортной доступностью либо с конфигурацией участка, не позволяющей строить полноценные прямоугольные корпуса. В отдельных корпусах старых заводов сохраняются производственные компании военно-промышленного комплекса, химпрома и т. д., которые также снижают общую привлекательность территории. Существует несколько способов распорядиться подобными активами. Например, некоторые собственники красиво упаковывают свой неликвид и ищут дилетантов, которые это купят. Можно продать глухой участок как бизнес, но надо понимать, что это бизнес специфический – арендаторы, снимающие помещения в изношенных площадях старых фабричных корпусов со сложной транспортной схемой, зачастую платят по серой схеме.

Плоды переделки

Комплекс зданий на площадке обычно не пустует без дела, а приносит определенный доход, легальный или серый. Цель оценки территории промзоны – понять, можно ли будет в случае реконструкции площадей либо сноса и последующего нового строительства зарабатывать больше. Будущий девелопер выбирает: жилье или апартаменты формата лофт; офисы; торговля и инфраструктурные площади; гостиницы; склады; data-центры.

Там, где разрешенное использование участка остается промышленным, по градостроительным нормам строить жилье невозможно. Однако формально никто, кроме СЭС, которая может выявить наличие смежных санитарно-защитных зон, попадающих на участок и фактически наносящих урон даже временно проживающим, не ограничивает реализацию площадей под формат лофтов. Но при трезвой оценке участниками проекта окружения и опасности соседних вредных производств вариант с лофтами будет исключен.

Один из наших клиентов планировал купить промзону, где особый интерес для него представлял корпус из «того самого» красного кирпича старинной постройки. Клиент планировал переформатировать это здание в лофт-апартаменты, а остальные снести. Но беглый технический анализ выявил, что фундамент здания размывало несколько раз (при разрывах магистрального водопровода); в перекрытиях имеются трещины, из-за чего возникают ограничения по нагрузкам на 1 кв. м здания; стеклоблоки, которые находятся в окнах, представляют собой часть конструктива здания и при их демонтаже могут последовать необратимые изменения. В итоге сделка не состоялась – здание необходимо отправлять под снос и начинать строительство с нуля, а это предполагает более высокие расходы.

Успех масштабного ритейл-девелопмента на площадях промзоны гарантирован, когда в зону охвата попадает достаточное количество жителей, но нет чрезмерного уровня конкуренции сопоставимых по размеру современных проектов. Отдельным плюсом является относительная близость станций метро.

Опасности больших проектов в данном случае кроются в необходимости серьезной поддержки со стороны городских властей, поскольку отсутствие глубоко продуманной транспортной схемы, создание которой невозможно без участия города, может не только создать проблемы с пробками, но и отбить желание у покупателей на собственных авто добираться в этот ТЦ.

Если промзона расположена на второстепенной с точки зрения трафика улице, то ее часть, 2–3 га, все же можно отвести под ритейл. Такой формат подойдет под узкоспециализированный сегмент Cash & Carry, в котором работают компании формата Metro C&C.

Обязательно ли все сносить и строить помещения под ритейл с нуля? Однозначно – нет. Разрабатывая концепцию редевелопмента крупного предприятия в районе метро «Дубровка», мы предложили собственнику поэтапно (в две фазы) преобразовать помещение в торговый центр, который может стать крупнейшим на ТТК. При грамотном подходе можно будет минимизировать затраты на редевелопмент отдельных цехов и использовать уже сложившуюся на объекте внутреннюю транспортную схему. Основные затраты коснутся обновления отделки и замены остекления. Пока это только проект, подробности собственник не разглашает.

Использование промзоны с относительно хорошей доступностью под склады – не самый коммерчески привлекательный сценарий, однако, если электрические мощности есть в избытке (не менее 0,5 МВт на 1 га), можно подумать о проекте низкотемпературного склада, у которого срок окупаемости стремится к 6–7 годам. «Сухие» склады в черте города в промзонах строить невыгодно: цена земли слишком высока.