Точка зрения: Пятилетка перемен
За минувшие 10 лет рынок элитного загородного строительства изменился колоссально, однако следующие 5–10 лет изменят его до неузнаваемости.
Десять лет назад строители элитных поселков переживали романтический подъем. Бизнес-планирование проекта было предельно простым (если называть вещи своими именами – его просто не было): есть приглянувшийся участок, желательно Рублево-Успенского шоссе, есть какой-то капитал, задор и желание заработать. Есть знакомая бригада шабашников, наконец. Приступаем к строительству.
Никаких тебе изучений спроса. Никаких генпланов. Рекреационные зоны? Инфраструктура? КПП, охрана и круглосуточный ларек. Генплан и проекты домов? Нарисуем сами. Прогресс, если скопируем на свой манер американцев, скорее пристроим к сельским домикам колонны и капители. Как результат – масса поселков, ударившихся в одну из двух крайностей: либо «шанхай», когда каждый из жильцов соревнуется кто во что горазд – именно так застраивалась Рублевка; либо «казарма» – поселок, застроенный парой-тройкой типовых проектов, которые разработал знакомый дизайнер.
С архитекторами, кстати, была та еще проблема: опыт масштабных малоэтажных застроек был на Западе, но приглашенные звезды попросту не понимали российских реалий. Я отлично помню первые проекты, которые для нас делало бюро Джона Томпсона. Архитекторы работали гениальные, предложенные ими идеи развития территорий Новорижского шоссе с преобразованием ландшафта, обыгрыванием его сильных и слабых сторон были просто золотыми. Но нереальными. Чего только стоила принципиальная идея строительства среди существующих деревень элитных поселков без единого забора. А российские специалисты были заточены под многоэтажное жилье – ну откуда взяться в СССР традициям комплексной элитной малоэтажной застройки?!
Чего не отнять у поселков «старой школы» – они находятся в отличных местах. Красивых полян 10 лет назад было предостаточно. Как результат усилий конца прошлого века – красиво расположенные, но не слишком удобные для постоянной жизни поселки, без прогулочных зон, с узкими дорожками и тротуарами, хорошо если с детской площадкой. Коммуникации – центральные, но вся инфраструктура – стихийная, какая найдется в соседних деревнях (и счастье, если эта деревня называется Жуковка или Барвиха). Зато начальные инвестиции – не более 10% от стоимости поселка. Земля – по нынешним меркам почти даром, долларов по 500 за сотку. И рентабельность проектов под 100%.
Сейчас счастлив тот девелопер, в поселках которого этот показатель достигает 40%. Расширение рынка и рост конкуренции привели к тому, что все больше и больше средств стало вкладываться на ранних этапах. В середине «нулевых» в проектировании произошел качественный скачок. 10 лет назад лишь 10–15% территории тратилось на общественные зоны, сейчас этот показатель достиг 30–35%, ведь постоянно живущим в поселках семьям надо где-то проводить свой досуг. Инфраструктура опять-таки стала рассчитываться на постоянное проживание клиентов. Мощностей, которыми может поделиться область, стало не хватать и по качеству, и по времени подключения, поэтому значительные вложения пошли в собственные коммуникации поселков, строительство собственных газораспределительных станций, водопроводных систем, систем очистки. Скопированные со старых американских проектов домики сменились коллекциями российских архитекторов.
Но до сих пор основная масса застройщиков не в состоянии преодолеть желание экономить на мелочах, выжать максимум коммерческой площади. Отсюда ужасающие планировки, особняки, посаженные квадратно-гнездовым способом окна-в-окна, отсутствие тротуаров и узкие дороги, на которых по утрам образуются пробки. Все эти «мелочи», неучтенные на стадии проектирования, потом не исправить. А если клиенту не создать комфортную среду, он уйдет к другому. Вне зависимости от роста или спада в экономике конкуренция в элитном сегменте всегда растет.
Сейчас построить элитный поселок сложнее, чем возвести многоэтажку в Москве. Проекты становятся все дороже, требуют все большей квалификации, поглощают колоссальные ресурсы. На заре организованного рынка объемы первоначальных инвестиций в проект составляли $2–3 млн, и достаточно было вложить около 10%, чтобы начать продавать поселок. К 2008 г. доля первоначальных вложений выросла в три раза, а сейчас для успеха проекта объем начальных инвестиций должен составлять до 50% от его стоимости. И с каждым годом эта цифра все ближе и ближе подбирается к отметке 100%.
К этому подталкивает логика развития рынка. В конце 1990-х гг. можно было начинать продажи буквально в голом поле. Сейчас мы приходим к необходимости застраивать своими силами до половины поселка: так и клиентам проще, и отделам продаж работать легче. И до момента, когда клиент будет рассматривать только поселки, сразу построенные по принципу «заезжай и живи», осталось, на мой взгляд, не более пяти лет.
Такие проекты «под ключ» будут сравнительно небольшими, до 200 домовладений. Но что такое 200 домов в деньгах? Это около $200 млн только на проектирование, строительство дорог и коммуникаций и возведение домов под внутреннюю отделку. Это минимум 80 га земли, чтобы разместить участки в среднем по 25 соток, и еще 40% уйдет на общественные территории. На закупку такой земли уйдет еще $80 млн минимум. То есть суммарно $280 млн, которые необходимо потратить в ближайшие 1–3 года с учетом, что возврат инвестиций – в горизонте 5–10 лет.
Так что, если 10 лет назад основная проблема успешного элитного строительства состояла в том, чтобы найти профессиональные человеческие ресурсы, сейчас во главу угла ставятся длинные деньги. Но стандартные ставки кредитования в 13–14% делают нерентабельными любые начинания. Поэтому в ближайшие годы мы увидим либо поселки, вышедшие из-под пера крупных девелоперских холдингов, либо результаты альянсов с банками. Проекты, начатые силами энтузиастов, поглотит пыль веков.