На воздухе: Зачем вставать со стула

Когда собственнику крупной компании, специализирующейся на строительстве загородных коттеджных поселков высокого уровня, принесли бизнес-план, первое, что он сделал, – не вдаваясь в детали, уточнил, какова рентабельность. Заметив, что менее чем за 80% он даже со стула не встанет. Для периода 2002–2007 гг. это был характерный ответ. Сейчас девелоперы «встают со стульев» ради куда меньшей доходности. «Максимум 30%, – подтверждает Георгий Дзагуров, гендиректор Penny Lane Realty, – а ведь было 100–150% на проект».

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость», считает, что в 2010 г. загородный рынок Подмосковья начался с нуля. Десять лет назад начинать было проще, утверждают опрошенные «Ведомостями» эксперты, сравнивая ситуацию тогда и сейчас (также см. статью «Пятилетка перемен» в рубрике «Точка зрения»).

Инерция былого

«Рынок семь лет шел в гору, пока не дошел до исторического максимума. Ситуация должна была поменяться, и она изменилась, но цифры для расчета экономики многих проектов – из прежней эпохи и пышат мажором», – говорит Александр Илюхин, гендиректор компании «Апрель». Он считает просчеты аналитиков 2007–2009 гг. одной из причин появления на посткризисном рынке «унылых экскрементов»: «Они либо почти не продаются, либо непропорционально эффективности проекта увеличиваются маркетинговые затраты и затраты на создание избыточных «завлекалочек».

Застройщики научились хотя бы привлекать консультантов, никто уже не строит без предварительной проработки концепции, согласования ее с риэлторами, утверждает Дзагуров (стоимость пакета консалтинговых услуг Елена Родина, руководитель загородного департамента компании Chesterton, оценивает в $70 000– 80 000). Строители поселков начала века руководствовались в основном «личным видением». Компании больше смахивали на шарашкины конторы, которые за счет административного ресурса смогли получить хорошую землю, добавляет Алексей Аверьянов, гендиректор Vesco Group. «Зато поселки отличались хорошим местоположением и участками от 50 соток до 1 га и больше», – вспоминает он.

«В экселевской таблице были зафиксированы затраты на приобретение земли, получение согласований, стоимость проектирования, сумма отчислений брокерам. Сумма этих слагаемых умножалась на два, так получали цену, по которой продукт будет выставлен на рынок», – описывает принципы ценообразования Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family. Финансовая модель также была проста. «Практически любой девелопер, который работал в начале 2000-х, может рассказать захватывающую историю о том, как он строил первые поселки на деньги, привлеченные от друзей и знакомых, но практически никогда – от банковских структур. Концепции ценности денег во времени практически не существовало», – отмечает эксперт.

Структура расходов

В ценах 2006 г. на создание элитного клубного поселка на большой воде, в 20 км от МКАД, планировалось потратить $35 млн. Формат застройки – резиденции и коттеджи. Инфраструктура – эллинги, ресторан, причал и т. д. 22 га земли обошлись в $7,5 млн руб. (по $341 за сотку), еще $6 млн стоила подготовка территории (получение ИРД, техусловий, согласований, изыскательские и проектные работы и т. д.), $6,5 млн, или около $295 за сотку, – подключение к сетям. При себестоимости строительства резиденций в $1000 за 1 кв. м продавать их планировали по $2300 за 1 кв. м, на рекламу тратить 1,5% от выручки. На реализацию проекта отводилось два года, планируемая доходность – 70%. Проект так и не был реализован из-за проблем с оформлением земли, участки разобрали друзья собственника.

Сейчас, по данным Vesco Group, оптовая стоимость сотки – не менее $15 000, а с учетом потерь на дороги и общественные зоны (30%) – $19 500. Подключение коммуникаций обойдется в $5000 за сотку. Зато расходы на строительство элитного коттеджа – те же $1000 за 1 кв. м. 2–7% от стоимости проекта тратится на его продвижение. То есть, по словам Аверьянова, затраты на строительство занимали большую часть, нежели сейчас: «Строили большие дома и в основном из кирпича». На землю тратили в среднем 15–20% от стоимости проекта, на стройку – 60–65%, сейчас 30–40% инвестиций идет на приобретение земли, 40–50% – на стройку, подсчитывает Александр Илюхин.

Земля подорожала в 30 раз

По данным Илюхина, в 2000 г. на калужском направлении сотка хорошей земли стоила $300, сейчас – $5000–10 000, до $15 000, если до Троицка. По Новорижскому, Рублево-Успенскому, Ильинскому шоссе на удалении до 12 км от МКАД с 2002 г. стоимость земли под организованную застройку выросла в разы (5–10 раз), говорит гендиректор Soho Estate Елена Первакова и другие эксперты. В 2002 г. выведенные из госсобственности земельные участки санаториев и пансионатов (большая часть пансионата «Сосны» на Николиной Горе, санатория «Барвиха» и др.), а также совхозные и колхозные земли (через скупку паев) обходились девелоперам в $50–500 за сотку. Ведомства приватизировали загородные активы или предприятия выкупали участки, на которых располагались их дома отдыха, пансионаты, называет еще один вариант получения дармовой земли Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба». «Проект можно было начинать и не выкупая землю. Оформлять ее в аренду и строить», – добавляет Дзагуров.

Если на что и приходилось тратиться, то на перевод земли в нужную категорию (под жилищное строительство). По данным риэлторов, на Рублевке перевод в ИЖС стоил $300–3000 за сотку в зависимости от объема и исходного назначения (сейчас – $5000–30 000 за сотку).

Сейчас в ближнем Подмосковье на престижных направлениях землевладельцы просят от $20 000 до $65 000 за сотку. По этой цене предлагается 20 га рядом с деревней Шульгино на Рублево-Успенском шоссе в 6 км от МКАД, приводит пример Первакова. И земля под застройку уже распродается не крупными лотами, но в мелкую и среднюю нарезку.

Качественные земельные массивы с вменяемой транспортной доступностью почти закончились, сетует Илюхин: «Колхозов не осталось, бомбить нечего, держатели земли уже сформировали приоритетную цену продажи. Которая не вписывается а бюджет покупки девелопера». Приходится работать с тем, что осталось, или застройщикам договариваться с собственником земли о совместном творчестве.

После кризиса оптовая цена земли значительно снизилась относительно перегретых предкризисных ставок, напоминает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости Blackwood. «Но даже это не вернуло нас на уровень 10-летней давности», – говорит Елена Родина из Chesterton. Кроме того, большинство компаний осваивает «старые земли», говорит Алексей Аверьянов из Vesco. Или банки, завладевшие залоговыми участками, привлекают девелопера для реализации непрофильного актива, так что себестоимость той же земли для проектов оказывается даже выше по причине наложенных банковских потерь, объясняет Сайфутдинов. «В этом случае важно правильно выбрать концепцию и строго придерживаться графика строительства. Такой проект трудно сделать доходным. Скорее речь идет об окупаемости затрат, а зачастую и фиксации убытков», – рассуждает консультант.

Что касается цен для покупателей, то в 2002 г. стоимость сотки в коттеджных поселках варьировалась от $7000 до $30 000, сейчас цена стартует от $10 000, самая дорогая земля предлагается по $70 000–80 000. Дома в «Павлово» стоили $0,4–0,5 млн, сейчас – $1,4 млн, говорит Дзагуров. Издержки росли быстрее, чем цены на недвижимость, резюмирует Первакова.

Согласования и техусловия

По мнению Георгия Дзагурова, сейчас девелоперы в основном тратятся на согласования и выкуп коммуникаций: «Десять лет назад это добавляло $1000–1500 к стоимости сотки, сегодня – $5000–7000». Например, в 2002 г. киловатт электричества в хорошем районе Новой Риги стоил $1000, в 2012-м – около $5000. Не более $1000 стоило подключение одного дома к газовой трубе, сегодня – 250 000–400 000 руб. (до 1 млн руб., если официально подключение газа затруднено, уточняет Наталья Кац). Как следствие, размножаются проекты с участками без подряда – строить стало невыгодно.

И десять лет назад, соблюдая все нормы и правила, на 100% оплачивая труд и материалы, прибыль получить было бы крайне трудно, признает Дзагуров. Однако после 2008 г. срок экспозиции элитных поселков вырос значительно, а нормы и правила ужесточились радикально. «Поведенные гастарбайтерами коммуникации могут быть не приняты в эксплуатацию, ливневая канализация обязательна и должна даже выходить за периметр поселка и т. д. Зачастую девелопер узнает о новых правилах уже в процессе работы над проектом», – описывает Дзагуров. «Суммы за согласования проекта зависят от того, кто ты, от кого пришел, что строишь и где. И если у согласующих инстанций есть возможность получить побольше, то они ею непременно воспользуются», – резюмирует он. Иной проект нельзя согласовать ни за какие деньги, так как законодательная база ужесточена, добавляет Наталья Кац.

Маржа тает

«Десять лет назад вложения в загородную недвижимость были выгодны как девелоперу, так и частному инвестору», – ностальгирует Георгий Дзагуров. Десять лет назад создатели дорогих поселков доходность даже не отслеживали, отмечает Алексей Аверьянов: «Строили для себя». А прибыль получали от земли, пик роста цен на которую пришелся на 2004–2006 гг.». Елена Родина, анализируя проекты на Рублево-Успенском шоссе, вышедшие на рынок с 2002 г. по настоящее время, утверждает, что практически у половины из них эффективная доходность (учитывается не цена приобретения земли, а ее текущая рыночная стоимость) отрицательная: «Это означает, что девелоперы получили бы больше прибыли, если бы не занимались девелопментом вообще». «Средний срок реализации загородного проекта должен составлять 3–6 месяцев, у нас же поселки продаются годами, что говорит об ошибках при создании концепции, просчетах в отношении ожидаемого спроса, низкой ликвидности самих домов, несоответствии цены и качества продукта», – категорична Первакова.

Ошибки обходятся дорого

Александр Илюхин, гендиректор компании «Апрель»:

– Даже если кажется, что стройка идет в чистом поле, она окружена полями других владельцев, с которыми часто случаются договоренности устные и с конкретным человеком. Собственники проекта на Дмитровке решили оптимизировать продажи, уволив руководителя проекта. Сэкономив на его зарплате, они потеряли все его договоренности, в том числе и о трассировке газа по соседнему участку. Цифры за сервитут по земле стали астрономическими. Поселок для постоянного проживания превратился в захудалый набор летних домиков.

Закономерный процесс

Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family:

– Всегда сначала строятся объекты элитного класса. Рынок насыщается, девелоперы переходят в сегмент бизнес-класса (с доходностью 40–50%), затем начинают обращать внимание на массовую застройку. Высокая маржа позволяла не обращать внимание на непредвиденные расходы, компенсировала ошибки проектирования. Не велика разница, заработать 100 или 85%. Но когда приходится работать с продуктом, у которого рентабельность 10–15%, любая ошибка может привести к серьезным убыткам.