Ориентиры: Выгодные регионы
Крупные компании все чаще задумываются: а так ли им нужен офис в Москве? После чего покупают площади в регионах.
Компании совершенно бесполезно тратят кучу денег, обеспечивая беззаботную жизнь московских рантье, заявил Гайк Папоян, директор отдела региональных проектов CBRE. Он объяснил, что имеет в виду: «Из 40 000–50 000 руб. зарплаты иногородний сотрудник какой-нибудь фирмы отдает 25 000–30 000 руб. в месяц за съемное столичное жилье. На руках у него остается 20 000–25 000 руб., которые бы он с удовольствием получал у себя в родном городе, живя в кругу друзей, в своей привычной среде». Так и получается, что большие компании, где работает много немосквичей, обеспечивают доход собственникам квартир, которые снимаются иногородними сотрудниками.
«Зачем оставаться в Москве, если можно найти бэк-офис и сотрудников вне Москвы?» – задается вопросом Гайк Папоян. И сам на него отвечает: корпорации все чаще открывают офисы в регионах, переводя туда call-центры, бухгалтерию, аналитику, HR и даже маркетинг.
«Тенденция открытия бэк-офисов крупных компаний в регионах набирает обороты», – комментирует Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers International. Корпорации начали выводить офисы в регионы еще в 2006–2007 гг., продолжает Гайк Папоян. Но кризис остановил этот процесс: стоимость аренды в московских кабинетах упала, цена рабочей силы также снизилась одновременно с сокращением персонала, не было смысла делать капитальные затраты, вкладываясь в приобретение региональных площадей.
Первыми бэк-офисы не в Москве открывали табачные компании, вспоминает Побуковская: «Заводы по производству они открывали в Подмосковье и регионах и, соответственно, выносили туда свои офисы – например, Philip Morris открылся в Ижоре (под Санкт-Петербургом), JTI – в Петергофе».
За последние 1–1,5 года около 75% крупных банков уже частично переехали в российские города. Так, у Сбербанка РФ call-центр раньше был только в Москве. Уже 1,5 года как call-центры появляются в региональных центрах, для этого «Сбер» арендует или покупает по 6000–15 000 кв. м и больше, рассказывает Папоян. Так, в Новосибирске Сбербанк купил БЦ «Росевроплаза» площадью 25 000 кв. м, в Ростове-на-Дону построил под себя здание на 15 000 кв. м, в Екатеринбурге из 30 000 кв. м арендует половину, вторая половина у банка в собственности (в БЦ «Галион»). У «Уралсиба» здание в Уфе, что естественно, поскольку этот банк оттуда родом, в Твери у них около 4000–5000 кв. м. Альфа-банк приобрел в Ульяновске 15 000 кв. м офисов. Сити-банк открылся в Рязани.
От банков не отстают мобильные операторы, которые «движутся за своими абонентами», добавляет Папоян. Раньше их клиентура была в основном в Москве и Санкт-Петербурге, с расширением мобильной связи перед операторами встала задача круглосуточного обслуживания абонентов, что в такой большой стране, как Россия, довольно сложно. Накладно иметь call-центр в одном только часовом поясе (приходится платить повышенную ставку за ночную работу), поэтому они открываются на Урале, в Новосибирске и т. д. Например, «Билайн» открыл call-центр в Перми, в Твери у них 20 000 кв. м. «Мегафон» разместил бэк-офис в Самаре, Теле2 – в Челябинске.
Крупные российские и международные корпорации придерживаются той же логики «рассеивания». Например, вся бухгалтерия Siemens (Россия и Восточная Европа) сосредоточена в Воронеже, рассказывает Папоян. А «Лукойл» перевел бухгалтерию в Пермь. «Техносила» открыла бэк-офис в Новосибирске.
«Любые крупные компании, которые имеют заводы и производства, переводят свой бэк-офис ближе к производству», – добавляет Побуковская. Кондитерские компании, расширяя свой бизнес, идут по такому же сценарию, в частности Mars – в Ступино.
«Зачастую эти компании – единственный крупный работодатель в данном регионе. И если они платят сотрудникам по 25 000– 30 000 руб. в месяц, лояльность последних не знает предела», – комментирует Папоян. По данным CBRE, арендные ставки на офисы в регионах так же, как и зарплаты, в разы ниже: в Новосибирске – $400 за 1 кв. м в год, в Ульяновске – $200.
В Москве, по данным CBRE, средняя ставка – $1200 (по данным Knight Frank – $1300 за 1 кв. м в год на помещения прайм). И, как ожидают эксперты, ставки еще вырастут. В I квартале 2012 г. объем нового офисного строительства был на 55 000 кв. м меньше IV квартала прошлого года и составил 111 300 кв. м (данные CBRE). В I квартале 2011 г. было введено около 190 000 кв. м кабинетов. Эксперты ожидают, что к концу 2012 г. сдадут около 700 000 кв. м. В течение I квартала этого года доля вакантных площадей уменьшилась приблизительно на 1–2% по сравнению с показателями в конце 2011 г. В центре свободно не более 9% кабинетов, за пределами МКАД – 17%. По прогнозам CBRE, в течение 2012 г. запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А (прайм) составит $1300 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, на офисы класса А – $850 и на офисы класса B – $500.
С такими ставками и ростом технологий компании все чаще будут сомневаться в необходимости московского офиса. «Открытие бэк-офисов в регионах и перевод туда части отделов компании – тренд ближайших 10 лет», – уверен Папоян.