Точка зрения: Место и метры
У каждого подмосковного направления свое реноме. Запад – дорого и респектабельно, юго-восток – бюджетно и без излишеств, юго-запад – недешево, но приятно во всех отношениях. Это на уровне эмоций. Если подходить к такой оценке с рыночными критериями, то выясняется, что на каждом направлении формируется свой тип загородных поселков. И определяется он не только ценой, но и набором опций в поселке и условиями продаж, которые предлагает девелопер.
Вопрос в том, чем готов поступиться покупатель – ценой или комфортом. Ведь за одну и ту же цену можно приобрети разную по классу недвижимость. Возьмем за точку отсчета $10 000 за сотку в поселке. На Киевском шоссе в 20 км от МКАД это нечто среднее между бизнес-классом и экономом. Для юго-востока $10 000 на таком же расстоянии – бизнес-класс с плюсом. Для северного направления, например Ленинградского шоссе, то, что продается от $10 000 за сотку и выше, попадает в элитный сегмент. Зато на Рублевке и Новой Риге такая земля – экономкласс. Чтобы угодить покупателю на юго-востоке Подмосковья, девелопер должен предлагать ему землю мелкой нарезкой – 6–8 соток, не больше. Не важно, участки это для постоянного проживания, с полным набором коммуникаций (электричество, газ, централизованное водоснабжение и канализация), или жесткий эконом, когда достаточно электричества, а газ по желанию. Но поселки по $10 000 за сотку на юго-востоке не должны быть дальше 20 км от Москвы.
На юге и юго-западе покупают участки побольше – 8–12 соток. И есть тенденция к увеличению площадей. По этим направлениям интерес есть и к поселкам со всеми коммуникациями и инфраструктурой, и к экономным вариантам с одним лишь электричеством, но расположенным за 30–35 км от МКАД. На западе Подмосковья в ходу участки по 13–15 соток с коммуникациями городского уровня. Экономсегмент там не развит, в основном он представлен на вторичном рынке участками, полученными в советское время.
На севере хорошо берут наделы до 10 соток. Но есть потребность и в 13–15 сотках. Участки с полным набором коммуникаций здесь пользуются слабым спросом. Покупатели северных направлений предпочитают экономные предложения, дорогие участки здесь продаются медленно.
Естественно, возникает вопрос: зачем на престижных направлениях делать продукт экономкласса, а на непрестижных – элитный? Между тем всегда есть люди, готовые покупать дорогие коттеджи на Ярославке или экономичные участки на Киевке. Так сложилось исторически. Кроме того, по нашей статистике, 70% спроса приходится на «территориальные продажи», когда клиент покупает участок, исходя из удобства расположения по отношению к основному жилью.
Соотношение продаж по классам недвижимости сейчас можно определить пропорцией 1:2:4, где 1 – элита, 2 – бизнес-класс, 4 – эконом. Это означает, что в год на первичном рынке в поселке элитного класса при полном соответствии продукта рынку продается 40 элитных участков, в поселке бизнес-класса – 80 участков, в поселке экономкласса – 160 участков, выставленных посреднерыночным ценам. Некоторые проекты в данную статистику не попадут, потому что они не в рынке и темпы продаж в них могут быть сильно ниже. А это значит, что девелопер либо ошибся с концепцией, либо необоснованно завысил цену, либо качество его продукта хуже, чем у конкурентов (ускоренных темпов продаж можно добиться и за счет занижения цены на 25–30% от рынка). Однако правильным считается соотношение 1:3:6 или 40:120:240. К этому стремится рынок.