По новым правилам

В конце мая правительство утвердило проект планировки территории Московская товарная по заказу компании «Росрегионпроект девелопмент», которая ожидала этого решения более полугода. Партнер «Росрегионпроект девелопмента» – группа «Эталон», которая на 20,8 га планирует реализовать проект «Царская столица». Он предусматривает строительство 567 000 кв. м жилых и коммерческих площадей, инвестиции – $792 млн.

Общие обязательства Смольного по освоению и развитию территорий к 1 января 2012 г. превышали 677 млрд руб., сообщал Полтавченко в мае, выступая перед депутатами ЗС. Властям потребуется 2–3 года, чтобы выполнить свои обязательства по согласованным проектам планировки, брать на себя новые обязательства администрация пока не готова, уточнял тогда же представитель вице-губернатора Игоря Метельского.

Прагматичный подход

Городу не хватает средств и на уже реализуемые проекты. Пaо данным комитета по строительству, в 2010 г. под комплексное освоение в целях жилищного строительства было продано 480 га, на которых можно построить 4 млн кв. м. Строительство только объектов образования на этих территориях обойдется примерно в 20,5 млрд руб., в то время как планируемый объем финансирования по отраслям «дошкольное и школьное образование» на 2012–2014 гг. для обеспечения потребности всего города – 10 млрд руб.

Полтавченко считает, что бюджет должен вкладываться в социальную и инженерную инфраструктуру только на тех территориях, в развитии которых Смольный заинтересован, а другие проекты инвесторы должны за свой счет обеспечивать инфраструктурой. «Это прагматичный, но абсолютно честный подход. Строительство дорог, инженерной и социальной инфраструктуры во второй зоне надо вести только за счет инвестора. Кто не согласен – пусть сидит и ждет, пока выкупленное им колхозное поле понадобится городу», – сказал губернатор.

В условиях нехватки бюджетных средств компании будут задействовать свой лоббистский ресурс, кому удастся договориться, тот и получит финансирование для школ и садов на территории своих проектов быстрее, уверен представитель одной из девелоперских компаний.

Нам, как иностранному инвестору, лучше такая стратегия, чем ее отсутствие, считает директор по развитию NCC Александр Свинолобов. По крайней мере когда городских денег не хватает на всех, власти честно могут признать, какую зону они развивают, а какую нет, прозрачные правила игры в этом вопросе очень важны, добавляет он.

«Мы около полугода ожидаем получения градостроительного плана, еще в апреле должны были бы начать строительство и открыть продажи жилья, но из-за медлительности чиновников проект стоит, это привело к тому, что планируемое поступление средств в компанию от продаж откладывается на неопределенный срок», – рассказывает представитель крупного девелопера. Гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов считает надуманной точку зрения, что на всех бюджета не хватит: «Мы с другими застройщиками подсчитали, что на обеспечение всех новых строек школами и детскими садами требуется не такая уж и большая сумма – порядка 2,5% от ежегодного городского бюджета».

Лед тронулся

По словам Полтавченко, на май в Смольном ожидали утверждения около 200 проектов планировки территорий (ППТ). Затягивание с подписанием ППТ может привести к тому, что через несколько лет в предложении жилья образуются локальные провалы, предупреждает гендиректор Hansa Group Олег Барков. Но резерв у рынка есть – на нем работает много компаний и достаточно участков было подготовлено ранее, говорит он.

По словам Свинолобова, масштаб возможного бедствия оценить крайне сложно, поскольку проект планировки на большую территорию часто делается для одного маленького проекта, а прямой связи между количеством проектов планировки и площадью проектируемого жилья нет.

Договор с «Эталоном» был заключен в прошлом году, но он может вступить в силу только после того, как будет принят проект планировки, сообщал ранее представитель «Росрегионпроект девелопмента».

Процесс прохождения ППТ активизировался, первые документы стали утверждаться на правительстве, радуется вице-президент ВТБ Александр Ольховский.

Если власти начнут активно согласовывать проекты, рынок может не почувствовать полугодовой задержки с выдачей ППТ, считают застройщики. Сроки подготовки градостроительных документов у нас традиционно длинные и могут достигать 1–1,5 года, объясняет Свинолобов. Заморозка некоторых проектов из-за отсутствия документов, возможно, не повлияет на предложение жилья в ближайшие годы, полагает Возиянов. Ссылаясь на комитет по строительству, он утверждает, что в ближайшие два месяца городские власти планируют утвердить 50 ППТ. В комитете это не комментируют.

Наценка за школу

В начале июня губернатор в Смольном встретился со строителями. По данным пресс-службы Смольного, рассматривались три схемы взаимодействия строителей и администрации при строительстве социальных объектов: выкуп городом социальных объектов у инвесторов, ГЧП и передача в собственность городу инженерно подготовленного участка для последующего строительства социальной инфраструктуры за счет городского бюджета. Последний вариант губернатор считает «наиболее приемлемым», сообщает пресс-служба.

Возиянов считает вариант, когда застройщик безвозмездно передает городской администрации подготовленный участок под социальные объекты, которые строятся там за счет бюджета, взаимовыгодным и самым простым в администрировании.

На совещании была утверждена самая удобная для застройщиков схема, согласен начальник аналитического отдела Setl Group Владимир Копылов. По его словам, затраты на подведение инженерии к участку несущественны и входят в общие затраты проекта, зато появление школы может дать компании прибавочную стоимость в 10–15%. А если школа уже строится, цена возводимого жилья может увеличиться на 10 000–15 000 руб. на 1 кв. м, оценивает он.

В выкупе Смольным построенных компаниями объектов есть сложности: городские власти используют определенные сметные нормативы, которые зачастую невысоки, а требования к таким объектам серьезные, поэтому строительство социальных объектов для инвесторов может быть убыточно, считает Возиянов. Кроме того, в этом случае для реализации проектов приходится использовать заемные средства, а проценты по кредитам не входят в сметную стоимость, добавляет он. К тому же банки, как правило, ограничивают кредиты средствами, которые требуются на жилой проект, поэтому данная схема невыгодна компаниям, отмечает Возиянов.

При реализации проекта ГЧП срок возврата вложенных средств слишком длительный – минимум семь лет после окончания строительства, говорит Копылов. В случае реализации проектов по схеме ГЧП процентные ставки учитываются при расчетах с городской администрацией, но займы для застройщиков дорогие и администрации невыгодно их оплачивать, рассуждает Возиянов. Строительство школы, по оценке Копылова, может потребовать инвестиций до 1 млрд руб. Опрошенные «Ведомостями» застройщики уточняют, что все три схемы ранее уже были опробованы Смольным.

В ожидании стратегии

В социальных объектах заинтересованы как городская администрация, так и застройщики, ведь они повышают интерес покупателей к объекту, говорит Свинолобов. Но власти должны еще и контролировать происходящее на рынке: нельзя допускать, чтобы огромные жилые массивы строились без школ и детских садов, отмечает он. Но с другой стороны, не должно быть и перекосов – если компания купила землю в районе, где до сих пор нет школы и детского сада, и ее обязывают обеспечить социальной инфраструктурой весь район, то это неправильно, говорит Свинолобов.

Сейчас идет процесс взаимной адаптации власти и участников рынка, уже понятно, что политика нового губернатора будет отличаться от политики прежнего, полагает Барков. Хотелось бы, чтобы правительство как можно быстрее сформулировало принципы градостроительной политики, которые бы не поменялись через 2–3 года, добавляет он. Диалог с бизнесом, хороший или плохой, при предыдущем губернаторе был, а сегодня он просто прекратился и это хуже всего, отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Если чиновников не устраивают проекты ППТ, они должны объяснить, что конкретно хотят в них изменить, а не накладывать мораторий и замораживать все согласования, возмущается он. «Плохо, когда правила игры дискриминационны, еще хуже, когда они просто отсутствуют», – заключает Тетыш.

А гендиректор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко считает, что ревизия проектов планировок – не самый плохой шаг. В результате градостроительный процесс может упорядочиться, а недостаточно глубоко проработанные и обоснованные проекты планировок отсеяться, полагает он.