Магазины для своих

Иностранные компании проявляют интерес к российской торговой недвижимости, ориентируясь на ее высокую доходность, почти вдвое превышающую, например, европейскую, говорит Максим Гасиев, гендиректор Colliers International. По его словам, в этот сектор до кризиса активно инвестировали турецкая Enka (сейчас владеет 10 ТЦ в Москве) и шведская IKEA (14 ТРК в России). Сейчас последняя притормозила экспансию в России, в частности, отложив строительство «Меги» в Мытищах.

Кто тут строит

На отечественном рынке превалируют местные игроки, рассказывает Наталия Тишендорф, директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle: «Они имеют доступ к властям и могут получить необходимые согласования». Иностранцы же, планировавшие до кризиса войти в Россию, старались найти местного партнера, который мог бы открыть необходимые двери. По завершении строительства, отмечает Тишендорф, зарубежный инвестор обычно выкупал долю партнера, как это сделала, например, Immofinanz. Она в 2011 г. выкупила долю «Патеро девелопмента» в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино». По данным Colliers Int., иностранным игрокам полностью или частично принадлежат 25 торгцентров в Москве арендуемой площадью около 1,4 млн кв. м.

Сброс активов

Сейчас они предпочитают продавать активы, мобилизуя средства из-за нестабильности европейской экономики, отмечает Гасиев. Венгерская TriGranit вышла из проекта ТЦ «Мозаика» в Москве, французская Apsys Group уступила «Галс-девелопмент» долю в ТЦ «Лето» в Санкт-Петербурге, австрийский Volksbank Real Estate продал 40% ТЦ «Времена года» российскому фонду Romanov Property Holdings, перечисляет он.

После кризиса активность зарубежных игроков в России сошла на нет, сожалеет Эдуард Тишко, коммерческий директор «Макси девелопмента» (реализует пять проектов ТЦ в регионах). Строящиеся сейчас в России качественные торгцентры (по данным компании «Магазин магазинов в ассоциации с CBRE», таковых около 70), как правило, «имеют российское происхождение», отмечает аналитик Андрей Васюткин.

«Иностранцам сложнее строить ТРЦ в стране, где они не понимают бизнес-процессов и не знают правил игры», – объясняет Петр Исаев из Capital Group. Сейчас, по его словам, девелопментом торгцентров в основном занимаются «российские компании локального уровня».

Кто кредитует

«После кризиса локальные девелоперы раньше, чем федералы, стали проявлять активность и выходить на рынок с хорошим продуктом», – уверяет Тишко. Ольга Антонова, директор департамента по работе с арендаторами Crocus Group, считает, что локальному игроку без большого опыта и надежных активов сложно выйти на рынок с серьезными объемами застройки – кредит ему вряд ли предоставят. «Банки уже обожглись в 2008–2009 гг., получив на баланс огромные проекты и не имея представления о том, что с ними делать», – дополняет коллегу Исаев. Поэтому, говорит он, сейчас компании, которая себя не зарекомендовала, получить деньги на проект практически невозможно.

Около 20 банков в настоящее время кредитуют недвижимость в России, что на треть меньше, чем до 2008 г., отмечает Тишендорф. Однако объемы финансирования, по ее словам, почти не уменьшились. Хотя лидеры на рынке заемного финансирования по-прежнему Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, активизировались и иностранные кредиторы (Raiffeisen, Unicredit, Aareal), говорит Александр Зинковский, аналитик Cushman & Wakefield. Впрочем, отмечает он, их объемы кредитования гораздо ниже: «Банки предпочитают крупных и надежных девелоперов и качественные проекты».

За кем будущее

Зарубежные игроки привозят в Россию новые форматы – например, аутлеты под Москвой строят польская Fashion House Group и американский Hines. «Но иностранцы реализуют планы медленнее. Отечественные [девелоперы] превалируют», – отмечает Антонова. Она полагает, что и далее масштабные проекты будут реализовывать федеральные компании. Исаев считает, что последние активны на кризисном рынке, тогда как локальные – на растущем. «Если мы войдем во вторую фазу кризиса, федералы могут проглотить регионалов, – полагает он. – У них больше возможностей». Тишендорф согласна, что федеральный бренд («Рио» у ГК «Ташир», «Июнь» у ГК «Регионы», «Аура» у Renaissance Development) сильно ускоряет сдачу объектов в аренду.