Точка зрения: Ностальгия по рынкам
В последние пару лет самые разные девелоперы рассматривают возможность по организации «рынков v.2.0» с качественным сервисом для покупателей и продавцов. Форматы неорганизованной торговли отмирают: если в 2000 г. на ее долю приходилось, по данным Росстата, 26%, то к 2010 г. эта цифра снизилась до 12,5%. Может ли тенденция замещения рынков торговыми центрами повернуть вспять?
С точки зрения спроса это вполне возможно, так как в больших городах меняется портрет активного покупателя. Изначально торговые центры были ориентированы на так называемый средний класс. К нему аналитики относят домохозяйства с годовым доходом в $30 000. Таковых в Москве, по данным Росстата, уже около 60%. И если первоначально рост доходов затронул в основном те группы населения, которые удачно вписались в экономические реформы и для которых западный формат торговли оказался вполне естествен, то сейчас бюджетный сектор по темпам роста зарплат обгоняет коммерческий. Это означает, что в торговые центры приходит все больше людей с иным, более консервативным менталитетом. И их пониманию торговли рынки соответствуют больше. Поэтому не исключено, что у них есть не просто шанс выжить, но и увеличить лояльную аудиторию.
В отличие от ярмарок, которые есть и в Европе, рынок – постоянно действующая структура, у которой есть целевая аудитория и зона охвата. Другое дело, что эти характеристики складываются стихийно, тогда как у торговых центров это результат планирования и управления. Но не все рынки одинаково «полезны».
Сейчас в Москве, по нашим оценкам, около 900 000 кв. м занято под оптово-розничные рынки. Наиболее распространены продовольственные – наследники колхозных базаров, существующие с советских времен.
Они специализируются на скоропортящейся продукции. Арендаторы платят арендную ставку в виде ежедневного сбора с торгового места, который составляет 1000–1500 руб., что вполне сравнимо со ставкой в торговой галерее, и на порядок выше ставки, которую платит гипермаркет. Неудивительно, что гипермаркет выигрывает ценовую конкуренцию. Однако отсутствие контроля позволяет производить манипуляции с просроченной продукцией, что и обеспечивает рынкам иллюзию низких цен.
Продовольственно-рыночная концепция может использоваться в классическом девелопменте, если речь идет о небольшой площади и торговле премиальными товарами. По этому принципу, например, организован верхний этаж в торговом центре «Цветной», где торгуют фермерской продукцией и дорогими продуктами.
Классическим девелоперам будет сложно перепрофилировать и мелкооптовые, и вещевые рынки. Первые достались Москве в наследство от «лихих 90-х» и специализируются на продаже продукции длительного хранения (бакалея, заморозка, консервы), а также бытовой химии. По ассортименту столичная оптовка близка к супермаркету. И постепенно будет ими вытеснена.
Вещевой рынок изначально предоставлял челнокам площадку для розничной реализации, но постепенно эволюционировал в сторону торгового центра, где можно найти самую разную продукцию, в том числе и ведущих брендов. Ценовая и ассортиментная политика хаотична. Можно легко натолкнуться на фейк по цене оригинала, а иногда и наоборот. Яркими примерами таких рынков являются «Коньково» или «Южный».
Блеск и нищета рыночной торговли заключаются в оптовых вещевых рынках. Опт формирует ассортимент. Оптовые цены в 2–2,5 раза ниже розничных, и приобретаемые на таких рынках товары затем продаются в розницу в уличных магазинах, киосках в подземных переходах и на вышеупомянутых вещевых рынках. За счет оптовых продаж достигается колоссальный оборот: с 1 кв. м – более $15 000 в год. Сравнимые показатели лишь у лучших гипермаркетов. Арендная ставка может составлять более $100 000 за торговое место в год. Такие арендные потоки не могут не вызывать интереса у девелоперов.
Но круг инвесторов, которые могут заинтересоваться таким рынком, невелик. Пусть он и генерирует огромный денежный поток, но бизнес арендаторов находится в серой зоне, и такой объект – высокорисковый во всех смыслах. Переоборудование его и формирование новых привычек потребителей потребует значительных денежных и временных затрат. Поэтому рынки в России так и останутся нишевыми объектами, если не произойдет радикального разворота в потребительских предпочтениях.