Торговля на переменах
Российский ритейл ждет перестройка: большинство торгцентров построено в начале века и требует обновления. Иначе они потеряют покупателейРеконструкция торгцентра «Савеловский» обойдется в 500 млн руб.. Сергей Лукьянчук, гендиректор ТК «Савеловский»:
«ТК «Савеловский» занимает 6 га, полезная площадь – 40 000 кв. м: корпуса, где торгуют мобильниками, компьютерами, одеждой и два детских. Реконструкция началась в 2010 г. с детского и одежного блоков. Внутри все сломали, сделали стеклянные павильоны, систему кондиционирования. Вероятно, скоро появится первый дисконт «Детского мира». В одежде мы сразу решили развивать дисконт-магазины, когда не было еще аутлетов. Привлекли Adidas, Reebok, Puma, Collins. Недавно – первый в России Nike не по франшизе. Почти год вели переговоры, они приехали, посмотрели и сказали: «Хотим договор на 10 лет». В компьютерный корпус тоже стараемся привлекать бренды: Apple, Toshiba, Nokia, планируем открыть Samsung. Часть галереи у площади снесли, на площади будет фудкорт. Будем менять фасады на алюкобонд».
В лучших ТЦ опять возрождаются листы ожидания и растут ставки, их менее успешные конкуренты вынуждены проводить реконструкцию или менять концепцию, объясняет Татьяна Ключинская, региональный директор Сolliers International. Особенно часто вопрос о переменах встает в городах с высоким уровнем конкуренции – Москве, Петербурге, Екатеринбурге, отмечает она.
Стимулы от конкурентов
Насыщение московского торгового рынка многих подтолкнуло к активным действиям, согласен Андрей Васюткин, аналитик «Магазин магазинов в ассоциации с CBRE». «Океанариум в ТЦ «Рио» на Дмитровском шоссе появился не из-за того, что это самый рентабельный и удобный для арендодателя объект», – усмехается он. Представитель ГК «Ташир», построившей «Рио», не отрицает, что на МКАД и за ней можно строить только торгцентры с мощными магнитами в виде развлечений. «Ташир», по его словам, вложил в океанариум десятки миллионов долларов и отдал под этот объект часть территории, предназначавшейся для подземной парковки.
Даже самый удачный торгцентр после пяти лет работы вынужден меняться, чтобы удерживать покупателей, – это нормальный жизненный цикл, уверен Михаил Свердлов из Cushman & Wakefield. Не испытывающие проблем с посещаемостью «Атриум» и «Европейский» и те постоянно проводят ротацию арендаторов и затевают какие-то перестройки, добавляет он.
Сейчас ряд долгосрочных договоров аренды пересматривается, что дает собственникам простор для маневра, говорит Алексей Могила из Penny Lane Realty. Многие торгцентры включают в контракты пункт о праве арендодателя при необходимости переместить арендатора на новое, аналогичное по качеству и площади, место. Необходимость обычно возникает при реконструкции или реконцепции, отмечает Свердлов. Если перемены ограничиваются перебазированием арендаторов, владельцы тратятся только на оплату «переезда» и отделки нового помещения – в среднем от $700 до $1200 за 1 кв. м, подсчитывает он.
Цена изменений
А вот реконцепция ТРК «Академ-парк» (бывший ТЦ «Грейт») в Петербурге обошлась владельцам в $17 млн, приводит пример Роман Евстратов, партнер «S.A. Ricci – СПб». Мебельный центр «Грейт» (общей площадью 32 500 кв. м и арендуемой – 21 000 кв. м) располагался рядом с метро, но его посещало не более 10 000 человек в день, рассказывает эксперт. С января по октябрь 2011 г. магазин был закрыт: в нем снесли внутренние перегородки, сделали ремонт, надстроили этаж и привлекли новых арендаторов – международные бренды. В итоге посещаемость увеличилась более чем в 2 раза, арендный доход вырос в 3,5 раза, рассказал Евстратов.
В Москве «Энка» провела полную реконструкцию ТРЦ «Капитолий» на Ленинградском шоссе, сейчас возводит новый «Капитолий» (бывший «Рамстор») на Ярцевской улице. «Компания сочла, что в старом виде здание не соответствует требованиям рынка, а добавление к торговой функции офисов и апартаментов требует сноса здания и строительства с нуля», – сообщает Свердлов. «Капитолий» на Ярцевской из ТЦ площадью 20 000 кв. м превратится в МФК (общей площадью 235 000 кв. м, 60 000 кв. м – торговой). Этот проект обойдется «Энка» в $400 млн, сказал «Ведомостям» сотрудник компании.
Кино как якорь
«К нам все чаще обращаются собственники, которые вынуждены изменить концепцию торгцентра», – рассказывает Васюткин. Хотят, например, избавиться от зон, в которые покупатели не заходят, или даже лишних этажей, рассказывает он. Не всегда речь идет о проектах, при создании которых были допущены ошибки, часто к переменам подталкивает транспортная ситуация, признает Васюткин.
В Москве расширяется метро, создаются новые пересадочные узлы и владельцы расположенных рядом ТЦ задумываются о том, как изменятся потоки покупателей, объясняет консультант. Если раньше на окраине ритейл-парк надо было заполнять якорями-гипермаркетами, то с открытием станции метро на этом месте сможет работать и торговая галерея, говорит Васюткин. При ухудшении транспортной ситуации стоит подумать о развитии развлекательных зон и позвать арендаторов, к которым поедут с другого конца города, продолжает аналитик.
Иногда комплекс, расположенный не столь далеко от центра города и нормально работающий в будни, ставит перед собой задачу привлечь посетителей и в выходные. Хорошее решение – построить мультиплекс, говорит Свердлов. Так сделали владельцы ТЦ «Семеновский» – в конце 2011 г. в надстройке на крыше открыли кинотеатр «Кронверк синема».
От дисконта до бутика
Меняться приходится центрам, работающим во всех сегментах, говорит гендиректор «ECE Русланд» Штефан Цайзельмайер. Торговые центры класса люкс и премиум серьезно пострадали от финансового кризиса – они теряли покупателей из-за отсутствия четкой концепции продвижения бренда и неопределенного состава арендаторов, рассказывает он. Сейчас они должны соответствовать вкусам потребителей, которые становятся все более требовательными. В 2010 г. ECE начала готовить реконцепцию галереи «Времена года» на Кутузовском проспекте, в результате которой там на 50% изменился состав арендаторов. Была расширена ресторанная зона, улучшена навигация по ТЦ, появились швейные ателье, модные студии красоты, залы для вечеринок, рассказывает Свердлов.
В 2011 г. чистая операционная прибыль ТЦ выросла на 30%, гордится Цайзельмайер. В 2012 г. у ТЦ появился новый совладелец – фонд, созданный RD Group. Компания также купила в 2011 г. Dream House. Сейчас RD Management Services, как рассказал ее гендиректор Армен Саруханян, занимается реконцепцией ТЦ, включая подбор арендаторов, разработку общей с ними маркетинговой стратегии, а также намерена соорудить на втором этаже летнюю веранду ресторана.
Но пока в Москве прошло реконцепцию не более 2% существующих ТЦ, в Петербурге – менее 1%, резюмирует Евстратов. В столице полностью изменились три торговых центра: «Охотный Ряд», превратившийся из галереи бутиков в торгцентр для среднего класса, ЦУМ, ставший универмагом класса люкс, и «Вэймарт», в 2011 г. назвавший себя аутлет-центром Brand City и сделавший ставку на продажу брендовых коллекций со скидкой до 70%. Вячеслав Шикулов, партнер Brand City, рассказал на круглом столе «Ведомости-недвижимость», что на реконцепцию компания потратила 2,5 года: «Мы рассчитываем не на дорогие марки, а хотим сделать торгцентр класса средний плюс. У нас еще не заполнены все галереи». Проходимость, по словам Шикулова, сейчас составляет 3000–4000 человек в день: «Над трафиком нужно работать, мы еще не давали рекламу». Это пример экстренного перепозиционирования, считает Свердлов. «Появление по соседству торгкомплекса «Вегас» просто уничтожило «Вэймарт», его владельцам пришлось искать выход», – объясняет он.