Зарубежная недвижимость: Блеск и тишина

Дорогую недвижимость на Сардинии покупают в основном сами итальянцы (25% сделок) или россияне (20% транзакций). Они же и разогревают рынок.

По подсчетам агентства Gordon Rock, на граждан стран, не входящих в ЕС, приходится 15% сделок. Британцы совершают 10% сделок. Французы и швейцарцы формируют по 5% рынка. На граждан иных европейских государств приходится еще 15% сделок.

Эффект присутствия

Рынок элитной недвижимости Италии сейчас достаточно активен, говорит Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости «Knight Frank Россия и СНГ». Он делит со Швейцарией 3-е место среди самых привлекательных направлений покупки элитного жилья после Лондона и Парижа. В свою очередь, Сардиния является четвертым по популярности регионом Италии после Тосканы, озера Комо и Лигурийского побережья.

Россияне, по данным компании, в последнее время занимают вторую после самих итальянцев строчку в рейтинге спроса на недвижимость Сардинии. Большинство покупок приходится на побережье Коста-Смеральда на северо-востоке острова. 2-е место по популярности – у Форт-Виллидж на юго-западе. В последнее время русских, арендующих и приобретающих жилье, здесь так много, что эти места стали называть «русскими рублевками».

Россияне традиционно предпочитают наиболее дорогие объекты на рынке – виллы, так по 20 млн евро и дороже. Или знаковые объекты коммерческой недвижимости, такие как гостиница Principe в центре Форте-дей-Марми и пляж в Ronky di Marina Dee Massa. По данным Gordon Rock, среди известных домовладельцев острова значатся (или значились) Олег Дерипаска, купивший за 20 млн евро виллу «Валькирия» в городке Порто-Черво, Алишер Усманов (ему вилла обошлась в 30 млн евро), Роман Абрамович, который приобрел резиденцию в Кала-Ди-Вольпе, и Манасир Зияд (уроженец Иордании, совладелец и президент холдинга «Стройгазконсалтинг»), обосновавшийся в Порто-Ротондо. Считается, что именно эти покупки сыграли роль спускового крючка для высадки российского десанта на Сардинии. В апреле этого года Corriere della Sera предположила, что виллу в бухте Ромаццини приобрел глава «Северстали» Алексей Мордашов уже за 110 млн евро (правда, просили за нее 150 млн).

Местное население говорит об этом с улыбкой, отмечая особый размах, с которым отдыхают россияне. Например, уже вошла в местный фольклор байка о том, как русский миллионер посадил в собственный самолет весь персонал самой дорогой гостиницы Cala di Volpe и прокатил до Первопрестольной – показал, какая она, Москва.

По оценкам президента агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, эффект присутствия на острове зарубежных покупателей ощущается сильнее, чем в континентальной Италии. Рост цен носит «избирательный» характер: они растут там, где жилье приобретают иностранцы.

По данным Анны Левитовой, управляющего партнера Evans, расслоение рынка на элитные курортные поселения и обычные тихие городки средиземноморского острова можно отследить не только с точки зрения ценовой, но и географической – по степени приверженности выходцев из разных стран разным районам острова. Итальянцы, а также граждане Швейцарии, Германии, Бельгии покупают в основном на юге и северо-востоке Сардинии (Вилласимиус, Сан-Теодоро, вся Галлура). Иностранцы в целом ориентируются на сегмент от 350 000 евро (апартаменты) до 1,5 млн евро (вилла, особняк) на море или в пределах 15 км от побережья на севере, северо-востоке. Особняком стоят англичане и скандинавы, у которых в последние годы пользуются популярностью западное побережье и объекты по цене от 70 000 евро. Этот феномен объясняется, в частности, и развитием лоукостеров (малобюджетных авиаперевозчиков) в аэропорту Алгеро.

Богачи и налоги

История гласит, что в 1950-х гг. катарский принц Карим Ага Хан IV, случайно оказавшись у берегов Сардинии в шторм, был потрясен красотой девственного побережья и решил заняться его обустройством. Основав для этого консорциум и дав название прибрежной полосе в 55 км Коста-Смеральда (Изумрудный берег), он создал райский уголок, где снимали или приобретали дома, виллы и апартаменты звезды кино и шоу-бизнеса, а также сильные мира сего.

Население взирало на этот уголок острова как на некую диковину. Правители прошлых и позапрошлых веков считали остров прекрасной промышленной базой Италии: здесь развивалось горное производство. В некоторых частях острова до сих пор сохранилось наследие индустриального прошлого Сардинии – в виде мемориалов, следов монорельсов для вагонеток с рудой, еле заметных металлических желобов, приспособлений для спуска со скал горной породы к транспортным судам.

В 2003 г. инвестировать в побережье Коста-Смеральда выразил желание американский магнат Том Баррак – в то время курорт требовал переустройства. Тогда говорили о готовности Баррака вложить в остров 500 млн евро, что и было сделано. В апреле 2012 г., по данным Зингеля (которые подтверждают в Evans), катарский фонд суверенного богатства Qatar Holding совместно с американской компанией Colony Capital приобрел контрольный пакет акций компании Smeralda Holding, являющейся собственником ряда привлекательных активов на курорте Коста-Смеральда. Речь идет о четырех элитных гостиницах (Cala di Volpe, Pitrizza, Romazzino и Cervo) на 372 номера, марине для яхт Porto Cervo Marina, 2290 га земли под строительство и ряде других объектов. Стоимость сделки не разглашается. Однако исходя из рыночных цен она вполне могла превысить 500 млн евро. По некоторым данным, около 1 млрд евро шейхи намерены вложить в модернизацию. В Evans уверены: Коста-Смеральда ожидает второе рождение, что, несомненно, положительно скажется и на прилегающих районах острова.

Чтобы выровнять «социальный аспект», местные власти еще в 2006 г. предприняли попытку ввести налог на роскошь, который получил название «провинциальный сбор в пользу охраны окружающей среды». Налогом (9 евро на 1 кв. м в год) облагались яхты, частные самолеты и объекты недвижимости нерезидентов, находящиеся в 3000 м от берега. Особенно повлиять на состояние рынка налог не успел, но, конечно, предпосылки к ухудшению инвестиционного климата возникли, комментирует Левитова. По данным Зингеля, налоги принесли острову 1 млрд евро в год. Однако потери превысили выгоду: так, владельцы дорогих яхт незамедлительно перебазировались на Корсику.

Что интересно: после отмены закона в 2009 г. налоговые платежи – около 30 млн евро – были возвращены уплатившим их владельцам регионом Сардиния, утверждают в Evans.

Девелопмент по-сардински

Как отмечает Зингель, в общей структуре спроса лидируют частные дома. А традиции домостроения на Сардинии отличаются от европейских, но зато близки россиянам. Например, по оценкам местных девелоперов, на острове почти не приживаются быстро возводимые дома-сэндвичи.

С другой стороны, деятельность местных законодателей делает жизнь застройщиков интересной, но сложной. Как говорит Пьерпаоло Пани, владелец многопрофильного холдинга Dimore Esclusive, девелоперу приходится лавировать среди массы законодательных ограничений. Запрещена застройка прибрежной полосы на расстоянии 800 м от моря. Высотность строений ограничена исторически сложившимся уровнем – 2–3 этажа.

Если девелопер заинтересован выкроить из имеющейся площадки дополнительные квадратные метры, то скорее всего ему придется обустроить подземный этаж. В течение шести месяцев новый объект может быть снесен, если в суде будет доказано, что он закрывает соседям естественные виды из окон, нарушает инсоляцию и проч. В общем, все то, что в России обсуждается на экологических конференциях в разделе «Технологии будущего», является рутиной строительства на Сардинии.

Из 16 проверяющих местного девелопера инстанций шесть относятся к экологической сфере. Рейды на стройках проводятся чуть ли не ежедневно. И чем больше зеленых идей застройщик отработает на своем проекте, тем больше шансов получить добро в органах строительного контроля. Это касается и обеспечения новых объектов солнечными батареями, и применения инновационных материалов для естественного поддержания температуры в помещениях (один из примеров от Dimore Esclusive – применение так называемого полого кирпича, специальной разработки немецких специалистов).

В г. Небида на месте бывшего промышленного производства, где Пани ведет реализацию серии проектов рекреационного назначения (от гольф-полей до гостиниц) на 12 площадках, он продемонстрировал комплекс апартаментов, где благодаря внедрению технологий ресурсо-, энергосбережения стоимость коммунальных платежей (не включая оплату услуг садовников, уборщиков) составит 300 евро в год.

В Вилласимиусе при строительстве гостиницы класса люкс на 29 номеров застройщик намерен сделать зеленые фасады: на ограждающие конструкции монтируются специальные системы для размещения грунта, и растения обвивают здание полностью, незакрытыми остаются только оконные отверстия. Технология выгодна – озеленение крыши усиливает эффект работы солнечных батарей. Поощряются экологами и дизайнерские решения, например вторичное использование дерева и камня в интерьере помещений.

Есть, правда, некоторые вольности, которые может себе позволить девелопер: проект реконцепции еще не сданного объекта утвердить куда проще, чем в России, если в ходе его реализации появляется покупатель и желает воплотить на площадке другую идею. Планировка и даже назначение объекта могут быть изменены. Одна тонкость: так называемые жилые резиденции при необходимости могут пройти через реконцепцию по желанию покупателя или собственника, но функции туристических объектов опеределены раз и навсегда.

Ценовые прогнозы

По оценкам Зингеля, с 2004 по 2006 г. цены на недвижимость Сардинии выросли на 50%. Кризис сбил их незначительно. По прогнозам Gordon Rock, в ближайшие пять лет на острове нецелесообразны краткосрочные инвестиции в расчете на существенный рост стоимости. Левитова отмечает, что выставленные на продажу объекты находят своего покупателя в среднем через 7–8 месяцев, а средняя скидка от начальной заявленной цены составляет 12–16%. По ее оценкам, количество сделок уменьшилось в 2010–2011 гг., но уже в конце 2011 г. отмечался рост активности на рынке – прибавление 9,3% заявок за счет международных инвесторов.

Как отмечает Юргенева, сейчас покупатели не рассматривают покупку вилл на Сардинии как инвестиционный проект. Максимальный арендный доход – 4–6% годовых, сезон длится 2–3 месяца. По мнению эксперта, недвижимость Сардинии больше подходит для семейного отдыха. Налог на покупку составляет 10%, а ежегодные платежи высчитываются по гипотетическому арендному доходу, который может приносить приобретаемый объект.