Технологии рынка: Доходная забота

Нельзя сказать, что девелоперы стали придумывать, что им делать с первыми этажами новостроек, прямо начиная с 2002 г., когда московское правительство запретило использовать их под квартиры. Обычно часть помещений, отныне ставших нежилыми, застройщики отдавали городу, часть пускали на рынок по свободной цене.

Де-юре первые этажи в новостройках по проекту должны были иметь конкретное назначение, чаще всего социальное: библиотеки, аптеки, клубы для пенсионеров, детские центры. «Но за этим никто не следил, и девелоперы продавали их под офисы», – анонимно делится представитель московской стройкомпании. Сейчас же, по словам собеседника «Ведомостей», город обращает на это внимание: «Вместо физкультурного центра офис уже не сделаешь». Застройщики вынуждены принять правила игры властей. Но и здесь они нашли способ сделать хорошую мину при плохой игре, «упаковав» административные ограничения в заботу о покупателях.

Кроме того, кризис заставил всех искать новые возможности увеличить продажи, кроме как снижая цену квадратного метра. И в ход пошла идея создания комфортной среды обитания.

Как в Европе

С оригинальной концепцией в 2008 г. выступила «Сити – XXI век». Компания заявила, что отныне будет строить не жилые кварталы, а мини-полисы. «Будет ли поблизости детсадик и детские развивающие центры, есть ли рядом спорткомплекс – все это волнует покупателей уже на стадии заключения сделки», – объясняет причины Сергей Лядов, пресс-секретарь «Сити – XXI век». Сейчас без визы менеджера, который отвечает за реализацию концепции «Мини-полис», застройщик не подает проектную документацию в госэкспертизу.

В ЖК «Янтарный город» этой визой были предусмотрены дополнительные общественные зоны внутри домов: атриумы высотой в четыре этажа для зон отдыха, места встреч жителей и проведения совместных праздников – в них отмечают свадьбы, дни рождения и т. д., рассказывает Лядов. Отдал девелопер под них менее 9% от наземной площади застройки, зато рекламирует как конкурентное преимущество.

Пару лет назад компания отказалась от продажи объектов коммерческой недвижимости, объявив, что помещения прежде всего должны быть предназначены для жителей построенных комплексов. Застройщик решил, что в каждом мини-полисе должен быть детский центр. Так была открыта «Маленькая академия» в Строгине. Для жителей ЖК «Янтарный город» и «Лазурный блюз» девелопер организовал и оплачивает работу детской театральной студии.

Сейчас, рассказывает Лядов, компания хочет открыть в мини-полисах магазины экопродуктов: «Эксперимент проводим на сотрудниках – фермеры поставляют продукцию в наши офисы». Для «Сити – XXI век» продуктовые магазины не основной доход, но это создает «некую дополнительную стоимость при продаже жилья».

Магазины за бумаги

Осенью 2011 г. группа компаний ПИК часть нежилых помещений, интересных, по ее мнению, для инвесторов, отдала в закрытые ПИФы недвижимости. Работа с коммерческими площадями шла по двум направлениям. Первое – создание пула арендаторов, которые были необходимы жителям и генерировали стабильный денежный поток. Второе – поиск инвесторов, имеющих интерес к ценным бумагам ПИК. Во II квартале 2012 г. компания начала сотрудничество с фондом «Благосостояние», который заявил о том, что для начала запланировал вложить в программу около 1 млрд руб.

Стрит-ритейл нового типа в жилом районе, по идее ПИК, должен быть похож на современный торговый центр, разве что разбросан по первым этажам новостроек. «Шанхай нам не нужен, мы сами делаем мастер-планирование и при помощи консультантов, а также следуя пожеланиям жителей подбираем правильных арендаторов», – говорит Наталия Иванова, представитель ГК ПИК. Например, рядом со школой не будет торговой точки, торгующей спиртным, а вот недалеко от детского садика обязательно расположится магазин игрушек или детских товаров. Группа наладила сотрудничество с социологическим факультетом МГУ, специалисты проводят анкетирование. «Как правило, запросы стандартные: всем нужны булочные и химчистки», – улыбается Иванова.

Но есть и оригинальные предложения. Например, покупатели квартир в «Английском квартале» попросили сделать для них паб и кофейню. Первый – чтобы посидеть вечером с друзьями, а во вторую спуститься утром на завтрак. Более того, в каждом городе или микрорайоне состав арендаторов варьируется – застройщик изучает окрестности и стремится избежать острой конкуренции. В Химках, где уже работают «Мега», «Гранд», «Карусель», супермаркеты и магазины промтоваров будут интересны в последнюю очередь, а в районы, где пока нет крупных торгцентров, ПИК приглашает крупные сети ритейла.

Программа рассчитана на долгий срок, обещает Иванова. С собственниками квартир тоже ведется работа, их на предмет предпочтений в стрит-ритейле опрашивает «ПИК-комфорт». Например, в формирующихся районах вроде Левобережного жители хотят видеть рядом с домами детские центры развития.

Татьяна Ишунина, заместитель гендиректора концерна «Монарх», считает, что умело организованный стрит-ритейл может помочь сформировать удобную городскую среду. «Посмотрите, как активно идут химчистки всевозможные, как активно развиваются сервисные функции языковых школ, небольших лавочек!» – восклицает она. В торговых объектах концерна также виден, по словам Ишуниной, крен в сферу социальных услуг: образовательных, эстетическо-медицинских, развивающих для детей. А клубы для занятий йогой понемногу отнимают место у фастфуда.

Светлана Ярова из Jones Lang LaSalle рассказала, что у компании сейчас «просто вал» запросов от девелоперов, которые строят большие кварталы и задумываются о том, кого из арендаторов в них привлекать. «Я живу недалеко от Марфина «Ведиса» и наблюдаю смену концепций, – рассказывает брокер. – Сначала первые этажи новостроек заняли какие-то совершенно невменяемые магазины, сделали отделку и благополучно разорились. Сейчас на их место выходят мелкие продуктовые ритейлеры. Да, это районная сеть, у них по 5–7 магазинов, но это уже супермаркеты с тележками». Мы придем к цивилизованной организации комфортного городского пространства, надеется Ярова. «Просто для этого нужно время», – резюмирует она.